Досрочное прекращение договора аренды по инициативе арендатора

Содержание

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Досрочное прекращение договора аренды по инициативе арендатора

По какой-либо причине арендатор может изъявить желание расторгнуть договор аренды в досрочном порядке. Расскажем в статье, какие есть основания, порядок и способы расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

Основания для расторжения по инициативе арендатора

В первую очередь стоит сказать, что в самом заключенном документе, зачастую, прописываются причины, которые могут служить основаниями для прекращения арендных отношений съемщиком. Однако указаны они не всегда или у арендатора возникли другие основания для прекращения срока действия договора.

По нормам законодательства арендатор может прекратить действие договора двумя способами:

  1. Договорившись с арендодателем и составив с ним дополнительное соглашение о расторжении.
  2. В судебном порядке.

В первом случае причина не имеет особого значения, так как арендодатель не оказывает сопротивления и не препятствует расторжению. Для прекращения действия арендных отношений в суде этого недостаточно. Арендатор может подать иск с требованием расторгнуть договор только при наличии следующих оснований:

  1. После заключения договора собственник имущества не передает его в пользование арендатора.
  2. Собственник всячески препятствует использованию имущества. Это будет основанием, если арендатор пытается пользоваться предметом договора в соответствии с его назначением или с качествами, определенными соглашением.
  3. Собственник передал в пользование имущество с существенными недостатками и из-за них арендатор не может использовать его в соответствии с назначением. Эта причина может стать основанием, только если арендатор не знал о недостатках до заключения договора.
  4. Арендодатель не выполняет своих обязательств, возникших в момент подписания договора (к примеру, не делает капитальный ремонт).
  5. Возникла чрезвычайная ситуация, которую невозможно было предвидеть до заключения договора, вследствие чего арендатор уже физически не может пользоваться арендованным имуществом.

Если расторжение будет происходить в судебном порядке, необходимо обосновать причину инициирования расторжения документально.

Бумаги должны быть правильно составлены, иначе суд может признать, что в причине расторжения есть вина обеих сторон. Лучше обратиться к профессиональному юристу за получением консультации.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке без суда

Расторжение договора аренды можно без привлечения судебных органов. Как правило, для этого требуется наличие определенных условий в самом документе об арендных отношениях. Например, договор может включать прямое указание на возможность расторжения по инициативе арендатора. Тогда обращаться в суд не потребуется.

Ответ на вопрос, может ли арендатор расторгнуть договор аренды без суда, зависит от того, на какой срок был заключен договор аренды. Возможно два варианта.

  1. Договор без срока действия. В этом случае расторжение возможно в любой момент. Достаточно уведомить об этом собственника имущества. Уведомление направляется за три месяца, если предмет договора – недвижимость (ст. 610 ГК РФ).
  2. Договор со сроком действия. Такой документ нельзя расторгнуть без суда и веских оснований. Исключением является указание права арендатора на расторжение в самом договоре.

Несмотря на то, что в ГК РФ прописана необходимость обращения в суд для расторжения договора аренды, это не препятствует указанию в договоре права досрочного прекращения арендных отношений.

В случае указания в договоре условий расторжения следует четко формулировать пункты, не допуская двусмысленности. В противном случае суд может истолковать договор не в вашу пользу. В процессе обсуждения и составления проекта договора рекомендуем воспользоваться помощью юриста.

Как расторгнуть договор аренды досрочно через суд?

Если договориться с арендодателем не удалось, придется обращаться в судебные органы для расторжения арендных отношений. Исковое заявление можно составить только после отправки письменного уведомления арендодателю.

В этом документе обязательно нужно указать:

  • данные сторон арендных отношений;
  • обоснованную причину расторжения договора;
  • сроки прекращения арендных отношений;
  • дату составления уведомления;
  • личную подпись.

Уведомление о желании расторгнуть договор составляется в двух экземплярах. Один остается у арендатора, второй направляется собственнику. Отправить уведомление рекомендуется почтой, заказным письмом с описью вложений. После получения уведомления адресатом, у него есть месяц на обдумывание и ответ.

В случае игнорирования уведомления или отказа арендодателя арендатор вправе обратиться в судебные органы для расторжения договора.

Есть два варианта прекращения договора аренды через суд:

  1. Арендодатель нарушил условия договора (ст. 620 ГК РФ). Потребуется доказать суду, что собственник намерено препятствует использованию имущества, или предмет договора имеет существенные недостатки, из-за которых невозможно использовать его по назначению. Также могут быть приняты во внимание иные нарушения договора арендодателем.
  2. В значительной степени изменились обстоятельства, при которых оформлялся договор аренды (ст. 451 ГК РФ). К таким обстоятельствам относятся значительные изменения, при наличии которых ранее, договор не был бы составлен или же был составлен на других условиях. Потребуется доказать суду, что стороны не допускали таких изменений и не могли на них повлиять.

Важно учесть, что факт освобождения имущества арендодателя не является основанием для прекращения выплаты арендной платы.

Эта обязанность снимается с арендатора только после подписания акта приема-передачи и дополнительного соглашения о расторжении договора.

Соглашение о расторжении договора аренды квартиры или другого имущества

Соглашение о расторжении договора аренды квартиры или иного недвижимого имущества – это документ, в котором излагаются намерения арендатора и арендодателя прервать все отношения, касающиеся этого имущества.

Соглашение является дополнением договора аренды, поэтому составляется по аналогии.

Например, если арендный договор прошел процедуру государственной регистрации, соглашение о расторжении тоже необходимо зарегистрировать.

Есть несколько правил составления соглашения о расторжении:

  1. Необходимо указать наименования и идентификационные данные сторон. Они оформляются и прописываются по аналогии с договором.
  2. После перечисления сторон обязательно прописывается намерение прекратить действие договора с указанием его реквизитов и даты заключения. Также рекомендуется прописать порядок передачи имущества и информацию о произведенных расчетах между арендатором и арендодателем.
  3. Рекомендуется прописать количество экземпляров соглашения.
  4. Обязательно проставляются личные подписи сторон. Если одной из сторон выступает организация, проставляется печать.

Факт передачи имущества лучше задокументировать. Для недвижимости рекомендуется составлять подробную опись и акт приема-передачи. Эти документы будут являться доказательством, что у принимающей стороны нет претензий к арендатору. При возникновении вопросом, воспользуйтесь консультацией юриста.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/rastorzhenie-dogovora-arendy-po-iniciative-arendatora/

Досрочное расторжение договора аренды

Причины, ставшие поводом для прекращения аренды, бывают разные, поэтому каждая из сторон должна быть осведомлена с:

  • законными основаниями для письменного договора;
  • своими возможностями;
  • своими обязательствами.

Важно, чтобы человек действовал в согласии с нормами Конституции и в рамках Гражданского права. Все условия расторжения должны быть оговорены до подписания, указаны в самом договоре, чтобы контракт соблюдал интересы всех его участников.

Когда основания и процесс возможного разрыва отношений не предусматриваются заблаговременно, то сторонам, возможно, придется пройти через долгий и не очень приятный судебный процесс.

Основания для досрочного расторжения договора

Договор аренды теряет свою законную в результате окончания, указанного в нем срока, или при раннем расторжении контракта. Важно оговорить, что соглашение считается сделкой двухстороннего характера, значит, преждевременный разрыв может привести к нарушению интересов одной из сторон. Для предотвращения подобных ситуаций предусмотрены определенные правила, регламентирующие, когда расторжение имеет смысл, а когда нет.

Для арендатора

Согласно нормам закона, договор аренды может терять свою силу раньше времени по инициативе арендатора при определенных ситуациях:

  1. Арендодатель не хочет передавать собственность в пользование на базе договора, причиняет препятствия к использованию согласно условиям сделки или назначением предмета.
  2. Переданная в пользование собственность имеет определенные недостатки, которые мешают нормальному использованию и не были указаны владельцем при составлении контракта, а также не были известны арендатору, не могли быть замечены при осмотре предмета сделки или проверки его состояния при заключении договора.
  3. Арендодатель не следует условиям договора, игнорирует свои обязанности по выполнению капитального ремонта помещения согласно указанным в документе датам. Если их нет в контракте, то в расчет берутся разумные рамки.
  4. Помещение из-за определенных обстоятельств, которые не связаны со второй стороной, перестанет быть объектом, пригодным для целей пользования, указанных в договоре.
Читайте также  Как нумеровать договоры в организации

В документе могут быть описаны и другие причины для преждевременного окончания условий сделки по требованию арендатора.

Законодательство РФ определяет следующие моменты, которые могут стать главным основанием для расторжения сделки аренды по желанию арендодателя в одностороннем порядке, когда арендатор:

  1. Пользуется предметом аренды, нарушая какие-либо условия контракта.
  2. Портит состояние собственности.
  3. Не перечисляет полную сумму арендной платы более 2 раз подряд в указанные сроки.
  4. Не делает капитальный ремонт помещения в указанные в документе сроки. Если они не определенны контрактом, то в соответствии с разумными датами, когда согласно законодательству или другими нормами, обязательство ложится на плечи второй стороны.

В договоре аренды могут быть указаны и прочие причины для раннего расторжения по просьбе арендодателя.

Также владелец имеет право потребовать разрыва сделки только после письменного оповещения арендатора о надобности им выполнить обязательства в указанный срок.

Расторжение договора аренды

Договор аренды можно разорвать как по инициативе обеих сторон, так и просто по окончанию его срока. Однако бывают причины, в согласии с которыми участники сделки могут разорвать договор аренды в одностороннем процессе.

По согласию сторон

Законодательство определяет возможность обесценивания сделки по двухстороннему согласию сторон. Однако есть маленькая поправка: если прочее не согласовано договором или законом. Она может относиться как к контракту в целом, так и к отдельному пункту соглашения.

Примечательно, что именно обоюдное расторжение в большей степени отображает принцип, ставший базой Гражданского кодекса – принцип свободы сделок.

Процедура разрыва договора по взаимной инициативе начинается с того, что одно из лиц направляет прошение о расторжении:

  1. если другая сторона не имеет претензий, то они подписывают бумаги.
  2. если претензии есть, то несогласный участник сделки имеет право направить иск в суд.

Также важно знать, что существуют различия между соглашением о расторжении и документом о получении отступного. Основная разница заключается в моменте окончания обязательств. Например, в отступном все отношения должны быть прекращены со дня передачи документа, совсем неважно, когда он был составлен и подписан. А при разрыве договора имеет важность именно момент подписания (если другие пункты не оговорены в соглашении).

По инициативе арендатора

Вначале стоит отметить, что освобождение помещения приводит разрыву договора. Когда арендодатель не исполняет все обязательства, которые прописаны по договору, не дает согласие на ранее расторжение, возможности арендатора на прекращение отношений по соглашению сильно ограничены.

Существует ошибочно мнение, что факт освобождения имущества, являвшегося предметом договора, и возврат его владельцу означает прекращение сделки. Это не так, подобные действия не освобождают от обязательств перечислять плату.

Арендатор имеет возможность инициировать разрыв в одностороннем порядке при нарушении арендодателем требований договора:

  1. Для начала процедуры он должен направить извещение второй стороне о своих намерениях за месяц до даты желаемого прекращения отношения. Важно проконсультироваться с юристом по поводу того, достаточны ли основания для расторжения.
  2. Если причины будут незначительными, то арендатор будет обязан оплатить неустойку.

Статья 619 определяет основания, которые могут использоваться для расторжения договора аренды по желанию арендодателя:

  1. Во-первых, он может отправиться в суд для разрыва связей с арендатором.
  2. Во-вторых, арендодатель обязан соблюдать правовые указы Гражданского Кодекса, с их помощью можно определить являются ли причины достаточно вескими, чтобы разорвать соглашение, и были ли нарушены какие-либо условия. Причина может быть достаточно веской, если она повлекла за собой ущерб для владельца имущества, в результате которого он лишился большой доли того, что имел.
  3. В-третьих, арендодатель имеет возможность разорвать договор по своей инициативе либо по любому поводу, который присутствует в контракте. В такой ситуации судебный процесс не понадобится.
  4. Кроме всех описанных ситуаций, поводом для прекращения отношений может послужить существенная смена обстоятельств, из которых исходили стороны во время осуществления сделки.

Нормы статьи 619 Гражданского Кодекса определяют, что арендодатель имеет право направить прошение о досрочном разрыве договора с арендатором только после уведомления последнего в письменной форме и указанием на важность соблюдения оговоренных обязательств в точный срок. После прекращения отношений съемщик обязуется вернуть владельцу имущество, которое является объектом соглашения.

Уведомление о расторжении договора: образец

уведомления можно разбить на несколько отдельных частей:

  1. Вводная часть. В ней должны быть прописаны сведения о том, кому предназначается документа, кто его направил.
  2. Основная часть. В ней должны быть указаны реквизиты разрываемого договора, описаны стороны и предмет имущества. Также описывается причина прекращения отношений и правовые нормы.
  3. Заключение. Оно включает в себя уточнения. К примеру, прописывается дата, начиная с которой договор должен потерять свою силу, срок, в течение которого вторая сторона может направить ответ на уведомления и др.
  4. Описываются документы, прилагаемые к оповещению.
  5. Подпись отправителя и дата оповещения.

Обычно содержание печатается на обычном листе и подписывается стороной, уведомляющей другого участника сделки, или другим лицом, имеющим право на подпись подобных документов.

Скачать образец уведомления о досрочном расторжении договора аренды.

Если арендатор не примет какие-либо шаги для устранения проблем, которые описаны в документе, арендодатель имеет полное право направить в суд иск с прошением разорвать договор.

Гражданский Кодекс РФ не предусматривает отдельных норм для аннулирования соглашения аренды, поэтому в этом случае используется общее правило. Арендодатель совсем не обязан отправлять уведомление о несоблюдение обязательств (регулируется статьей 620 ГК). Они должны быть описаны при обращении в суд, только если об этом говорится в договоре аренды.

Однако уведомление о прекращении отношений от арендатора в обязательном порядке должно быть отправлено (регулируется статьей 452 ГК).

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды: образец

В качестве основы для соглашения принимается основной договор. Совсем необязательно следовать строго установленной формы, однако готовый шаблон поможет оформить все правильно и без ошибок. В договоре должны быть прописанные следующие моменты:

  • информация о сторонах;
  • реквизиты основного договора;
  • причины разрыва соглашения.

Скачать образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды.

Как правило, при заключении основного договора стороны предусматривают возможность досрочного расторжения по обоюдному согласию. В документе обязательно указывается дата, с которой договор считается недействительным. Для правильного и быстрого оформления лучше обратится к профессиональным юристам.

Источник: http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/rastorzhenie-dogovora-arendyi.html

Досрочное расторжение договора аренды арендатором — Про сад и дом

(10 5,00 из 5)
Загрузка…

Арендовать недвижимость вынуждены многие россияне, но часто стороны могут прийти к взаимопониманию, поэтому часто возникает ситуация, когда требуется досрочное расторжение договора аренды арендатором.

Проблем не возникает, если возможные сценарии преждевременного прекращения сотрудничества прописаны в документе, иначе вопрос решается через суд. Мы расскажем, в каких случаях съемщик может разорвать договоренности в одностороннем порядке, и как это сделать безболезненно.

Как расторгнуть договор аренды: возможные варианты

Любой договор – это сделка двух и более сторон, и расторгаться договоренность должна на взаимовыгодных условиях, однако так происходит не всегда. В силу вступают различные жизненные обстоятельства, как то нехватка средств или форс-мажорные ситуации, поэтому часто пункты договора не выполняются, что приводит к досрочному прекращению сотрудничества.

Сделать это можно:

  • безболезненно, договорившись обо всех нюансах и урегулировав финансовые вопросы «полюбовно»;
  • по инициативе одного из подписантов, если подобное действие предусмотрено достигнутыми договоренностями;
  • через суд, если договориться не получается, причем инициатором может выступить одна из сторон, в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом.

Если стороны могут договориться, заключается специальное соглашение. Иногда процесс досрочного расторжения прописывается пунктами договора, но часто такая ситуация не предусматривается.

Инициировать его может арендодатель, если арендатор портит имущество, использует его не по назначению, пропустил два арендных платежа или отказывается ремонтировать помещение.

Расторгаются договоренности решением суда, это же касается и ситуации, когда инициатором разрыва отношений является арендатор.

Случаи досрочного расторжения договора

Говоря о разрыве по инициативе арендатора, предлагаем снова обратиться к пунктам документа, где прописаны все нюансы действа. Если это документом не предусмотрено, либо съемщик решил прекратить сотрудничество по другим причинам, договор расторгается по взаимной договоренности или в судебном порядке.

Читайте также  С какого возраста допускается заключение трудового договора

Причин для этого может быть несколько:

  1. Арендодатель не передал имущество, которое обязался передать, или оно не может быть использовано по причине несоответствия качества, причем, если наличие таких недостатков не было оговорено заранее. Поводом для прекращения сотрудничества может стать также выход имущества из строя, но по обстоятельствам, независящим от арендатора.
  2. Собственник создает препятствия для использования имущества, хотя это прописано в договоре.
  3. Арендодатель не делает капремонт в оговоренные договором сроки.
  4. Если наступили другие события, не предусмотренные достигнутыми договоренностями, включая форс-мажорные ситуации или отсутствие у арендатора финансовых возможностей.

Это важно! Договор расторгается часто при изменении обстоятельств (ст.451 ГК РФ), но чаще всего суд не принимает этот факт во внимание, считая, что такие изменения не существенные. Это касается, в том числе, глобальных изменений в экономической ситуации.

Несомненно, несоблюдение подписантами достигнутых договоренностей – это нарушение, но случается так, что арендодатель не в курсе событий, а нарушение допустил сотрудник компании.

По этой причине расторгать договор без официального предупреждения нельзя, поэтому прежде чем это сделать арендатор должен послать официальное уведомление, в котором арендодателю предлагается исправить недостатки в определенный временной период.

Даже если получатель письма-уведомления никак не отреагировал на письмо, или не предпринимает умышленно никаких шагов, расторжение не происходит – по закону арендатор должен послать еще одно уведомление, в котором сообщает о своем желании прекратить сотрудничество.

Как составить соглашение о расторжении договора аренды

При разрыве отношений между подписантами договора аренды подписывается соглашение. Образец соглашения можно скачать по ссылке ниже или же обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Собственно, определенной формы документ не имеет, законом не предусматриваются и обязательные пункты, но в любом случае документ должен содержать дату и место, пункты о сотрудничестве из договора, информация о причинах расторжения договора.

Напомним, что заключается такое соглашение по обоюдному согласию сторон, поэтому обязательно прописать пункт о том, что стороны не имеют претензий, а имущество должно передаваться или приниматься согласно акту. Пункты соглашения заверяются подписями и печатями (в случае наличия) сторон.

Если договориться не получается, необходимо обратиться в суд и лучше привлечь к процессу профессионального юриста.

Прочтите также: Что такое страховой депозит при сдаче квартиры в аренду: как вернуть страховой депозит

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/rent-and-hire/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-arendy-arendatorom/

Расторжение договора аренды

Юридическая компания «Крайнев, Корчуганова и партнеры» оказывает юридические услуги при расторжении долгосрочного договора аренды по инициативе арендатора и арендодателя.

Отношения имущественного найма (аренды) недвижимости являются распространенным видом договорных отношений. Несмотря на то, что Гражданским кодексом достаточно четко определены права и обязанности сторон, расторжение договора аренды нередко сопровождается конфликтом и судебным разбирательством. Это связано с неоднозначным толкованием закона, и многообразием ситуаций, возникающих в бытовых и коммерческих отношениях.

При разрешении арендных споров практически всегда требуется квалифицированная юридическая помощь. Наша компания – это объединение адвокатов и юристов, специализирующихся в сфере договорных, земельных отношений и связанных с недвижимостью. В вопросах расторжения договоров аренды по инициативе арендатора нами накоплена судебная практика, позволяющая в минимальные сроки найти лучшее решение для своего клиента.

Общая характеристика арендных договоров

Это вид договора предусматривает передачу имущества в пользование за плату, в том числе наем жилого помещения для временного проживания. Оно передается во временное пользование или владение. В последнем случае наниматель приобретает права титульного владельца, что защищает его права от посягательств, как собственника, так и третьих лиц (ст. 305 Гражданского кодекса РФ).

Арендные договоры позволяют решить много задач:

  1. закрыть временную потребность в имуществе для решения конкретной задачи, когда его приобретение в собственность нецелесообразно;
  2. решить проблему, когда помещение требуется, но средств для покупки недвижимости недостаточно (аренда офиса);
  3. финансовое состояние позволяет приобрести недвижимость, но ее расположение столь специфично, что это не оправдывает расходов на содержание (точка в доне питания торгового зала).

Как правило, такие отношения рассчитаны на длительный срок, и поэтому досрочное расторжение договора аренды (найма) больно задевает коммерческие интересы одной из сторон, в результате чего возникает острый конфликт.

Основания расторжения договора аренды

Договорные обязательства между сторонами действуют до окончания оговоренного срока, или до момента их преждевременного разрыва.

Поскольку при этом, как правило, нарушаются права одного из участников, действующее законодательство не предусматривает расторжение договора аренды в одностороннем порядке. Прекращение отношений должно быть основано на условиях соглашения.

К сожалению, широкое использование типовых документов, без привлечения юридической экспертизы, приводят впоследствии к судебным спорам.

Законные основания расторжения договора аренды

  • Принятие совместного решения обеими сторонами договора (по соглашению сторон).
  • На основании конкретного договорного условия, с которым увязана возможность прекращения отношений.
  • Расторжение договора аренды по инициативе арендатора (арендодателя) в судебном порядке.

Перечисленные основания действуют для всех разновидностей арендуемой недвижимости, независимо от ее характера и назначения.

Порядок расторжения арендных отношений по соглашению

Если стороны урегулировали отношения по договоренности, то разрабатывается соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Такой порядок возможен только по обоюдному согласию, которое оформляется письменно и заверяется у нотариуса.

Документ содержит положения:

  1. о расторжении договора аренды, ранее заключенного между участниками;
  2. о передаче (возврате) имущества арендодателю по акту приема–передачи;
  3. ссылка на описание в акте текущего состояния объекта и отсутствии претензий.

С момента подписания соглашения все прошлые договоренности теряют силу. Если ранее договор был зарегистрирован, необходимо направить уведомление о его аннулировании в государственном кадастре недвижимости.

В дополнительном соглашении о расторжении договора аренды могут быть прописаны штрафные санкции, или, напротив, указание об отсутствии взаимных претензий.

Это предусмотрительная мера, в случае, если один из участников в последующем решит обратиться в суд.

Досрочное расторжение договора аренды (найма) по суду

По требованию одной из сторон арендные отношения могут быть прекращены только в судебном порядке.

Статьей 451 Гражданского кодекса установлено, что это допускается при существенном нарушении условий соглашения одним их участников, либо на основании закона или договора.

Это значит, что нарушение наносит такой большой ущерб, что лишает ущемленную сторону того, на что она рассчитывала при заключении соглашения. При этом для арендодателя и арендатора предусмотрены разные основания для обращения в суд.

Расторжение долгосрочного договора аренды по инициативе арендодателя

При обращении в суд арендодатель должен будет доказать, что наниматель нанес ему убытки в связи с тем, что:

  1. использует предоставленное имущество не по назначению, или существенно нарушает оговоренные условия;
  2. как минимум дважды (подряд) допустил просрочку по оплате арендованного объекта;
  3. вследствие неаккуратного использования имущество ухудшено, утрачены его потребительские качества;
  4. не производит текущий, или капитальный ремонт (если это оговорено соглашением, или следует из закона).

Основанием для требования могут послужить любые другие условия, прописанные в договоре, и нарушаемые арендатором. Как правило, арендодатель обращается в суд, если дополнительное соглашение о расторжении договора аренды его не устраивает. При этом заявитель должен представить доказательства того, что ранее предъявлял нанимателю претензии, требования об устранении нарушений, предупреждал о последствиях их неисполнения.

Арендатор не может мотивировать неуплату положенных платежей тем, что он освободил помещение, и фактически им не пользуется. Возврат имущества должен быть оформлен актом.

Расторжение долгосрочного договора аренды по инициативе арендатора

Арендатор, в отличие от другой стороны, не обязан по закону соблюдать досудебную процедуру урегулирования. Другими словами, он может не предупреждать никого о своих намерениях, и сразу подать заявление в суд. Однако повод для обращения должен быть существенным:

  1. по факту ему не было предоставлено имущество, или чинились препятствия в пользовании им;
  2. возникла угроза порчи арендованного объекта по не зависящим от него обстоятельствам;
  3. во время эксплуатации выявились скрытые недостатки, не обнаруженные во время подписания соглашения;
  4. арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту объекта.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке не может основываться на произвольных причинах, даже если они имеет для него существенное значение. Так, часто в типовых соглашениях можно увидеть пункт о форс-мажорных обстоятельствах, который носит формальный характер без расшифровки. Приведенный ниже пример служит иллюстрацией того, к чему приводит подобная неосмотрительность.

Определение ВС РФ №301–ЭС16–18586 от 23.05.2017 г. о расторжении договора аренды по инициативе арендатора, судебная практика.

Предприниматель Б. сдал в аренду помещение банку ВТБ до 2020 года. Плата составляет около 10 млн. рублей в год. Доп. соглашение от 2012 г. не включало условий о расторжении договора аренды в досрочном порядке.

Читайте также  Может ли совет дома заключать договора

В связи с тем, что операционное отделение было закрыто в результате сокращения, помещение стало не нужно.

Банк предложил арендодателю подписать соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон, и получил отказ.

В качестве основания при обращении в суд были указано наступление обстоятельств, выходящих за пределы обычных рисков: санкции в отношении Банка, связанные с этим убытки и необходимость закрыть офис. Судом первой и апелляционной инстанции его требование было удовлетворено.

Однако Верховный суд отменил решения в его пользу на том основании, что внешнеэкономические санкции не включены в условия договора, как обстоятельства, освобождающие Банк от исполнения обязательств, следовательно их негативные последствия не могут быть возложены на арендодателя.

Юридическая помощь арендатору и арендодателю

Досрочное расторжение договора аренды (найма) имеет свою специфику когда в качестве объекта выступают земельные участки и здания, принадлежащие государственным органам и муниципалитетам. Отличается нюансами ведение дел, связанных с реализацией контрактов по закону № 44-ФЗ.

Дополнительные проблемы возникают при отношениях субаренды. По все рассмотренным ситуациям юристы компании «Крайнев, Корчуганова и партнеры» накопили практический опыт, позволяющий быстро выделить в деле ключевые моменты, и разработать наиболее эффективную стратегию разрешения спора.

В круг профессионального ежедневного общения наших специалистов входят представители государственных и судебных органов, органов, бизнес-сообщества.

Это значит, что все вопросы рассматриваются с учетом принятых правил и обычаев делового оборота, тактично, и конфиденциально.

Достаточно часто проблему решает дополнительное соглашение о расторжении договора аренды, как менее затратный способ по сравнению с судебной процедурой.

Обратившись к нам за помощью, клиент получает:

  1. исчерпывающий анализ ситуации с применением рекомендаций Верховного суда РФ;
  2. оценку перспектив дела с учетом сложившейся правоприменительной практики по сходным делам;
  3. рекомендации по сбору доказательной базы, разъяснения о процессуальном порядке рассмотрения дела;
  4. прогноз последствий принятия того или иного решения.

Каждый из юристов компании специализируется на делах в узкой области права, и ему не требуется длительное изучение документов.

Ежедневно решая вопросы по своему направлению, он всегда в курсе последних законодательных изменений. Своевременное обращение к юристу экономит время и финансовые ресурсы.

Мы принимаем на себя представительство от имени клиента в досудебных процедурах и обеспечиваем квалифицированную защиту его интересов в суде.

Источник: https://kraynev.ru/press-centr/publikacii/rastorzhenie-dogovora-arendy/

Расторжение договора аренды арендатором | Жукова Ольга Сергеевна

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается законом на основании решения суда. Согласно п.2 ст.450, ст.451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором;
  3. при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Досрочное расторжение договора аренды арендатором через суд возможно в двух случаях:

1) При нарушении договора арендодателем (п.2 ст.450 ГК РФ, ст.620 ГК РФ, а именно, если удастся доказать суду, что:

  • арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
  • арендодатель допустил другое существенное нарушение договора аренды. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

2) При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст.451 ГК РФ).

Согласно ст.451 ГК РФ изменение обстоятельств считается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Этот факт надо доказать суду.

Кроме самого факта существенного изменения обстоятельств сторона, требующая расторгнуть договор, должна доказать одновременное наличие следующих четырех условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):

  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  • при исполнении договора без изменения его истец в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;
  • из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что истец несет риск изменения обстоятельств.

Как показывает практика, существенным изменением обстоятельств суды не признают ни кризис, ни резкое изменение курса валют.

В частности, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ еще в 2001 году указал, что увеличение курса доллара, в связи с которым обязательство должника в рублевом эквиваленте увеличилось больше чем в четыре раза, само по себе не говорит о существенном изменении обстоятельств (Постановление ВАС РФ от 07.08.01 № 4876/01).

Если в вашем договоре аренды не предусмотрено, что вы как арендатор вправе расторгнуть договор аренды досрочно, то есть до истечения срока действия аренды в одностороннем порядке, уведомив об этом другую сторону за определенный срок, то расторжение договора по любым другим основаниям невозможно.

Таким образом, единственным основанием расторжения договора аренды без согласия арендодателя будет нарушение договора арендодателем.

При этом надо учитывать, что досрочное освобождение арендатором помещения,  без передачи его по акту арендодателю, не будет основанием для освобождения его от обязательств по внесению арендной платы, несмотря на то, что фактически пользование помещением не осуществлялось (п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).

Расторжение договора аренды арендатором или прекращение договора?

Варианты прекращения договора аренды:

  1. Прекращение юридически – через ликвидацию арендатора.
  2. Прекращение фактически – через реорганизацию арендатора.

Прекращение договора юридически

Согласно п.1 ст.61 и п.8 ст.63 ГК РФ факт ликвидации влечет прекращение существования юридического лица без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Согласно ст.419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо.

Согласно п.8 ст.63 ГК РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо — прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц. Моментом прекращения договора аренды в этом случае будет момент прекращения деятельности юридического лица.

Как указано в разъяснениях, данных в п.52 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, при ликвидации арендатора запись о регистрации договора аренды должна быть аннулирована.

Таким образом, при ликвидации арендатора обязательства по договору аренды прекращаются на основании ст.419 ГК РФ.

Прекращение договора аренды фактически

В соответствии с ч.1 ст.58 ГК РФ при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу. Таким образом, осуществив реорганизацию, можно передать обязанности по договору аренды новому юридическому лицу, сняв их с себя.

Таким образом, и при юридическом (ликвидация) и при фактическом (реорганизация) прекращении арендатора договор аренды прекращается.

Расторжение договора аренды арендатором: форс-мажор

Согласно ч.3 ст.

401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Основываясь на этой норме можно предположить, что нарушивший договор арендатор может быть освобожден от ответственности судом, если это нарушение суд признает следствием форс-мажора.

Однако применение форс-мажора в большинстве случаев перспективы не имеет. Потому что, во-первых, согласно п.3 ст.401 ГК РФ к форс-мажорным обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие в магазинах нужных товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Источник: http://advokat-zhukova.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-arendatorom/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: