Что такое договор цессии на квартиру?

Содержание

Договор цессии при сделках с недвижимостью – что это такое и какие его особенности?

Что такое договор цессии на квартиру?

Договор цессии представляет собой определенное соглашение по отчуждению прав на задолженность по кредиту другому лицу на основании закона.

Попросту говоря — это сделка, которая дает возможность передать материальную ответственность без согласия должника.

Особенности договора при сделках с недвижимостью

Договор цессии (он же договор уступки права) в сфере недвижимости представляет собой свидетельство, которое удостоверяет не сам факт приобретении квартиры, а право требования ее передачи в собственность.

На сегодняшний день можно встретить два вида договоров о уступках на недвижимость:

Первый вид цессии на недвижимость подразумевает предварительную выплату всей стоимости недвижимости.

Второй вид договора подразумевает, что неоплаченные средства будут переданы покупателю в виде его обязательств.

Кроме того, цессия может оформляться и до передача объекта недвижимости. До того, как ключи будут переданы покупателю, квартира может переуступаться несколько раз.

Сама цессия и соглашение о долевом участии должны быть государственно зарегистрированы.

Если говорить о втором варианте, то в этом случае будущее основное соглашение о купли-продажи будет заключаться на особых условиях в определенный срок.

Этот документ говорит не о самой купли-продажи, а о том, что ее обязуются совершить в будущем.

Условия договора переуступки права требования

Право изначального кредитора переходит к другому кредитору в том количестве и на тех основаниях, которые были оговорены на момент перехода права.

Поэтому достаточно весомым критерием в договоре уступки является указание, по какому именно документу уступается данное право, какие договора и документы продавцу необходимо будет передать покупателю этого права.

Кроме того, можно назвать сроки цессии, ее цену, содержание данного уступаемого права и любые другие условия, если они имеют разницу с условиями, установленными по изначальному договору.

Уступка прав требования разрешается лишь в том случае, если стоимость договора была оплачена или будет оплачена в одно и то же время с переходом долга на нового участника соглашения, а именно покупателя.

Если производится уступка с переводом долга, то документ должен включать в себя еще дополнительные детали по проведению взаимных расчетов всех присутствующих сторон.

Договор цессии на недвижимость является трехсторонней сделкой и не может быть заключен без непосредственного участия компании, производимой застройку. Застройщик должен дать свое разрешение на переуступку.

При этом стоит убедиться, что квартира до этого не переуступалось кому-либо другому.

В случае, если компания-застройщик откажется передавать квартиру лицу, которое ранее получило на нее право по переуступке, ему не удастся переложить полную ответственность на передающего права и вернуть денежные средства.

Как правило, застройщик определяет плату за переоформление документа или выдачу разрешения на договор цессии.

Документы, на основании которых заключается сделка

У стороны, которая осуществляет покупку после заключения договора цессии, на руках должны быть следующие документы:

  1. Основной договор с застройщиком либо его копия, заверенная нотариусом. При этом должны иметься все дополнительные соглашения и приложения к основному документу.
  2. Подтверждение произведения расчетов между сторонами сделки. Обычно, это фиксируется в самом договоре цессии.
  3. Составленный акт о передачи всех вышеперечисленных бумаг.
  4. Согласие второго лица на уступку. В случае, если этот документ не предусмотрен непосредственно в договоре.
  5. Сам договор цессии.

Преимущества заключения данного типа договора

Как правило, по схеме переуступки прав недвижимость продают инвесторы, которые выкупают квартиры. Бывают случаи, когда квартиры выкупаются блоками или подъездами.

Квартиры закупают в привлекательных районах городов еще на первых уровнях проведения строительных работ.

Продавцы с этого имеют немалую выгоду – ведь изначально, на первых этапах строительства квартиры стоят очень дешево. Через несколько лет стоимость на квартиру может возрасти от сорока до шестидесяти процентов.

Во многих новостройках продажи квартир начинаются в самом начале проекта, еще на уровне получения разрешительных документов. В это время к проведению строительных работ только приступают.

В процессе строительства многоквартирного дома цена за квадратные метры растет на следующих этапах:

  1. На этапе, когда роют котлован под здание или при возведении паркинга под замлей цена возрастает на десять процентов.
  2. После того, как произошло строительство первого этажа над землей, прибавляется еще десять процентов к изначальной стоимости.
  3. В период, когда постройка здания уже наполовину выполнена – еще десять процентов.
  4. Когда возведена крыша – прибавляется еще десять процентов.
  5. Поле того, как права собственности были получены, стоимость квартиры еще увеличится.

Зачастую этот процесс сдачи дома в эксплуатацию надолго затягивается, поэтому вкладчики не хотят ждать, а сразу начинают работать по схеме цессии.

Требования текста соглашения

Во время заключения данного типа договора стоит обратить особо пристальное внимание на некоторые нюансы.

В договоре, в обязательном порядке, должно быть указано следующее:

  1. Обязательство — право, по которому производится уступка ( номер документа, реальная дата заключения и предмет сделки).
  2. Объем договора цессии и условия передачи прав к другому кредитору по обязательству.
  3. Порядок выполнения и сроки уведомления должника в письменном виде о уступке права, которая состоялась.
  4. Список документов, которые должны быть переданы изначальному кредитору новому.
  5. Ответственность изначального кредитора за то, что переданные права требования действительны.

Образец договора цессии можно скачать здесь.

Необходимо указать и возможные причины расторжения договора как со стороны застройщика, так и по инициативе сторон передающих право на объект недвижимости.

Подводные камни договора цессии

Главными сложностью заключения такого рода сделки является то, что помимо того, что в сделке принимают участие покупатель и продавец, в заключении договора присутствуют третьи лица, как строительная компания и банк, если новое построение закупалось в кредит.

Кроме того, девелопер зачастую требует слишком большой процент «отступных» денег, а дольщик не имеет никаких оснований юридического характера, с которыми можно было бы оспорить запрашиваемую сумму.

В случаях, когда имеется ипотека, в кредитном договоре в обязательном порядке будет присутствовать условие о том, что право на недвижимость не может быть передано без согласия банка.

И конечно, вопрос с организацией по кредитам необходимо будет решить до того, как будет заключен договор цессии.

Если не брать во внимание все вышеперечисленные обстоятельства, то договор цессии можно считать достаточно безопасной сделкой.

Кроме того, все договора такого рода проходят обязательную государственную регистрацию, что делает их еще более безопасными.

Стоит отметить, что цессия является выгодной практически для всех сторон.

: Особенности и отличия договоров ЖСК, ДДУ и что такое договор цессии?

В видеосюжете доступно объясняются способы приобретения жилья в строящемся доме, рассказывается о сильных и слабых сторонах договоров участия в долевом строительстве, вступления в жилищно-строительный кооператив и цессии.

Даются советы как для дольщика предпочтительнее оформить договорные отношения с застройщиком многоквартирного дома.

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/dolevoe-stroitelstvo/dogovor-cessii-v-nedvizhimosti.html

Что такое договор цессии простыми словами: отличие от переуступки прав

Что такое договор цессии на квартиру?

Последние изменения: Июнь 2019

С каждым годом потребительские кредиты становятся все более и более популярными. Нестабильная экономическая ситуация в стране, неправильный расчет собственных ресурсов заемщиками, чрезмерная закредитованность граждан – все эти факторы являются причиной того, что далеко не все кредиты выплачиваются.

Не редкость, когда банки избавляются от проблемных долгов путем передачи кредитного портфеля коллекторам. Столкнувшись с коллекторами, неплательщики узнают, что их долг был передан третьим лицам по договору цессии.

Что означает переуступка прав требования, или, что такое договор цессии простыми словами, разъясняется в данной статье.

Читайте также  Как посмотреть есть ли арест на квартиру?

Что это такое договор цессии

Если отбросить юридическую терминологию, под цессией понимается замена кредитора. Сменяется взыскатель, при этом суть обязательств не меняется. Наиболее распространено подобное явление в банковской сфере. Для кредитно-финансовых организаций подобная схема является достаточно удобной.

Как правило, передаче подлежат безнадежные долги. Взыскивать задолженность самостоятельно достаточно накладно, тем более что положительное судебное решение не является гарантией фактического возврата денежных средств. Договор цессии позволяет кредитору гарантированно возместить часть понесенных расходов, поэтому такой способ разрешения вопроса с непогашенной задолженностью в банковской среде очень популярен.

Важно! Заключение такого соглашения производится исключительно в письменной форме.

Как было сказано выше, такой подход наиболее применяется в банковской сфере, однако понятие переуступки намного обширнее. Например, речь может о долевом строительстве, когда происходит покупка квартиры по договору уступки права требования. При возведении объектов жилой недвижимости застройщики привлекают покупателей квартир уже на стадии строительства.

При этом застройщик заключает с покупателем договор долевого участия (ДДУ), который регистрируется в ЕГРН. На основании ДДУ дольщик впоследствии оформляет квартиру в собственность, после того как объект будет достроен и сдан в эксплуатацию. Несмотря на то, что недвижимость не находится в собственности, дольщиком в любой момент может быть осуществлена переуступка прав по договору купли-продажи.

Таким образом, фактически передается право на оформление квартиры в собственность иному лицу после завершения строительства. Следует обратить внимание на отличия цессии от переуступки права по договорам ДДУ – во втором случае вследствие такой сделки вместе с правами переходят и обязательства, поэтому такие рода соглашения, хотя и являются разновидностью переуступки правомочий, не могут быть отнесены к цессии.

Важно! Когда первоначальным участником долевого строительства не производились выплаты доли в полном объеме, прежде чем будет оформлен договор уступки права требования на квартиру, требуется получение согласия от застройщика.

Читайте: какие риски возможны при покупке квартиры по переуступке прав.

Цессия в законодательстве

Возможность передачи требований другому лицу регламентирована ст. 382 ГК РФ. При этом переход таких требований от одного кредитора к другому не требует согласования с должником, однако уведомление последнего необходимо. Руководствуясь ст. 385 ГК РФ должник правомочен не исполнять обязательств перед новым взыскателем до тех пор, пока ему не будут предъявлены доказательства перехода долга третьему лицу.

Исключением являются случаи, когда должником было получено уведомление от первоначального взыскателя. Передача правомочий на осуществление взыскания от одного лица другому происходит посредством заключения письменного соглашения.

Стороны такого соглашения именуются цедент и цессионарий:

  1. Цедент – сторона, которая осуществляет передачу права требования.
  2. Цессионарием именуется новый кредитор по договору.

При заключении подобного соглашения, согласно ст. 390 ГК РФ, цедент несет ответственность за недействительность передаваемых цессионарию сведений относительно задолженности, однако первоначальный кредитор не несет никакой ответственности за неисполнение должником законных требований нового взыскателя.

Гражданский кодекс РФ предусматривает следующие условия для цессионного соглашения:

  • передаваемые требования существуют на момент уступки (либо будут иметь место в будущем);
  • цедент имеет соответствующие правомочия на совершение сделки;
  • цедентом не был заключен аналогичный договор ранее с иным лицом;
  • первоначальным кредитором не совершались действия, которые могли быть стать основанием для возражений по поводу уступки прав требования со стороны должника.

С переуступкой права первоначальные требования не меняются, сменяется только кредитор.

В каких случаях может применяться переуступка прав

Как пояснялось выше, уступка права может применяться при замене участников долевого строительства, когда к покупателю переходят права и обязанности изначального дольщика.

Разновидность уступки, цессия, наиболее применима к финансовым обязательствам. При этом цессия может затрагивать не только неуплаченную задолженность.

Например, такое соглашение может быть заключено между сторонами с целью передачи правомочий на получение выгоды по дивидендам от вкладов или ценных бумаг. Сторонами сделки могут быть как обычные граждане, так и юридические лица. В отдельных ситуациях, когда речь идет о передаче долговых обязательств, кроме цедента и цессионария в качестве одной из сторон соглашения может выступать и сам должник.

Законом указывается недопустимость оформления цессионного соглашения при обстоятельствах, когда речь идет об уступке обязательств личностного характера:

  • алиментная задолженность;
  • долговые обязательства одного супруга по отношению к другому вследствие развода и раздела имущества;
  • моральное возмещение;
  • компенсация вреда, связанного с причинением вреда жизни или здоровью.

Как правило, чаще всего предметом цессионной договоренности становятся долговые обязательства, связанные с задолженностью по кредитам и займам, коммунальным платежам, долги сотовым операторам за услуги связи.

Подведение итогов

Разобрав в статье, что такое договор переуступки права на квартиру, непогашенную задолженность или получение дивидендов, необходимо отметить, что такого рода соглашения обычно носят возмездный характер, хотя могут быть и безвозмездными.

Именно поэтому часто используется такой термин как продажа по цессии. Что это такое, объяснялось выше – простым языком одно лицо покупает у другого лица определенные права. От смены кредитора объем таких прав не меняется.

Пример

Например, если речь идет о цессионном соглашении между кредитно-финансовым учреждением и агентством по сбору просроченной задолженности, агентство в качестве цессионария не вправе увеличить объем требований первоначального кредитора к должнику по своему усмотрению.

Продажа долга путем заключения цессионного соглашения не прерывает срок исковой давности.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/dogovoryi-sdelki/chto-takoe-dogovor-tsessii-prostyimi-slovami/

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Что такое договор цессии на квартиру?
20 сент. 2016 г.

Современный рынок предлагает немало способов приобретения жилья: ипотека, долевое строительство и прочее. Еще один распространенный метод обзавестись жильем – заключить договор переуступки прав собственности на квартиру. Однако стоит учитывать целый ряд нюансов и этапы подобных сделок.

Что значит переуступка при покупке жилья

Термин цессия используется во многих сферах и означает – переуступку своих прав. Данный способ не является куплей-продажей, ведь он предполагает лишь смену дольщика по долевому участию. В результате за свои деньги покупатель получает права по сделке с застройщиком и обязанности. Среди которых требование передачи жилья и обязанности вносить регулярные выплаты по сделке, если сумма не была оплачена полностью.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке юристами именуется, как договор цессии. Этот метод распространяют повсеместно. При этом покупатель – цессионарий, а продавец – цедент.

Если приобретаемая недвижимость оплачена частично, то договор цессии при покупке квартиры в новостройке дополняется пунктами о передачи задолженности покупателю (долг выплачивается компании застройщика, порядок платежей отражен в ДДУ).

Официально установлено, что около 30% всех сделок по реализации недвижимости оформляют данным способом. Инвесторами долевого участия выступают физические лица и организации. Реализуется недвижимость по личным обстоятельствам или для получения прибыли.

Гражданам полезно знать, что такое переуступка квартиры в новостройке, а также то, как правильно ее оформить. Легитимность таких сделок с недвижимостью не оспаривается, если процесс основан на законных схемах (ДДУ, ПДКП, ЖСК).

Кроме того, такое жилье, как правило, дешевле, чем предложения застройщика или собственников.

Если продать квартиру по переуступке в строящемся доме порой удается весьма выгодно, то покупатель должен помнить о рисках и недостатках сделки.

При подписании бумаг передается не только право на получения жилья, как участника в долевой стройке, но и ряд обязанностей. Например, оплата остатка долга.

Кроме того, может оказаться недобросовестной компания застройщика и подвести дольщиков (не осуществив своевременный ввод дома в эксплуатацию).

Какой бывает переуступка квартиры

После оформления сделки цессионарий фактически заменит покупателя, который заключал ДДУ с застройщиком. Что такое переуступка квартиры в новостройке – это передача только тех прав на недвижимость, которыми ранее располагал продавец. Существует несколько способов ее оформления:

  1. ДДУ (№ 214). Заключивший ранее договор с застройщиком гражданин имеет право потребовать передачу жилья ему, когда наступит оговоренный срок. Долевое участие регистрируется государственными органами, после чего у дольщика появляются права, передаются которые только по цессии, после регистрации ДДУ.
  2. Еще одна схема – оформление предварительного договора. Она исключает любые расчеты с застройщиком, покупатель получает лишь права на недвижимость. Этот вид сделки сопряжен с большим риском, например, необходимость повторно оплатить жилье. Заключайте только именной индоссамент (содержащий данные нового покупателя).

Как оформляется переуступка

Одним из главных правил оформления сделки является получение от застройщика согласия. Порядок оформления договора зависит от того, оплачена ли жилплощадь цедентом полностью, или имеется остаток долга.

Если продавец полностью выкупил свою долю, то по цессии, покупателю передаются права по основной сделке, без обязательств перед застройщиком.

Законодательство разрешает обойтись без согласия строительной организации, однако, нужно будет уведомить ее письмом.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме:

  1. Продавец передает покупателю бумаги, имеющие отношение к первоначальной сделке (квитанции, договора, дополнительные справки, документы на ипотеку и прочее).
  2. Покупатель убеждается, что передаваемые ему права действительны, выполняет свои обязательства.
  3. Заключается сделка.

Договор по переуступке прав

Документ, подтверждающий факт заключения сделки, должен включать приложение договора, подтверждающего права на реализуемое жилье в новостройке, имеющиеся у продавца (ДДУ). Кроме того, прилагается письменное согласие от компании-застройщика, полная информация о строительном объекте, банковские бумаги (договор ипотеки). Оформление возможно, если дом не сдан собственникам.

Читайте также  Как продать две комнаты в трехкомнатной квартире?

Риски при покупке квартиры

Если долго строиться и ждать жилья у вас желания нет, то данный вариант покупки недвижимости вполне вам подойдет. Однако, изучив, что такое переуступка квартиры в новостройках, не забывайте про возможные риски:

  1. Признание сделки недействительной. Произойти это может по разным причинам, поэтому важно указывать в договоре сумму, выплаченную продавцу (реальную).
  2. Двойные продажи. Считается, что данный вид мошенничества распространяется очень быстро по всем регионам страны. Однако избежать проблем можно легко – заключайте сделки на основания ДДУ, зафиксированного регистрационной палатой.

Облагается ли налогом продажа по переуступке

Кодекс РФ гласит, что все доходы граждан облагают налогом. Это правило распространяется на жилье и не только в новостройке, приобретенное по переуступке долевого участия.

Однако вы можете уменьшить сбор на сумму понесенных вами расходов. Фактически налогообложение распространяется лишь на разницу суммы покупки жилья у застройщика и продажи по цессии.

Но если платить сбор не нужно, то декларацию 3-НДФЛ обязательно нужно предоставить. В противном случае могут быть штрафы.

: покупка жилья по переуступке

Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter и мы всё исправим!

Источник: https://sovets.net/6783-chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostroike.html

Цессия — что это такое, оформление договора цессии в новостройке

Что такое договор цессии на квартиру?

Цессия – это практически единый шанс купить квартиру в новостройке на завершающем этапе строительства.

Продавцами могут быть как инвесторы, так и физические лица.

Итак, договор цессии – что это? По сути, сделка купли-продажи недвижимости, основанная на переуступке. Согласно договору переуступки, цедент (продавец жилплощади) передает цессионарию (покупателю) свои права и обязанности, указанные в соглашении долевого участия в строительстве между продавцом и застройщиком.

Часто квартиры продают инвесторы, вложившие деньги в строительство дома еще на этапе получения разрешения на строительство. На последней стадии застройки квартиры продаются по более высокой цене. Таким образом, инвесторы не только возвращают свои деньги, но и получают доход.

Договор цессии можно оформить только до передачи прав на жилье. После того, как состоялся акт приема-передачи недвижимости, договор переуступки заключить невозможно.

При заключении договора цессии все права и обязанности цедента переходят к цессионарию. Таким образом, если в договоре между дольщиком и застройщиком предусмотрен, например, особый порядок расчетов, то внести свои изменения покупатель (цессионарий) уже не может.

Существует два способа переуступки прав требования на жилплощадь. Каждый из этих способов имеет свои особенности. Переуступка может заключаться на основании:

  1. Договора долевого участия;
  2. Предварительного договора купли-продажи.

Переуступка прав требования по договору долевого участия

Это самый безопасный способ приобретения жилья в новостройке. При переуступке продавец обязан выплатить застройщику полную сумму долга или же перевести остаток задолженности на цессионария.

Переуступка прав по договору долевого участия может производиться несколько раз, но только до того момента, пока дом не будет передан в эксплуатацию и не подписан акт приема-передачи квартиры.

Купля-продажа жилплощади по долевому участию должна пройти регистрацию в УФРС. Если сделка долевого участия была заключена до 01.04.05 в обычной письменной форме, то не нужна обязательная регистрация при правовой переуступке – достаточно просто заключить соглашение с компанией о переуступке правовых требований.

Переуступка прав по предварительному договору купли-продажи

При покупке жилья по предварительному соглашению, права на него остаются у цедента, поэтому покупатель не сможет перепродать квартиру.

Такой способ передачи прав является рискованным. Предварительный договор лишь фиксирует намерения сторон заключить сделку купли-продажи, и этим часто пользуются мошенники. Поэтому существует вероятность остаться и без денег, и без квартиры.

Как оформить договор переуступки прав требования квартиры?

Оформление договора переуступки права требования происходит в несколько этапов:

  • Перепроверка документов фирмы-застройщика; (Читайте, как проверить застройщика?)
  • Подготовка нужных документов сторонами сделки;
  • Составление договора;
  • Регистрация соглашения.

Проверить наличие необходимых документов у застройщика

Вначале покупателю необходимо обратиться в офис фирмы-застройщика и попросить показать следующие документы:

  • Свидетельство о госрегистрации;
  • Свидетельство налогоплательщика о постановке на учет;
  • Учредительные документы и устав;
  • Договор аренды участка или право собственности на него;
  • Разрешение на ведение строительства;
  • Бухгалтерский отчет за последний квартал;
  • Строительный проект (в нем должны быть: разрешение на стройку, права на участок земли, цель проекта, срок выполнения, этап строительства, предполагаемая дата поступления в эксплуатацию);
  • Проектная декларация;
  • Указание, на какие деньги ведется строительство.

Узнать, что необходимо перед продажей квартиры по договору переуступки права требования?

Для заключения договора переуступки права требования продавцу нужно:

  • Письменно уведомить фирму-застройщика о намерении заключить договор переуступки. В противном случае сделка может оказаться недействительной. При соглашении желательно присутствие представителя компании.
  • Получить согласие фирмы-застройщика на совершение сделки (в письменном виде). Обычно продавец продает жилплощадь по более высокой цене, поэтому застройщик часто требует внести за согласие на совершение сделки 5% от стоимости продажи.
  • Взять справку об отсутствии задолженности перед застройщиком. Ее можно получить лишь при полной выплате долга или переводе на цессионария задолженности. В договоре передачи задолженности третьей стороной должен выступать застройщик.
  • Если квартира покупалась в браке, получить согласие жены/мужа на продажу по договору долевого участия.
  • Получить справку из ЕГРП. Если сделка инвестирования или долевого участия регистрировался, то продавец должен указываться как правообладатель квартиры.
  • Если квартира пребывает в залоге по ипотеке, то нужно получить разрешение банка на переуступку прав. Письменное согласие банковское учреждение даст лишь после того, как долг по ипотеке будет полностью погашен.

Покупатель должен:

  • Получить заверенное у нотариуса согласие мужа/жены на покупку квартиры. Если участвуют оба супруга в сделке, или же в брачном контракте есть пункт о раздельном имуществе, то это не требуется.
  • Подписать и получить на руки закладную и договор кредита, если недвижимость покупается по ипотеке или другому кредитованию.

Составить договор переуступки права требования

После подготовки всех требуемых документов между обеими сторонами составляется соглашение переуступки. В ней обязательно указывают первоначальное соглашение. Договор можно оформить в агентстве недвижимости, офисе фирмы-застройщика или юридической конторе. После этого договор должен быть государственно зарегистрирован.

Пройти регистрацию договора переуступки права требования на квартиру

Зарегистрировать договор можно в МФЦ или Регистрационной палате. Договор переуступки прав требования на квартиру участники сделки подписывают в присутствии работника регистрирующего органа. Регистратору необходимо предъявить следующие документы:

  • Паспорта всех сторон сделки, при необходимости – нотариальную доверенность;
  • Письменное согласие супруга;
  • Договор, заключенный первоначально с застройщиком;
  • Справка о полной выплате суммы или договор перевода задолженности цессионарию;
  • Письменное разрешение банка, если квартира числилась у него в залоге;
  • Письменное разрешение фирмы-застройщика на совершение сделки (часто он выступает в качестве третьего лица и присутствует на процедуре регистрации договора цессии);
  • Кредитный договор и закладная, если жилплощадь приобретается по ипотеке.

После этого необходимо оплатить государственную пошлину. Если покупателей несколько, то квитанция выдается всем, а сумма делится поровну.

Затем регистратор заполняет заявление, указывая в нем объект недвижимости, его данные, информация об участниках сделки. Этот документ должны подписать все участники сделки. Затем регистратор забирает заявление, копии и оригиналы документов (исключая паспорта) и выдает расписки о принятии бумаг.

Сколько длится регистрация договора? Срок регистрации составляет 5-10 суток (с 1 января максимальный срок регистрации права собственности составляет 10 дней), дату получения документов уточнить можно, обратившись в регистрирующий орган. В определенный день продавец должен забрать договор, заключенный первоначально с застройщиком, а покупателю – зарегистрированный договор цессии. Обе стороны должны иметь при себе паспорта и расписки для получения документов.

Преимущества и недостатки договора цессии при покупке квартиры в новостройке

Основными преимуществами для покупателя при заключении договора цессии являются:

  1. Возможность приобрести квартиру в новом доме.
  2. Возможность сэкономить. Как правило, продавец, инвестировавший средства в строительство, продает квартиру дешевле, чем это бы сделал застройщик. Разница между ценами инвестора и компании-застройщика обычно составляет 3-25%.
  3. При ипотечном кредитовании, если покупать квартиру на начальной стадии строительства, придется несколько лет выплачивать проценты, не имея возможности заселиться в квартиру. Если же купить квартиру на завершающем этапе строительства (не имея возможности заключить соглашение долевого участия) ипотеку придется начинать платить незадолго до переезда. Кроме того, проценты ипотеки обычно выше на объекты, которые только начались возводиться, а на те, что уже сданы, ниже.

Что касается продавца, то он может не только вернуть свои деньги без штрафов со стороны застройщика, а еще и получить прибыль на росте цен, который происходит на различных этапах строительства.

Главным недостатком сделки цессии является то, что при этом покупатель рискует больше, чем при заключении сделки непосредственно с застройщиком.

Договор цессии – риски для покупателя при заключении соглашения в новостройке

Минимизировать риск при заключении сделки цессии можно, если знать некоторые моменты, которые используют мошенники.

Главный риск заключается в том, что соглашение может быть признано недействительным. В этом случае покупатель может обратиться с претензиями только к продавцу, но не к застройщику. Разумеется, при этом покупатель утрачивает право на получение квартиры. Поэтому покупатель должен проконтролировать соблюдение всеми сторонами обязательных факторов.

Читайте также  Можно ли приватизировать долю в муниципальной квартире?

Согласно закону, договор переуступки права требования признается действительным при:

  1. Оплате продавцом всей суммы, которая обозначена в соглашении долевого участия, что должно подтверждаться соглашением об урегулировании взаимных требований;
  2. Наличии согласия фирмы (письменного) на заключение договора, если это предусматривается в изначальном договоре между цедентом и застройщиком;
  3. Наличии разрешения банка, если использовалось ипотечное финансирование.

Если эти условия были нарушены, то по ст. 390 ГК РФ ответственность несет изначальный участник долевого строительства. Цессионарий может потребовать от цедента возврата денег, возмещения убытков и выплаты процентов за пользование средствами, однако на практике сделать это не так просто.

Также застройщик может просто обанкротиться так и не сдав дом в эксплуатацию.

Нужно насторожиться, если наблюдается массовая продажа жилья, особенно по низким ценам – это может быть признаком предстоящего банкротства компании, затягиванием сроков стройки или нарушением фирмой-застройщиком пунктов договора.

В такой ситуации цедент не отвечает перед цессионарием за развитие дальнейшего строительства, невзирая на то, знал о проблемах или нет. Покупатель может предъявлять претензии только застройщику.

Кроме того, нужно учитывать, что законом предусмотрена переуступка прав требования на квартиру исключительно по документу долевого участия. Не рекомендуется заключать с застройщиком другие соглашения, например, предварительный договор долевого участия или купли-продажи, вексельные, инвестиционные сделки.

Чтобы уменьшить риск мошенничества, нужно соглашаться на договор цессии только в том случае, если:

  • Первоначальный участник заключал с застройщиком договор долевого участия;
  • Оплата произведена после государственной регистрации договора цессии.

Еще одним риском для покупателя является отсутствие письменного уведомления застройщика о намерении заключить договор цессии.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Цессия — что это такое, оформление договора цессии в новостройке» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!

2 Комментария

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/novostrojka/dogovor-cessii-chto-eto-takoe-i-kak-oformit-dogovor-pri-pokupke-kvartiry-v-novostrojke.html

Переуступка права собственности на квартиру

Что такое договор цессии на квартиру?

Переуступка права собственности на квартиру – необходимая процедура, когда жилье переходит от настоящего владельца к новому. Такой договор заключается на основе документа о купле-продаже, инвестировании или ипотечном кредитовании. Особенно актуальна данная процедура на момент строительства нового жилого дома.

Что такое переуступка права собственности?

Переуступка права на квартиру – это переход всех прав на недвижимость и всех обязательств в отношении жилого помещения от одного собственника к другому. Такая процедура может быть следствием сделок самого разного рода: от долевого строительства до ипотеки.

Самое удивительное, что продавец может заключать договор о переуступке прав с несколькими покупателями, если квартира имеет более 2-х комнат. От одного к другому недвижимость может передаваться n-ное количество раз, не ограниченное законодательством.

Это говорит о том, что прежде, чем перенимать на себя ответственность за жилье, важно поинтересоваться о предыдущей судьбе квартиры.

Виды переуступки права собственности

Переуступка права собственности делится на два вида:

  1. цессия или переуступка права на основе договора о долевом участии;
  2. переуступка прав на основе договора купли-продажи.

Первый вид сделки – договор цессии – происходит по ДДУ (договору долевого участия) или по договору купли-продажи. Долевое участие в нынешнее время весьма популярная процедура и пользуется спросом среди всех слоев населения.

В данном случае застройщик и собственник подписывают договор, в котором четко оговаривается, что собственник становится полноправным хозяином жилья сразу после сдачи жилого объекта.

Однако по причине длительно периода строительства, будущий собственник может изменить свое мнение о приобретении жилья и передать все права на квартиру третьему лицу. Такая сделка будет иметь место в свете уступки права собственности под названием цессия.

По предварительному договору купли-продажи сделка между покупателем и застройщиком не производится. Однако договор позволяет сделать это в дальнейшем. Таким образом, покупатель, расторгая договор продажи квартиры по переуступке права собственности, не имеет право на жилье, а застройщик возвращает ему все выплаченные денежные средства.

Если квартира покупается в ипотеку, передача права собственности подразумевает погашение всех задолженностей бывшего владельца покупателем. В этом отличие одного вида переуступки от другого, так как при заключении договора ДДУ продавец выплачивает застройщику всю сумму в полном объеме или же передает это права новому собственнику.

Покупка и продажа квартир по договору цессии

Покупка квартиры по переуступке права собственности – выгодный инструмент современного рынка недвижимости, который позволяет приобретать жилье в новостройках. Такая переуступка, как было рассмотрено выше, называется цессией. Порой договор является единственным возможным вариантом приобретения жилья, поэтому он так востребован в нынешних условиях.

Механизм переуступки служит гарантом стабильности цены и приобретения жилья, как для покупателя, так и для застройщика. Например, если покупатель передумал покупать жилье в новостройке и хочет вернуть свои деньги, или инвестор желает вложить средства и обезопасить себя от возможного поднятия цен.

Покупая жилье по договору цессии необходимо учитывать тот факт, что переуступка прав возможна до тех пор, пока права не будут реализованы. После того, как дом будет сдан, а между застройщиком и владельцем составлен акт приема-передачи, переуступку прав собственности осуществить будет невозможно.

Будь-то покупка или продажа квартиры по переуступке права собственности, обе стороны всегда имеют массу преимуществ. Однако у такой сделки есть и свои риски, о которых не стоит забывать.

Возможные риски по переуступке прав

Заключение договора цессии связано и с некоторыми рисками в сфере недвижимости. Виной большинству из них служит невнимательно прочтенные условия сделки и отсутствие минимальных правовых знаний. Ниже приведен список основных и наиболее частых рисков, которые помогут будущим покупателям-продавцам тщательнее анализировать условия договора цессии.

Признание договора цессии недействительным – самая большая опасность, которая может ожидать цедента. Новый правообладатель будет предъявлять претензии именно к покупателю, а не к застройщику.

Чтобы избежать этого, необходимо проконтролировать некоторые нюансы договора цессии.

Договор будет действителен при условии полной оплаты дольщиком суммы, обозначенной в нем, наличии письменного согласия компании на переуступку прав, наличии разрешения кредитора в случае ипотечного финансирования.

Второй риск – банкротство застройщика. Это случается достаточно редко, но имеет место быть. Распознать будущего банкрота-застройщика можно по слишком низкой от рыночной цене жилья, срывам сроков строительства и нарушениям условий договора. Если вы переуступили права на жилье, и компания обанкротилась, то все претензии новый дольщик будет предъявлять застройщику, а не продавцу.

Переуступка права собственности третьим лицам дважды и более раз – очередной риск, который может ожидать будущих собственников.

В практике не редки случаи, когда по договору цессии квартиру продавали несколько раз, а итоговым владельцем стал первоначальный дольщик. Остальные же могут лишь требовать свое право на недвижимость от застройщика.

Избежать этого так же поможет тщательное изучение условий договора. Соглашение о переуступке должно быть государственного зарегистрировано, как и основной договор долевого участия.

Последнее в этом списке рисков – нарушение цедентом условий договора цессии. Пострадавшим в данном случае оказывается цессионарий, то есть застройщик.

Статьи, описывающие подобные ситуации, неоднократно появлялись в газетах и единственным «оружием» против таких грубых нарушений договора служит только изучение права и тщательный анализ условий договора. Если вы не можете сделать это самостоятельно, не лишним будет показать документы опытному юристу, который и поможет вам застраховать себя от неприятных последствий.

Договор переуступки права собственности

Для того, чтобы заключить договор о переуступке права собственности на квартиру, необходимо сделать следующие шаги:

  1. ознакомиться с документами застройщика от разрешения на строительство и сроков реализации, до права на земельный участок и цели проекта;
  2. уведомить компанию-застройщика о продаже квартиры по договору цессии;
  3. получить согласие от застройщика на проведение процедуры;
  4. получить справку об отсутствии долга у дольщика;
  5. получить нотариальное согласие супруги или супруга;
  6. если квартира в залоге по ипотеке, получить согласие банка;
  7. получить выписку из госреестра на квартиру;
  8. составить договор с покупателем в офисе застройщика, агентстве недвижимости или у юриста;
  9. зарегистрировать договор в регистрационной или кадастровой палатах.

Налоги при переуступке прав

Данный вид сделки облагается налогом, оплата которого ложится на первоначального дольщика. Налоги рассчитываются от суммы всей сделки. Однако часто стороны приходят к соглашению и делят все расходы пополам, так как первый инвестор в процессе торга уступает от первоначальной стоимости жилья.

Основания для признания переуступки недействительной

Признать договор купли-продажи по переуступке прав собственности может только судебный орган. Основания, служащие этому, могут быть разные:

  • сделка противоречит закону или основам правопорядка;
  • мнимость, повторность сделки;
  • один из участников признан недееспособным или был несовершеннолетним на момент сделки;
  • договор был заключен в результате заблуждения, обмана, насилия, угрозы и т.д.

Проблема может быть решена и частично, когда требуют признания недействительным не всего договора, а лишь некоторых его пунктов. Также существуют отдельные основания для признания недействительным договора для юридических лиц.

В каждом отдельном случае необходимо, чтобы с делом ознакомился специалист, который сможет представлять ваши интересы в суде. Чтобы не попадать в такие ситуации, тщательно проверяйте застройщика и внимательно читайте договор.

Знания – ваш главный помощник.

Источник: https://NovoHata.ru/ub2b

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: