Как через суд продать долю в квартире?

Содержание

Принудительная продажа доли в квартире через суд, как заставить продать долю в квартире через суд

Как через суд продать долю в квартире?

/ Жилищные споры / Принудительная продажа доли в квартире через суд

Просмотров 5

Общедолевая собственность затрагивает интересы многих людей, зачастую чужих друг другу. Даже если они не живут в квартире, от споров уйти очень сложно. Нередко конфликт связан с продажей долей.

Например, когда одни собственники злоупотребляют своими правами, а другие не могут заставить их продать спорную часть. Один из камней преткновения – цена доли в квартире.

Что делать, если мирный исход невозможен, и никто не идет на уступки?

Закон допускает принудительную продажу доли в квартире в судебном порядке. Пусть это возможно далеко не всегда, но порой иного пути попросту нет – на поиск компромисса могли уйти годы досудебных разбирательств. Разберемся, когда и как заставить собственника продать долю в квартире. Знание судебного порядка позволит провести выкуп без осложнений.

Можно ли через суд выкупить долю квартиры в принудительном порядке

Недвижимость может принадлежать одновременно нескольким владельцам – режим долевой собственности. Каждый из совладельцев имеет право на проживание в квартире. Вместе с тем он может продать свою долю с соблюдением преимущественного права (ст. 250 ГК РФ).

Собственники также могут установить порядок пользования квартирой. Или, другими словами, определить – кто в какой комнате будет проживать. Если это затруднительно или комнаты проходные, остается последний вариант – выкуп доли квартиры. Логично, что в случае отказа собственника от продажи придется действовать уже в судебном порядке (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Имейте в виду, что не каждую долю можно выкупить через суд. Заставить собственника продать долю сами вы не сможете, зато есть шанс сделать это на основании существенных факторов:

  • Незначительность доли – говорить о точном размере нельзя, ситуации индивидуальны. Расчеты ведутся от площади всей квартиры, т.е. решается – можно ли считать долю мизерной для выкупа или она таковой не является (пример: ⅓ в трехкомнатной квартире – всего лишь минимальная доля, а ⅓ в «однушке» – уже незначительная (выкупаемая)).
  • Сложность с выделом в натуре – встречается в 99% из 100 возможных. Современная планировка жилья не позволяет превратить долю в «мини-квартиру», т.е. создать отдельный вход, кухню, санузел, коммуникации. Да и власти не приветствуют создание новых «коммуналок». Обычно здесь проблем не возникает и данный фактор сразу идет в зачёт позиции истца.
  • Отсутствие имущественного интереса – пожалуй, главный критерий оценки долей в квартирах. Если обладатель спорного участка квартиры не имеет в ней регистрацию, никогда не жил в квартире, не оплачивал коммуналку, ремонт и налоги – суду станет ясно, что человек попросту не нуждается в данной доле. Следовательно, его обяжут продать ее по фиксированной цене заинтересованным совладельцам (истцам).

Отметим, что для успеха в суде придется сложить все три фактора воедино. Если хотя бы один из них не учтён, суд не вынесет решения в пользу продажи доли собственника.

Заметим также, что у судов нет универсальной трактовки понятия «незначительная доля». Вопрос решается в индивидуальном порядке – из расчета площади квартиры, количества жильцов, их отношений между собой, несения расходов, нарушения правил проживания и др.

Как заставить продать долю в квартире через суд

Следование правилам позволит выкупить спорную долю в квартире – что фактически и означает ее продажу со стороны собственника. Даже если вы не сошлись в цене, обращение в суд позволит ее установить.

Пошаговая инструкция в 2019 году

Дело о продаже доли в квартире относится к гражданскому судопроизводству. Рассмотрением таких дел занимаются районные (городские) суды по месту нахождения объекта недвижимости.

Алгоритм действий через суд:

Этап №1. Досудебное урегулирование ситуации

Истцу предстоит выполнить стандартный перечень действий – о том, что он предпринял попытку разрешить спор в мирном русле:

  • написать собственнику письмо с предложением о выкупе спорной доли (можно указать цену или сообщить о готовности к переговорам);
  • вручить письмо адресату – под роспись на одном из экземпляров;
  • отправить предложение ценным письмом – заполнить также опись вложений и заказать уведомление о доставке;
  • сохранить ответ или дождаться доставки письма.

Этап №2. Сбор документов + оценка

Задача собрать как можно больше документов в пользу своих намерений. Желательно привлечь разные источники – включая показания соседей, совладельцев, участкового, сотрудников ЖЭК и т.д.

Истец также готовит данные оценочной экспертизы. Чтобы привлечь оценщика, нужно подать заявку в лицензированную организацию (работают в системе СРО) и заключить договор на оценку доли в квартире.

Эксперт ознакомится с документами на жилье, проведет статистический анализ, оценку на рынке недвижимости – по итогам расчетов вы получите актуальную стоимость выкупаемой доли.

Ознакомьте с нею несогласного собственника – быть может, он пересмотрит свое решение и вам не придется идти в суд (экономия денег).

Если ситуация не изменится – переходим к следующему шагу.

Этап №3. Составление иска

Желательно доверить это квалифицированному юристу – тем самым, вы сэкономите время и будете уверены в правильности готового обращения в суд.

Этап №4. Внесение выкупной стоимости

Истцу предстоит перечислить деньги на депозит Судебного департамента – что подтвердит его намерения и платёжеспособность. Если деньги не поступят, суд попросту не станет рассматривать дело. Квитанцию о зачислении средств нужно приложить к пакету с документами.

Этап №5. Подача иска

Адресат – районный или городской суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Если ответчик там не прописан, нужно подать иск по месту его регистрации. Узнать адрес суда можно на официальном сайте или на карте вашего населенного пункта.

Этап №6. Рассмотрение дела

Предварительно суд знакомится с материалами дела. Если кто-то из участников заявит ходатайство о назначении экспертизы – суд отложит дело на срок проведения оценки. Далее, заслушают истца, ответчика, свидетелей, а при необходимости – представителя органа опеки и прокурора. Окончательное решение выносится с учетом предоставленных доказательств или их отсутствия.

Этап №7. Ознакомление с решением суда

Итоговый вердикт имеет форму постановления – вступление в силу происходит не сразу, а спустя 30 дней (срок на подачу апелляций). Затем истцу нужно снять копию с постановления суда. Перечисленные им деньги суд переведет на счет ответчика – последний утратит право собственности на объект спора. Истец сможет объединить доли в квартире в одну общую.

Документы

Большинство сложностей возникает с подачей документов. Далеко не все истцы знают о минимальном комплекте бумаг по делам о принудительной продаже доли.

Среди основных документов можно отметить:

  • копия + подлинник удостоверения личности (паспорта);
  • квитанция о внесении госпошлины за подачу иска;
  • квитанция о зачислении денег на депозит Управления Судебного департамента при ВС РФ;
  • документы-основания на долю в квартире – сюда может входить свидетельство о праве на наследство, договор о передаче жилья в частную собственность (приватизация), дарственная, договор мены и т.д.
  • документ о регистрации права собственности – раньше были свидетельства, а с 2016 года выдают выписки из ЕГРН (ранее – ЕГРП);
  • техплан жилого помещения;
  • выписка из ЕГРН с характеристиками на квартиру;
  • выписка из поквартирной книги – о составе живущих в квартире на дату обращения истца;
  • копия письма-предложения о продаже доли – желательно с уведомлением о вручении.

Среди вспомогательных документов выделяют:

  • акт-заключение эксперта – об оценочной стоимости выкупаемой доли ответчика;
  • справки из банка, Налоговой, ЕИРЦ – о задолженностях собственника (весомый аргумент в пользу продажи);
  • письменные показания свидетелей;
  • фото–, аудио–, видео материалы – которые могут доказать правоту истца;
  • копии договоров с подрядчиками, квитанции на капремонт, закупку стройматериалов и т.д.
  • выписка из ЕГРН-3 – о том, что ответчик имеет в собственности альтернативное жилье;
  • справка по месту жительства;
  • прочие документы.

Потребуются не только копии, но и оригиналы. Число комплектов с документами (+иск) должно соответствовать количеству участвующих сторон. Минимально – три пакета с документацией.

Образец иска о принудительной продаже доли в квартире

Заполняя иск, ориентируйтесь на положения статей 131-132 ГПК РФ – в них содержатся обязательные условия . При их отсутствии суд может оставить иск без движения или вовсе его отклонить.

Читайте также  Как разделить коммунальную квартиру на две квартиры?

Рекомендуем взять за основу следующий шаблон:

Судебные расходы, госпошлина

Подсчет затрат связан с госпошлиной за подачу иска и независимой экспертизой. Общая сумма может доходить до 50 000 рублей, но в большинстве случаев расходы перекладывают на ответчика.

Сколько стоит продажа доли в квартире через суд:

  • обязательная госпошлина – рассчитывается на основании ст. 333.19 НК РФ: например, если цена иска до 20 000 рублей, истцу придется отдать 4% от стоимости (но не менее 400 рублей);
  • повторная судебная экспертиза – до 50 000 рублей;
  • госпошлина за регистрацию права собственности после суда – 2 000 рублей;
  • прочие издержки – от 1 000 рублей.

Истец вправе просить об отсрочке или о рассрочке платежей – на случай, если он не может оплатить расходы сразу. Заявление подается вместе с основными документами в секретариат судебной канцелярии.

Сроки

Датой начала рассмотрения служит день подачи иска и документов. Начиная с этого дня, суд приступает к изучению представленных аргументов – на это отводится 5 суток (ст. 133 ГПК РФ).

Первые слушания назначают не раньше, чем через месяц после регистрации искового заявления. Заседания проводятся при участии обеих сторон – истца и ответчика (либо – их представителей). Неявка на заседание по уважительной причине может отсрочить слушания. Максимальный период, который суд отводит на перерыв в деле – 6 месяцев.

Назначение судебной экспертизы также оттягивает сроки – обычно на 1-2 месяца. Если прибегнут к повторной экспертизе, дело затянется на полгода. Этим умело пользуются ответчики, желающие отсрочить принятие решения в суде первой инстанции. Истцам нужно быть готовыми к разным уловкам и хитростям оппонентов.

И так, мы выяснили, что суды опираются на три фактора в рассмотрении дела. Если хотя бы один из критериев не учтён в иске, скорее всего последует отказ.

Что представляет важность для суда:

  • общий баланс долей в квартире – кто имеет долю в собственности, какова ее величина, каково соотношение с остальными и др.
  • нарушены ли интересы других сособственников, и если да – каким образом;
  • знал ли ответчик о приобретении малозначительной доли в общем праве, учитывал ли неудобства от использования доли в квартире;
  • затронуты ли интересы детей, пожилых людей, инвалидов, сирот;
  • возможно ли совместное проживание в квартире, разделение комнат с учетом потребностей всех живущих людей.

Ответы на эти вопросы дают цельную картину происходящего. Если ответчику больше негде жить, его никогда не лишат единственной доли.

Пример 1

Серпуховский городской суд МО рассматривал дело Моисеевой Н.В. против ее бывшего супруга Моисеева А.Д. Оказалось, что истице принадлежала квартира до вступления в брак. Муж вложился в ремонт и покупку новой техники, увеличив итоговую стоимость жилья.

Впоследствии от смог отсудить у Моисеевой ¼ долю, размером 9,4 м². Общая площадь квартиры – 41 м². Совместное проживание стало невозможным в результате развода. Моисеева заявила, что бывший муж за квартиру не платит, устраивает скандалы, грозится отсудить и другие доли жилплощади.

Истица предлагала ему продать ¼ долю, но он отказывался. Иного жилья у ответчика не было.

Районный суд оценил исковые требования Моисеевой против бывшего супруга, сопоставил общую площадь к незначительной доле, изучил условия проживания и взаимоотношения совладельцев. Острой необходимости в выкупе доли суд не обнаружил. Однако он посоветовал истице подать новый иск – о взыскании с мужа денежных средств за коммунальные услуги.

Пример 2

Новосибирский районный суд зарегистрировал иск от истца Андреева в отношение Злобина. Предметом спора была 1/21 доля ответчика в 2-комнатной квартире г. Новосибирска – общая площадь 40 м².

Истец хотел заставить ответчика продать незначительную долю квартиры по оценочной стоимости (приложение – данные независимой экспертизы). Он также сообщил, что площадь Злобина – всего 2 м², что явно не дотягивает до минимального размера.

Квадратных метров не хватит, чтобы выделить ответчику отдельную комнату, в которой тот не нуждался (приложение – выписка из ЕГРН о наличии альтернативной жилплощади + выписка из домовой книги – о том, что обладатель 1/21 доли не имел регистрации в спорной квартире).

Андреев также сообщил, что ответчик ни разу не оплачивал капитальный ремонт, имел задолженность по квартплате, не участвовал в собрании жильцов и не был заинтересован в реализации своей доли (ссылка на п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Ответчик (Злобин) на заседание не явился, опровержения предоставить не смог и всячески избегал участия в деле. Итоговое решение суда было в пользу Андреева – «обязать истца перечислить компенсацию за 1/21 долю ответчика с прекращением права собственности у последнего в отношение проданной доли». Выкупная сумма – 183 500 рублей.

«Яблоком раздора» в делах о принудительной продаже долей является имущественный интерес. Истцы могут считать, что ответчик не заинтересован в своей доле. Ответчики, напротив, ссылаются на такую необходимость и жизненные условия. Слабые аргументы могут сыграть не в пользу истца.

Особенно, если он не предоставит данные экспертизы, когда ситуация требует такого подхода. Если вам нужна срочная помощь юриста, обратитесь к ней на нашем сайте.

Эксперты помогут с выстраиванием тактики в суде, подскажут что указать в иске и как не допустить сомнений второй стороны? Знание нюансов – дополнительная гарантия успеха в выкупе доли через суд.

Источник: http://law-divorce.ru/prinuditelnaya-prodazha-doli-v-kvartire-cherez-sud/

Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире?

Как через суд продать долю в квартире?

Принудительный выкуп доли в квартире через суд возможен, если соблюдены условия, предусмотренные ст. 252 ГК РФ. Положения этой статьи регулируют раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли, в том числе порядок выплаты компенсации при невозможности выдела доли в натуре.

К сожалению, статья 252 ГК прямо не говорит о том, может ли суд заставить продать долю в квартире. Суд, если руководствоваться прямыми указаниями закона, вправе, лишь обязать сособственников выплатить компенсацию собственнику выделяемой доли.

При этом, по смыслу указанной статьи, вопрос о выделе такой доли вправе поставить только сам ее собственник. Таким образом, собственники заявить требование о выделе доли другого собственника, по сути, не могут.

До последнего времени так и было, пока дела, по которым собственники хотели заставить продать долю в квартире через суд, не стали доходить до Верховного Суда. Высшая судебная инстанция истолковала положения ст.

252 ГК РФ по-своему и создала прецедент: лишить права собственности на долю и заставить ее продать можно, выплатив тем самым бывшему собственнику соответствующую компенсацию. Разумеется, для этого должны быть законные основания и условия. Об этом – в нашей статье.

Подробнее о позиции Верховного Суда

Дела, которые доходили до высшей судебной инстанции вполне типичны для российской действительности.

Многим знакома ситуация, когда некогда единая и неделимая собственность начинает дробиться, доли переходят по наследству, продаются-перепродаются, а в результате – под одной крышей оказываются совершенно посторонние люди.

Типичной стала и другая проблема – «профессиональные соседи» – формальные собственники или арендаторы, которые активно выживают других собственников из квартиры, как правило, проживающих в ней давно.

Для примера, в одном из судебных дел давние собственники хотели выкупить доли у посторонних для них людей, которые фактически не проживали в квартире, а доли получили в подарок после предшествующей сделки их купли-продажи.

Первая судебная инстанция в иске отказала, апелляция требования удовлетворила, но ответчики (владельцы выкупаемых долей) обжаловали решение в Верховном Суде, и тот расставил точки над «i», поддержав решение апелляционной инстанции.

В целом позиция Верховного Суда и сложившаяся правоприменительная практика таковы:

  1. Любой из сособственников при отсутствии взаимного согласия вправе потребовать раздела общей собственности в судебном порядке. Если ваша общая собственности не разделена, первично нужно решать этот вопрос. Такое требование можно включить в один иск с другими требованиями, в частности, о выделе доли в натуре.
  2. Когда речь идет о выделе доли в натуре, с таким иском в суд может обратиться только собственник такой доли. Поэтому, если вы хотите обязать другого сособственника продать вам долю, то ваше изначальное требование должно сводиться к требованию выделить свою долю в натуре. При этом в иске нужно указать, что соглашения по этому поводу между всеми собственниками достигнуто не было.
  3. Если обстоятельства дела сразу говорят о том, что выдел доле (долей) в натуре невозможен, например, когда приходится делить однокомнатную квартиру, то сразу же возникает вопрос о выплате компенсации. Эта денежная сумма, по сути, и должна стать выкупом доли или долей нежелательных для вас собственников.
  4. Верховный суд указал на то, что вопрос о принудительной продаже-выкупе доли (долей) можно ставить только при наличии совокупности условий:
  5. доля собственника незначительна (в рассматриваемом деле речь шла об 1/6);
  6. долю нельзя выделить в натуре (это запрещено законом или нанесет несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности);
  7. собственник особо не заинтересован в использовании общего имущества (например, не проживает в квартире, имея другое место жительства, наносит ущерб имуществу и т.п.).
  8. Требования о разделе общей собственности, выделе своей доли в натуре и (или) о присуждении компенсации можно ставить в одном иске. Если все уже поделено и нужно только решить вопрос о выкупе доли, допустимо заявлять требование о признании такой доли незначительной, обязании собственника уступить ее истцу и обязании истца выплатить компенсацию. Иск обязательно обосновывается наличием всей совокупности условий, указанной в пункте 4.
  9. Реализованный через судебное решение принудительный выкуп доли в квартире автоматически лишит собственника прав как на долю, так и в общем имущества. Каких-либо сделок сторонам совершать не нужно. Даже если лишенный прав собственник противится получению компенсации, достаточно положить деньги на депозит в его пользу. Оформить депозит можно у нотариуса, далее он сам известит бывшего собственника. Решение суда и исполнение обязанности по выплате компенсации – достаточные условия для переоформления прав собственности. 
Читайте также  Как использовать материнский капитал для покупки квартиры?

Проблемы принудительного выкупа доли

Позиции высшей судебной инстанции – позиции по конкретным делам, с учетом их индивидуальных особенностей. Поэтому вовсе не факт, что в вашем случае принудительный выкуп возможен в принципе.

Представляется проблематичным доказывание:

  • незначительности доли – признак сугубо оценочный;
  • отсутствия у собственника существенного интереса в использовании имущества, причем общего, а не только в части своей доли;
  • невозможности выдела доли в натуре.

Ситуации могут быть самыми разными, поэтому смотреть и анализировать нужно все сугубо индивидуально. Однако решения Верховного Суда могут использоваться как способ влияния на собственника планируемой к выкупу доли.

Практически невозможно принудительно выкупить долю, то есть фактически принудительно лишить права собственности и выселить, если собственник этой доли живет в квартире (доме), либо это единственное его жилье.

Правда, «практически невозможно» – означает одно исключение: собственник выкупаемой доли ведет себе антисоциально, не выполняет обязанности по содержанию жилья, причиняет вред имуществу или иными способами проявляет незаинтересованность в нормальном использовании квартиры.

Две стороны одной медали 

Возможность принудительного выкупа доли через суд одних может порадовать, а других – огорчить. Как свойственно российской действительности, в квартирный войнах любое право часто становится злоупотреблением.

Впрочем, и рассмотренные в последнее время Верховным Судом дела стали только «первой ласточкой».

Судебная практика расширяется, и суды уже не столь категоричны, как было лет 5 назад: иски о лишении права на долю и ее выкупе удовлетворяются все чаще.   

Если вы хотите выкупить долю или в отношении вас предпринимаются меры для принуждения к уступке доли, на сегодняшний день нет смысла идти в суд без серьезной юридической поддержки.

Судебная практика еще слишком «сырая», решения судов разных инстанций – неоднозначны, каждый случай нужно анализировать индивидуально. Довольно-таки часто выгоднее не доводить дело до суда, а решить вопрос с выплатой компенсации в ходе переговоров.

Если же вы уверены в своей правоте, не хотите идти на уступки, то остается только судиться, причем с перспективой дойти до Верховного Суда.

Источник: https://law03.ru/housing/article/prinuditelnyj-vykup-doli-v-kvartire-cherez-sud

Как выкупить долю жилой площади?

Как через суд продать долю в квартире?

Учитывая, что большая часть объектов жилой недвижимости в России находится в долевой собственности, выкуп доли в квартире – это весьма популярная сделка. Стоит отметить, что продажа части жилого помещения кардинально отличается от аналогичной сделки с целым объектом недвижимости.

Если вы проживаете в одной квартире с родственниками, или совершенно посторонними людьми, рано или поздно возникает конфликт сторон. Если невозможно урегулировать ситуацию мирным путём, один из собственников вправе продать свою часть недвижимости и на вырученные средства приобрести другое жильё. Расскажем, как происходят такие сделки на практике.

Общие положения

Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.

Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.

Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.

Нельзя выкупать, равно, как и продавать доли в коммунальных квартирах, находящихся в ведении муниципалитета. Здесь жильцы не считаются полноправными собственниками, поэтому не имеют права распоряжаться недвижимостью. Для осуществления сделки нужно приватизировать свою часть жилплощади.

Не рекомендуется выкупать долю посредством договора дарения. Такие схемы обычно практикуются у родственников. Для тех кто не знает, нужно уточнить, что договор дарения помогает близким родственникам избежать уплаты налога. В такой ситуации, один из совладельцев, якобы безвозмездно передаёт свою часть недвижимости в дар другому. Финансовый вопрос решается между сторонами в индивидуальном порядке.

Такая сделка не является законной. Если доказать корыстный интерес сторон, сделка будет аннулирована через суд. В результате недвижимость вернётся законному владельцу, а покупатель останется без денег и жилья. Судебная практика уже имела такие прецеденты.

Теперь рассмотрим, как происходит выкуп доли на конкретных примерах.

Сделка между родственниками

Выкуп доли у родственника происходит по следующему принципу. Здесь также действует преимущественное право, соответственно собственник, продающий свою долю, обязан сделать предложение о выкупе совладельцу недвижимости. Если родственник не желает выкупать часть недвижимости, он должен дать нотариально заверенный отказ.

Обратите внимание, что по закону продавец обязан известить других собственников о сделке заранее. Чтобы не возникло спорных ситуаций, лучше отправить письмо с уведомлением о вручении. На размышление о выкупе доли отводится 30 дней, по истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей.

Дальнейшая сделка происходит по стандартному алгоритму купли-продажи недвижимости. Продавец получает деньги, покупатель приобретает право собственности. Обратите внимание, что без письменного отказа других собственников, Росреестр может отказать регистрировать сделку.

Чтобы выкупить долю у родственника потребуется такой пакет документов:

  1. Бумаги, подтверждающие законные права на часть жилплощади. Сюда входят документы, на основании которых человек имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследника, купля-продажа.
  2. Справки, подтверждающие отсутствие обременений. Это выписка из ЕИРЦ (отсутствие задолженностей по коммунальным платежам), и ЕГРП – подтверждает, что часть жилплощади не обременена ипотекой или арестом.
  3. Техническая документация жилого помещения. Эти бумаги содержат технические характеристики доли квартиры, и подтверждают отсутствие незаконной перепланировки. Выдаётся БТИ.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Нотариальное согласие собственников на продажу части квартиры другому лицу.

Принудительный выкуп

В судебной практике встречаются случаи принудительного выкупа долей. Это происходит, если собственник хочет продать свою часть совладельцам, которые отказываются заключать сделку.

Кроме того, принудительный выкуп часто встречается у родственников, когда квартира переходит в долевую собственность большому количеству совладельцев. В этом случае выделенная часть недвижимости признаётся через суд незначительной, и её владелец вправе отказаться от неё в пользу других родственников, получив взамен денежную компенсацию.

Принудительный выкуп возможен при соблюдении трёх условий:

  • признание доли незначительной;
  • отсутствие интереса у собственника;
  • невозможность выделить долю в натуре.

Для осуществления процедуры составляется исковое заявление в суд. Бумага должна содержать следующие пункты:

  1. Паспортные данные истца и ответчика. В роли истца выступает продавец доли недвижимости, ответчик – лицо, которое должно выкупить часть квартиры.
  2. Суть искового требования. В нашем случае – признание части квартиры незначительной. Для этого нужны веские основания, подтверждённые документально. Например, невозможность совместного проживания (подкрепляется свидетельскими показаниями соседей) или невозможность получить свою долю в натуре – если в деле фигурирует однокомнатная квартира, на которую претендуют два и более совладельца.
  3. Информация о досудебном решении проблемы.
  4. Число подпись.

Каждое исковое заявление рассматривается в судебном порядке, если суд найдёт основания достойными, решение будет вынесено в пользу истца. Соответственно ответчик обретает права на спорную долю квартиры, компенсируя истцу фактическую стоимость квадратных метров.

Выкуп через суд

Такая схема практикуется в ситуациях диаметрально противоположных предыдущей. Здесь один из собственников хочет выкупить долю другого, а последний отказывается от заключения сделки.

В такой ситуации действует судебная практика принудительного выкупа. В частности, совладельцам нужно признать долю отказника незначительной и не представляющей интереса для последнего.

Для принятия решения в пользу истцов, суд учитывает следующие факторы:

  • собственник незначительной доли не состоит в кровном родстве с остальными совладельцами;
  • владелец не имеет интереса в объекте недвижимости. Например, хозяин части жилплощади не появляется там в течение долгого времени. В этом случае, владельцу отправляется письмо с просьбой продать долю другим совладельцам, после чего составляется исковое требование в суд;
  • собственник не оплачивает платежи за предоставляемые коммунальные услуги.

Срочный выкуп

Это обычная практика агентств недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги за имеющуюся долю недвижимости, риелторы предлагают срочный выкуп.

Такая схема выгодна в первую очередь агентству. Купив часть квартиры, риелторы получают преимущественное право на приобретение других долей. Не стоит говорить, что стоимость доли намного ниже целой квартиры. Таким образом, со временем агентство может выкупить всю жилплощадь по бросовой цене.

Преимуществом срочного выкупа долей, является полное сопровождение сделки сотрудниками агентства, что позволяет избежать бумажной волокиты.

Читайте также  Как продать невыделенную долю в квартире?

Как видите, выкуп доли в квартире — это технически сложная процедура, которая требует строго следовать букве закона.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/vykup-doli-v-kvartire.html

Можно ли через суд выкупить долю в принудительном порядке: как и когда

Ответ на этот вопрос раскрывается в п. 4 ст. 252 ГК РФ. Здесь описывается порядок выдела доли в квартире в натуре.

Данное мероприятие проводится, если в квартире имеется достаточная площадь, а также отдельные входы, жилые помещения и независимые системы коммуникаций (кухни, санузлы и пр.) для каждого отдельно взятого собственника.

На практике выделить долю в натуре удается крайне редко, скорее наоборот – большинство квартир оказываются маленькими, в то время как собственников в них насчитывается много.

Установить порядок пользования такими жилыми помещениями также затруднительно – для составления приемлемого графика подчас не хватает ни общей площади, ни изолированных комнат. В связи с этим единственным выходом остается выкуп доли.

Как правило, долю у одного или нескольких сособственников выкупает тот человек, который владеет самой большой или хотя бы значительной долей в квартире.

Данная сделка может быть проведена как по полюбовной договоренности (например, при обращении 2 сторон к услугам нотариуса по устраивающей обоих цене), так и по судебному постановлению.

Инициирование судопроизводства подразумевает наличие неразрешенного конфликта – это значит, что 1 владелец хочет приобрести долю, в то время как другой не желает расставаться с принадлежащим ему имуществом. Закон уважает право человека на частную собственность в любом, даже самом малом размере, однако принудить хозяина к продаже его части недвижимости все же можно.

Чтобы принудительная продажа доли оказалась возможной, должны быть одновременно соблюдены 3 обязательных условия. Речь идет про следующие положения:

Совокупность условий

Описание

Незначительность доли в праве общей собственности на жилое помещение.

Суд определит, насколько значительна доля, отталкиваясь от технических характеристик квартиры и количества сособственников.

Например, 1/3 доли в однокомнатной квартире вполне можно признать незначительной, а вот 1/3 доли в четырехкомнатной квартире уже не получится назвать незначительной.

Ничтожно малую долю невозможно выделить в натуре.

Если бы это было возможно, любые споры и разбирательства с сособственником подошли бы к концу, ведь ему были бы выделены конкретно его квадратные метры. Увы, подавляющее большинство квартир не могут быть фактически разделены и разграничены между совладельцами.

Хозяин ничтожно малой доли не проживает в спорной недвижимости и/или незаинтересован во владении и управлении своей долей.

Если собственник на постоянной основе проживает в квартире, где владеет незначительной долей, даже суд не сможет принудить его к продаже его имущества.

А вот если владелец проживает по другому адресу, не оплачивает коммунальные платежи и налоги по спорной недвижимости и в целом не имеет к ней имущественного интереса, то все это сыграет на руку Истцу.

При отсутствии хотя бы 1 из вышеперечисленных условий Истцу не удастся выиграть дело, ведь баланс интересов сторон окажется нарушен.

При рассмотрении дела важность для суда будет иметь и определение следующих нюансов:

  1. Как имущественный интерес владельца спорной доли соотносится с теми неудобствами, которые он доставляет другим сособственникам? Суд решает, что важнее – оставление незначительной доли ее хозяину или учет интересов других содольщиков.
  2. Как и когда совладельцы получили свои доли в праве общей собственности на жилое помещение?
  3. Знал ли нынешний владелец незначительной доли о том, что после ее приобретения ему будет принадлежать ничтожно малая часть недвижимости?
  4. Нарушает ли владелец незначительной доли права других участников долевой собственности (например, незаконно сдавая какую-либо комнату внаем, регистрируя в жилом помещении посторонних лиц и пр.)?
  5. Каковы здоровье и возраст собственника, которого планируется лишить доли? Есть ли у него дети, и на какой работе он трудится?
  6. Кем приходятся друг другу обе стороны конфликта (родственниками или посторонними людьми)? Есть ли потенциальная возможность того, что они смогут вместе использовать общее имущество?

Досудебное урегулирование

Попытка досудебного урегулирования ситуации не обязательна, но желательна. Это подтвердит, что со своей стороны Истец приложил максимум усилий для разрешения спора. Этап досудебного урегулирования предполагает:

  1. Написание и отправку письма владельцу незначительной доли. Письмо составляет в свободной форме. В нем должны содержаться персональные сведения об Адресате и Адресанте (их ФИО, адреса проживания/регистрации), а также предложение о продаже микродоли. Можно указать цену, за которую отправитель готов выкупить ничтожно малую долю, или упомянуть, что он открыт для обсуждения конечной стоимости сделки. Подробнее: Образец о предложении выкупа доли в квартире
  2. Сохранение документального подтверждения того, что письмо было передано или отправлено Адресату. Для этого можно либо попросить Адресата расписаться и проставить дату принятия на дубликате письма (при личной передаче из рук в руки), либо оставить у себя чеки и квитанции из почтового отделения (при отправке). Отправлять документ рекомендуется ценным письмом с уведомлением о вручении.
  3. Ожидание ответа. Будет достаточно подождать 30 дней. Если за это время сособственник не соизволит ни отказаться от предложения, ни согласиться на него, гражданину, желающему выкупить долю, нужно будет обратиться в суд.

Как заставить продать долю в квартире через суд: порядок действий

Мирное урегулирование ситуации может либо не увенчаться успехом, либо и вовсе быть пропущено инициатором разбирательства. Тогда гражданину понадобится отправиться в районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости.

Определение цены спорной доли

Перед подачей заявления в суд Истцу рекомендуется определить стоимость ничтожно малой доли, выступающей предметом спора. Так он сможет заранее узнать, какую сумму (называемую «компенсацией») ему понадобится заплатить Ответчику в случае удовлетворения исковых требований.

Оценкой доли в квартире занимаются профессиональные независимые оценщики. Стоимость доли будет зависеть не только от ее размера, но и от того, насколько активно Ответчик был вовлечен в улучшение общего жилья (например, за свои средства проводил ремонт, оснащал квартиру коммуникациями и пр.). Ту цифру, которую специалисты получат после проведения всех расчетов, понадобится указать в исковом заявлении.

Если Ответчик будет не согласен с конечной стоимостью, он сможет написать ходатайство о назначении повторной, уже судебной, экспертизы оценивания. Также стороны могут составить совместное ходатайство о проведении экспертизы во время непосредственного судебного процесса.

В случае удовлетворения исковых требований Ответчик должен будет возместить Истцу все расходы, в т.ч. и за определение цены спорной доли. Если оценка стоимости спорной доли проводилась дважды (во внесудебном и судебном порядке), то Ответчик возвращает деньги за обе этих процедуры.

Чем больше документальных доказательств Истец предоставит суду в подтверждение своей позиции, тем больше шансов будет у него на выигрыш дела. При этом минимальный комплект материалов выглядит следующим образом:

  • основное заявление (+ его копии по количеству участвующих сторон, включая самого Истца, всех Ответчиков и суд);
  • выписка из домовой книги или поквартирная карточка;
  • технический план квартиры;
  • документ, подтверждающий право собственности Истца на его долю;
  • выписка из ЕГРН, содержащая информацию обо всех собственниках и их долях;
  • квитанция об оплате госпошлины, рассчитываемой от индивидуальной цены иска на основании ст. 333.19 НК РФ (не может быть меньше 400 и больше 60000 рублей);
  • заключение оценщика о стоимости ничтожно малой доли (если экспертиза уже проводилась);
  • обоснование мотивированности предъявляемого иска (например, квитанции об оплате коммунальных услуг только Истцом, выписка из ЕГРН о наличии у Ответчика другой недвижимости и пр.);
  • дополнительные документы, способные подтвердить мотивированность предъявляемого иска (например, копия письма с предложением выкупить долю в полюбовном порядке и пр.).

Написание заявления

Исковое заявление составляется в письменной форме. Оно должно содержать в себе следующие пункты:

  • полное наименование и адрес расположения судебной инстанции;
  • ФИО, адрес проживания/регистрации Истца;
  • ФИО, адрес проживания/регистрации Ответчика;
  • цена иска и размер оплаченной госпошлины;
  • описание обстоятельств и причин, приведших к подаче иска (например, невозможность совместного проживания в жилом помещении);
  • номер и адрес расположения общей квартиры;
  • указание размеров долей Истца и Ответчика, их сравнение между собой для отражения незначительности доли последнего;
  • описание того, как Истец и Ответчик получили их доли в праве общей собственности (например, в наследство);
  • подтверждение мотивированности иска (например, проживание Ответчиком в другой квартире, неуплата им коммунальных платежей и пр.);
  • наличие/отсутствие попыток мирного урегулирования спора;
  • ссылка на ст. 252 ГК РФ;
  • просьба о признании доли Ответчика в праве общей собственности незначительной и о ее принудительной продаже Истцу;
  • список прилагаемых материалов;
  • дата составления и подпись.

Скачать образец иска о принудительной продаже доли в квартире

Еще на начальном этапе разбирательства, после того, как определяется рыночная стоимость спорной доли, Истец перечисляет данную сумму на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ. В случае, если иск будет удовлетворен, доля перейдет к Истцу, а Ответчик получит заранее отложенные и сохраненные денежные средства. При отказе в удовлетворении иска деньги будут просто возвращены Истцу.

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: