Как правильно оформить сдачу квартиры в аренду

Содержание

Правильно сдаем квартиру в аренду: инструкции и советы для собственника

Как правильно оформить сдачу квартиры в аренду

Статья обновлена: 10 ноября 2018 г.

Здравствуйте. Чтобы выступить в роли арендатора, необходимо учесть ряд деталей. Правильно сдать квартиру в аренду является довольно хлопотным делом, т.к. необходимо найти клиента, составить договор аренды, собрать все необходимые справки.

С чего начать? подготавливаем документы

  1. Если Вы владеете квартирой единолично, то для сдачи ее в аренду от Вас из документов потребуется:
    • паспорт;
    • документ, подтверждающий право собственности на сдаваемую квартиру. С 2017 года данным документом является выписка из ЕГРН на квартиру, а свидетельства о регистрации права теперь отменены и не выдаются с июня 2016 года. Ссылка на инструкцию получения данной выписки. Если нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, то подойдет и договор основания. Договор основания — это документ, на основании которого имеется право собственности на недвижимость. Этим документом может быть: договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования;
    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам, чтобы показать будущим нанимателям, что долгов по ним нету.
    • справка о зарегистрированных (прописанных) лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства. Эта справка называется выписка из домовой книги. Как ее получить читайте здесь.
  2. Если же собственников несколько, то, чтобы сдать квартиру, необходимо получить согласие совладельцев.

    Есть 3 варианта согласия других собственников:

    • Письменное согласие, которое можно написать от руки.
    • Можно оформить нотариальную доверенность на одного из собственников, который будет от своего имени сдавать квартиру и подписывать договор аренды.
    • Или же достаточно присутствие и подписания договора аренды остальными совладельцами, где указано, что квартира сдается одновременно всеми собственниками.

    Требуемый пакет документов перед сдачей квартиры:

    • паспорта и документы, подтверждающие права собственности на квартиру от каждого совладельца;
    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам;
    • справка о зарегистрированных лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства;
    • если же в квартире есть прописанные лица не являющееся собственниками, от них потребуется письменное согласие (пишется от руки) или подпись в договоре аренды, в котором они обязательно должны быть указаны.
  3. Если квартира не приватизирована (муниципальная), для ее сдачи требуется согласие наймодателя (муниципалитета).

    Для этого Вы обращаетесь в Департамент Управления Имуществом с заявлением о разрешении сдачи квартиры. К заявлению должно прилагаться письменное согласие всех прописанных граждан в квартире на ее сдачу в аренду, которое достаточно написать в простой письменной форме с указанием паспортных данных каждого прописанного.

    Необходимые документы для сдачи муниципальной квартиры:

    • разрешение наймодателя (муниципалитета);
    • паспорт главного квартиросъемщика;
    • договор соц. найма или ордер на квартиру, в котором указан главный квартиросъемщик;
    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам.
    • справка о зарегистрированных лицах с паспортного стола.

Определитесь с ценой

Залог успешной сдачи квартиры в аренду – адекватная цена.

Самый простой способ определить сумму арендной платы – узнать ситуацию на рынке наемного жилья. Определится с ежемесячной оплатой Вы можете самостоятельно, проанализировав газеты с объявлениями или сайты (интернет-доски объявлений).

Также можно воспользоваться калькулятором оценки квартир для аренды. Заметьте, калькулятор показывает лишь приблизительную стоимость, поэтому конечную цену определяете на основе многих факторов.

Основные факторы, влияющими на ценообразование:

  • Расположение квартиры: оживленный центр города, тихий спальный район или зеленый пригород – у каждого района есть свои плюсы, но центр, обычно, стоит дороже всего.
  • Площадь: чем она больше, тем выше цена аренды.
  • Состояние квартиры: свежий, хороший ремонт – это не только повод поднять арендную плату, но и фактор, положительно влияющий на скорость нахождения жильцов.
  • Мебель и техника в сдаваемой квартире: Чем лучше меблирована и технически оснащена жилье, тем выше ее цена.
  • Инфраструктура: развитость района, наличие в шаговой доступности школ, спортивных клубов, детских садов и магазинов.
  • Транспортная доступность: если рядом есть остановки общественного транспорта, метро и удобные дорожные развязки, то это еще один повод повысить цену. Но учтите, что не всем нравится жить рядом с оживленной магистралью.

Определившись с ценой, начинайте искать арендаторов.

Способы нахождения нанимателя

  1. Размещение объявления в соответствующем разделе газеты и специализированных интернет-досок объявлений.

    Этот метод позволит охватить наибольшую аудиторию, но многочисленные звонки могут доставить некоторое неудобство. Обязательно в объявлениях выкладывайте фотографии квартиры.

    Велик шанс того, что на объявление будут откликаться в основном риелторы, стремящиеся заключить договор на оказание услуг.

  2. Поиск арендаторов через размещаемые ими объявления.

    Люди, ищущие себе квартиру, тоже самостоятельно подают объявления, при этом они нередко сообщают необходимую информацию о себе.

  3. Можете расклеить объявления (или обратится в компанию по расклейке) в своем районе о сдаче квартиры.

    Но это административное правонарушение, поэтому будьте очень осторожны. Если Вас поймают сотрудники полиции, то напишут протокол и наложат штраф.

  4. Поиск среди знакомых.

    Распространив среди своих друзей, коллег или через собственную страницу в социальной сети информацию о том, что сдаете квартиру, уже через пару дней можно получить отклики.

    Основной плюс этого способа в том, что человек придет не “с улицы”, а по рекомендации.

    Минус этого способа в том, что наниматели из числа друзей или знакомых могут попытаться «сесть на шею» — например, попросят снизить арендную плату или могут несвоевременно ее оплачивать.

Правильный показ квартиры

Показ квартиры – это очень ответственный момент, поэтому она должна быть в чистом и исправном состоянии.

  1. Наведите порядок в квартире.
  2. Проветрите квартиру, если Вы в ней уже не живете.

  3. Еще раз проверьте состояние мебели и техники, замените перегоревшие лампочки – все должно быть в рабочем состоянии.

В процессе показа задавайте вопросы потенциальным арендаторам, так можно лучше узнать их, определить подходят они или нет.

Обсудите условия найма во всех подробностях, чтобы потом не возникало дополнительных вопросов – это сэкономит время на этапе подготовки договора.

Правильно составляем договор аренды

Чтобы самостоятельно составить договор аренды можно скачать образец по данной ссылке, потом дополнить и изменить под свои нужды.

Самые важных моменты, которые должны быть в договоре:

  • Основание договора. Укажите, на основании чего Вы имеете право распоряжаться сдаваемой квартирой – право собственности, доверенность от собственника или договор социального найма.
  • Условия, права и обязанности обеих сторон, которые прописываются предельно четко и понятно.
  • Срок действия договора.
  • Сроки и способы оплаты арендной платы – Вы можете получать наличные или, если это Вам неудобно, перевод на банковский счет.
  • Оплата коммунальных платежей. Если Вы возлагаете оплату на квартиросъемщиков, то необходимо прописать в какие сроки должны быть оплачены все счета. Обычно квартиранты сами оплачивают свет и воду, при подписании договора запишите последние показания счетчиков света и горячей и холодной воды.
  • Частота проверок. Наверняка Вы захотите проверять свою квартиру, поэтому важно договориться о такой регулярности, которая бы не создавала излишних неудобств новым жильцам, но, в то же время, не заставляла Вас тревожиться. Еще обязательно пропишите, что владелец квартиры не имеет право входит в сдаваемую квартиру без присутствия квартирантов, чтобы не было недомолвок и неурядиц.
  • Порядок расторжения договора. Необходимо указать срок, за который стороны должны поставить друг друга в известность о прекращении договора. Например, предупреждение за месяц позволит арендаторам спокойно подготовиться к переезду и найти новое жилье, а Вам – удостовериться, что с квартирой все в порядке, все счета оплачены, и найти новых нанимателей.
  • Обязанности сторон в случае порчи имущества. В дополнении к данному пункту укажите, с каких средств будет производиться ремонт или покупка новой мебели или техники.
  • Нормы поведения. Например – можно ли курить в квартире, принято ли предупреждать соседей в случае проведения шумных празднеств.
  • Желательно в договоре прописать пункт о том, что и арендодатель и наниматель удостоверились в документах, на основании которых действует обратная сторона и, разумеется, проверить эти документы еще раз.

В дополнении к договору обязательно составьте акт приема-передачи квартиры в аренду, в котором будет перечислена вся техника и мебель, находящаяся в ней с указанием степени износа. Акт приема-передачи для наглядности можно снабдить фотографиями. Бланк договора акта-приема передачи скачайте отсюда.

Действия после подписания договора

Когда Вы решили все вопросы с документами, получили деньги и передали ключи от квартиры, не забудьте:

  1. Подробно рассказать о том, как пользоваться техникой, снимать показания счетчиков и о других мелких бытовых моментах.
  2. Оставить арендаторам телефоны экстренных служб и обслуживающих организаций.
  3. Договориться с соседями, чтобы они ставили Вас в известность о том, как ведут себя наниматели.

Источник: http://prozhivem.com/kvartira/arenda/kak-pravilno-sdat.html

Правила сдачи квартиры в аренду самостоятельно

фото с сайта kotedgy.ru

Если правильно распорядиться своей недвижимостью и сдать её в пользование кому-либо, то можно получать неплохой ежемесячный доход. Однако каждому собственнику следует знать основные правила сдачи квартиры в аренду, чтобы не попасть на удочку мошенников и не лишиться своего имущества. Существует множество схем, которыми пользуются аферисты: начиная от хищения мебели до переоформления прав на квартиру.

Очень важно составить договор, который защитит вас от их неправомерных действий и подарит уверенность. Есть много моментов, которые относятся к юридической стороне наёма. Вам стоит их знать. В этой статье мы рассмотрим основные из них более подробно.

Как правильно оформить аренду квартиры: определяемся с ежемесячной стоимостью

Та сумма, которая будет взиматься с арендатора определяется, исходя из некоторых факторов. Например: состояние недвижимости, площадь, количество мебели, район, где она расположена и другие.

Позаботьтесь о том чтобы помещение было отремонтировано и пригодно для жизни. Обратите внимание на сантехнику, состояние полов, наличие бытовой техники.

Если вы понимаете, что многие детали в квартире не смогут удовлетворить квартирантов, то лучше всего сдавать её просто без мебели. Конечно, так будет дешевле, но это поможет вам избежать неприятных сцен торга за каждую мелочь.

Можете обзвонить несколько риэлтерских агентств и узнать цены на квартиры в вашем районе. Или же проследить эту информацию на различных сайтах и в соцсетях, где собственники сдают жилплощадь внаём.

Как правильно сдавать жилье в аренду: ищем потенциальных съёмщиков

Скажем сразу, не стоит печатать объявления и расклеивать их по району. В лучшем случае это окажется нерезультативным, а худшем – привлечет внимание аферистов.

Поэтому либо воспользуйтесь помощью специальных компаний, либо, если не хотите тратить деньги на оплату труда специалистов, обратитесь за помощью в интернет.

Разместите фотографии комнат вместе с подробным и информативным объявлением на различных сайта и группах ВКонтакте или Одноклассниках, которые посвящены аренде жилья. Неплохим вариантом будет обратиться за помощью к друзьям, знакомым или коллегам. Так вы сможете получить жильцов с отзывами.

Как сдать квартиру в аренду самостоятельно

Для начала оговорите с новыми съёмщиками, сколько людей планируют проживать на жилплощади. Это надо для того чтобы, когда вы однажды зайдете к себе, не обнаружить толпу нелегалов в комнатах.

Второе, что следует выяснить, это кто будет отвечать за разного рода ЧС.

Внимание

Помните, что по закону вы не сможете навещать квартиру просто так, в удобное для вас время без предупреждения.

Как правильно оформить аренду квартиры: заключаем договор

фото с сайта de-sepaumstieg.com

Данный документ заключается между арендодателем и съёмщиком. Помимо этого в его заключении могут принимать действия третьи лица. Например, если его оформляют сотрудники юридических компаний.
Объектом договора является изолированное жилье, пригодное для проживания, например, квартира, дом, комната.

Соглашение призывает выполнять некоторые обязательства.

Наймодатель обязан:

  • За определенные деньги обеспечивать съёмщика жильём, полностью пригодным для проживания.
  • Производить эксплуатацию помещения в полной мере.
  • Осуществлять обеспечение всеми коммунальными услугами.
  • Самостоятельно ремонтировать помещение или его часть.

Съёмщик должен:

  • Использовать жилплощадь исключительно для проживания, а не для иных целей.
  • Сохранять её в хорошем состоянии.
  • Ремонтировать, менять планировку только в соответствии с согласием наймодателя.
  • Ежемесячно вносить оговоренную и прописанную в договоре плату.
  • Оплачивать коммунальные услуги, если такой пункт содержится в документе.

Все подобные договоры можно разделить на 2 основных вида. Долгосрочные и краткосрочные.
Первые заключаются на срок до 5 лет. А вторые – до года.

Как арендодатель, вы обязаны будете предоставить документы, которые дают вам право распоряжаться квартирой как своей собственностью. Например: договоры ренты, купли-продажи, мены или постановление суда. Если соглашение оформляет посредник, то он должен приложить копии этих документов после того как их заверил нотариус.

Не забудьте оформить договор в Росреестре.

Обратите внимание

Подобные соглашения всегда оформляются в письменном виде, а их деятельность регулируется Гражданским кодексом. В нем и прописано все, что должны выполнять стороны, заключившие его.

В самом тесте документа должны быть прописаны следующие моменты: адрес квартиры, срок её сдачи, сумма оплаты, списки людей, которые там будут проживать.

После того как все прописано, самое время оформить акт приема-передачи собственности.
Укажите в нем: проводился ли в квартире ремонт, как давно это было, какая мебель и бытовая техника в ней находится, запишите её примерную стоимостью.

Эта запись очень важна, ведь если жильцы испортят что-либо в вашем доме, они будут обязаны оплатить ремонт или купить новое.

фото с сайта urist.one

Зачем регистрировать договор?

Это действие признаёт сделку законной. Оно не является обязательным, но именно это может обезопасить вас.

Существует несколько ситуаций, когда обратиться ней – необходимость:

  • Владелец считает съёмщика подозрительным и не доверяет ему.
  • Собственник вынужден покинуть город, где сдаёт недвижимость.
  • Хозяин не имеет времени полностью контролировать сделку.
  • Перестраховка на случай ЧС.

Если вы собираетесь зарегистрировать это соглашение, то подготовьте следующий список бумаг:

  • Специально оформленное заявление в свободной форме.
  • Квитанция об оплате этой услуги.

Арендатору достаточно просто расписаться. Если он не соглашается сделать это, то можете считать, что он что-то скрывает от вас. Лучше найти нового жильца.

Депозит при аренде квартиры – это спасение от мошенников?

Оформление депозита – распространенное явление. Именно он помогает защититься от различного рода афер. Сейчас все чаще при заключении бумаг по найму дело не обходится без заключения страхового депозита. Но по какой причине?

Сумма, которая прописывается в договоре является определенной компенсацией за возможное несоблюдение его правил. Данные расходы выплачиваются в различных чрезвычайных ситуациях. Например, когда съёмщик вдруг неожиданно покинул квартиру, но совершенно «забыл» о том, что следовало заплатить. В этой ситуации вы можете распоряжаться задатком как захотите, теперь эти деньги законно ваши.

Если в соглашении прописано наличие депозита, то ответственность сторон значительно повышается.

Его сумма не превышает, как правило, месячной стоимости аренды, но иногда может быть выше, все зависит от состояния квартиры. Или от того, платит ли самостоятельно съёмщик за коммунальные услуги, пользуется ли бытовой техникой в квартире.

фото с сайта bloomhuff.com

Какой налог на сдачу квартиры в 2015 году?

Если вы решаетесь сдавать сою недвижимость официально, с оформлением соглашения, то будьте готовы к тому, что вам придется платить налоги с такого рода дохода. По закону это 13% со всей вашей прибыли. Высчитывать сумму обложения вы должны самостоятельно и производить выплату не позднее апреля того года, после которого истекает аренда.

Помните, что избежать выплат вам не удастся, в противном случае придется платить штрафы. Поэтому проявляйте благоразумие и вовремя рассчитывайте с инспекторами.

Не забывайте, что куда безопаснее сдавать квартиру законно, чем использовать сделки, основанные на словах. Ведь таким образом вы рискуете не просто не получить обещанную сумму ежемесячно, но и пострадать от пропажи дорогой техники и мебели.

Или же оплачивать ремонт за свой чёт, ведь недобросовестные квартиранты могут значительно испортить вашу квартиру.

Ну и напоследок сделаем вывод. Если вы хотите распоряжаться своей недвижимостью таким образом, чтобы получать с этого хорошую прибыль, то обязательно сдавайте её исключительно на законных основаниях.

Помните, что заключение договора является бесплатным и не занимает много времени, зато гарантирует вам уверенность и спокойный сон. Внимательно отнеситесь к его оформлению.

Продумайте все возможные ситуации и обязательно внесите их в соглашение.

data-block2= data-block3= data-block4=>

Источник: https://datarealty.ru/articles/arenda/pravila-sdachi-kvartiry-v-arendu-samostoyatelno.html

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Сдача в аренду пустующей квартиры позволяет собственникам не только окупить плату за коммунальные услуги, но и получить прибыль. Для сдачи жилья достаточно подготовить необходимый перечень документов, установить адекватную цену, грамотно организовать поиск потенциальных нанимателей и последующий показ квартиры.

Для соблюдения законности сделки и защиты своих интересов собственникам необходимо оформлять договор найма жилого помещения, оплачивать налог. Рассмотрим как сдать квартиру в аренду правильно.

Перечень необходимых документов

Для сдачи квартиры в аренду требуется минимальный набор документов, который отличается в зависимости от количества собственников и от того, приватизирована квартира или нет.

Полноправный собственник для сдачи квартиры в аренду квартирантам должен собрать следующий перечень документов:

  • Паспорт;
  • Свидетельство о регистрации права собственности;
  • Список лиц, зарегистрированных по данному адресу (справка о составе семьи). Справка берется в паспортном столе по месту жительства и представляет собой выписку из домовой книги;
  • Оплаченные квитанции за коммунальные услуги (для подтверждения отсутствия долгов на момент сдачи квартиры).

Наличие нескольких собственников приводит к необходимости подготовки следующего набора документов:

  • Паспорта всех собственников;
  • Свидетельство о праве собственности каждого владельца;
  • Справка о составе семьи;
  • Оплаченные квитанции за коммунальные услуги;
  • Согласие всех владельцев на сдачу жилья в аренду;
  • Согласие прописанных в квартире лиц, которые могут не являться владельцами.

Получить согласие других собственников, либо прописанных в квартире лиц арендодатель обязан по закону. Эти лица должны быть указаны в договоре аренды.

Далее узнаете как сдать квартиру купленную в ипотеку и сдать квартиру легально через патент.

Оформить согласие можно тремя способами:

  • получить от совладельца или зарегистрированного в квартире лица написанный от руки документ,
  • оформить на себя нотариальную доверенность для получения права подписания договора аренды от имени других правообладателей,
  • обеспечить присутствие при заключении и подписании договора аренды остальных совладельцев и зарегистрированных лиц.

Если квартира не приватизирована, для ее сдачи требуется подготовить следующие документы:

  • Паспорт главного квартиросъемщика.
  • Разрешение муниципалитета. Для получения разрешения необходимо подать заявление с соответствующей просьбой и приложить к нему письменное согласие всех зарегистрированных в квартире лиц.
  • Договор социального найма, либо ордер. В этих документах указывается главный квартиросъемщик.
  • Оплаченные квитанции за коммунальные услуги.

Как сдать квартиру по выгодной цене

Для того, чтобы сдать в квартиру в максимально короткий срок, важно назначить адекватную арендную плату. Определить оптимальный размер ежемесячной платы за жилье можно путем сравнения цен на сдачу аналогичной недвижимости. Объявления об аренде жилья всегда в большом количестве представлены в местных газетах, на сайтах о недвижимости.

Также, установить правильную цену поможет агент по недвижимости, который в большей степени осведомлен о ситуации на жилищном рынке и о критериях определения ежемесячной стоимости сдачи квартиры.

Основные моменты, которые влияют на формирование арендной платы:

  • Площадь. Чем больше жилая площадь объекта, тем выше будет цена аренды.
  • Состояние. Хороший ремонт повышает стоимость и ускоряет процесс нахождения квартиросъемщиков.
  • Мебель. Для многих потенциальных жильцов наличие мебели является положительным моментом из-за отсутствия собственной мебели.
  • Техника. Наличие бытовой техники (стиральная машина, холодильник, телевизор и т.д.) является, также, большим плюсом и повышает стоимость жилья.
  • Инфраструктура. Чем лучше развит район, в котором находится объект, тем выше цена за него.
  • Транспортные развязки. Наличие рядом остановки или станции метро повышает стоимость арендной платы.

Способы поиска нанимателя

Найти потенциального жильца можно самостоятельно, либо при помощи риэлтора. Самостоятельный поиск квартиросъемщика может осуществляться следующими способами:

  • Обращение к знакомым и друзьям. Преимуществом подобного подхода является возможность найти жильца среди своего круга общения. Наличие общих знакомых значительно снижает риск порчи или кражи имущества квартиросъемщиками, уклонения от оплаты коммунальных платежей, возникновения различных споров и т.д. Недостатком такого поиска может оказаться стремление жильцов снизить стоимость арендной платы или постоянно нарушать срок платежа на основании близкого знакомства.
  • Размещение объявления. Арендодатель может поместить объявление о сдаче жилого помещения в газете, либо в интернете. Преимуществом является доступность его для всех желающих и, соответственно, большое количество просмотров, гарантирующее быстрое нахождение квартиросъемщиков. Минусы – постоянные звонки на телефон, активное навязывание обнаружившими объявление от собственника риэлторами своих услуг.
  • Расклейка объявлений. Плюсом данного способа является обращение внимания людей на улице на конкретное объявление, особенно при наличии фото, яркого цвета бумаги и т.д. Самостоятельная расклейка отнимет много времени, сил и потребует некоторых вложений (на распечатку листков с текстом, клей). Более того, расклейка объявлений является административным нарушением и влечет за собой выплату штрафа в размере 500 рублей при обнаружении факта органами правопорядка. Обращение в компании, оказывающие подобные услуги, приведет к дополнительным расходам.

Наиболее популярный способ нахождения квартирантов, который сводит к минимуму трату личного времени арендодателем и его риски при сдаче жилья – это поиск нанимателей при содействии агентства недвижимости.

Когда и как арендодатель может выкупить квартиру узнаете здесь.

Риэлтор полностью берет на себя обязанности по поиску клиентов, организации показов и последующему заключению договора. При желании арендодатель может отдать агенту ключи от квартиры и избавить себя от необходимости приезжать на каждый показ.

Подготовка квартиры к показу

От качества правильной организации показа квартиры во многом зависит, какое решение примет наниматель жилья. При подготовке и проведении осмотра объекта важно учитывать следующие моменты:

  • Конкуренция. Рынок аренды недвижимости представлен большим количеством объектов, поэтому важно при нахождении потенциального съемщика не медлить с назначением даты и времени показа. Промедление может привести к потере клиента.
  • Время суток. Выбор времени осмотра квартиры должен основываться не только на предпочтениях нанимателя, но и на особенностях конкретного жилья. Важно тщательно проанализировать все плюсы и минусы жилья: наличие пробок в определенные часы, заметные при дневном освещении недостатки в ремонте или обстановке, красивый вид из окна и т.д. Так, темную квартиру лучше осматривать в вечернее время, когда будущие квартиросъемщики при искусственном освещении не смогут определить данный недостаток жилья. Квартиру с хорошим видом желательно демонстрировать днем, когда открывающаяся панорама будет особенно заметна.
  • Порядок. На момент просмотра в квартире должно быть чисто и все вещи должны быть аккуратно расставлены. Беспорядок и грязь могут оттолкнуть потенциальных нанимателей даже при соответствии жилья всем их требованиям. Важно убрать все лишнее, поскольку квартира с минимумом мебели и мелких деталей выглядит просторней. Важно привести в хорошее состояние входную дверь и лестничную площадку, на которые всегда обращают внимание посетители.
  • Запах. Негативное впечатление может произвести наличие специфических запахов: пыли, плесени, затхлости, сырости, домашних животных и т.д. Важно устранить источник запаха и проветрить помещение перед показом. Также, можно использовать искусственные ароматизаторы. Это поможет создать располагающую атмосферу.
  • Лишние присутствующие. Наличие большого количества людей (других собственников, детей, животных) может создать ощущение толкотни и тесноты в помещении, что отпугнет потенциальных жильцов.
  • Дополнительный комфорт. Включенный кондиционер летом или дополнительный обогрев зимой приведут к повышению уровня комфорта посетителей во время нахождения в квартире, что непроизвольно настроит их положительно во время осмотра и повлияет на окончательное решение.

Источник: http://cabinet-lawyer.ru/kvartira/arenda/sdat-pravilno.html

Как правильно сдавать квартиру в аренду: составление договора

С одной стороны, приятно иметь «резервную» жилплощадь, предназначенную позднее детям или купленную, как финансовый парашют.

С другой стороны, даже за пустую квартиру необходимо платить (коммунальные платежи, имущественный налог), а если недвижимость куплена в ипотеку, то платежи получаются серьёзными. Один из распространённых способов заставить временно пустующее жильё работать – сдавать его в аренду.

Случается, что хозяева не знают, как правильно сдавать квартиру в аренду, оформить документы, боятся мошенников или нечестных жильцов, поэтому свободные квартиры простаивают.

Другие же, в спешке выбрав первых обратившихся арендаторов, допускают досадные ошибки в составлении документов, могущие дорого обойтись в дальнейшем. Кто-то и вовсе сдаёт жильё «в чёрную», постоянно опасаясь визита участкового или интереса налоговой службы. В тексты мы рассмотрим, как официально сдавать квартиру, оформить правильно и честно все документы и не тратить собственные нервы.

Как правильно сдавать квартиру в аренду

Безопасность и надёжность

Сдача частного жилья, оформленная официально – одна из самых выгодных и юридически безопасных сделок. Официальная аренда, в первую очередь, несёт преимущества для владельцев квартиры.

Во-первых, не нужно бояться неблагонадёжности жильцов – арендатор уже не сможет испортить ваше имущество, сдать его в субаренду или вовсе сбежать, не выплатив положенную сумму за проживание и «коммуналку».

Кроме того, в договоре аренды позволительно до копейки прописать траты, которые возьмёт на себя жилец – вплоть до пользования интернетом, домашним телефоном или платной парковкой, закреплённой за квартирой.

Да, можно сдавать жильё родственникам или друзьям, частично обезопасив себя от вышеперечисленного. Но недостаточно знать человека, даже длительное время, чтобы быть уверенным в его надёжности. Второй момент – интерес со стороны властных органов.

Проживающими без прописки могут заинтересоваться в полиции, а дальше ниточка неминуемо приведёт к вам – человеку, получающему доход и не платящему налоги.

Сокрытие прибыли – серьёзный проступок, и он несомненно повлечёт за собой массу проблем и неприятных встреч с налоговой.

Рассмотрим, как зафиксировать договорённости с арендаторами корректно и заполнить документы, связанные со сдачей квартиры в аренду максимально полно и безошибочно.

Документы для составления договора

Чтобы официально заключить договор, не нужно собирать внушительный пакет документов или обращаться в учреждения за особенными справками. В стандартный «набор» включается:

  1. Паспорта собственников жилья.
  2. Выписка из ЖЭКа, фиксирующая всех лиц, зарегистрированных в квартире (кстати, их личное присутствие при подписании бумаг обязательно).
  3. Согласие собственников жилья на аренду (если их несколько).
  4. Договор купли-продажи или дарения, подтверждающий, что владелец квартиры действительно является таковым.
  5. Документ, фиксирующий право собственности.

Все названные документы, уже понятно, должен подготовить хозяин квартиры – арендодатель. От арендатора требуется паспорт (хотя в некоторых случаях от жильцов требуют справку с работы как гарант платёжеспособности или справку о несудимости).

Арендодатель и арендатор — два лица и две стороны, заключающие договор. Важно понимать, что документ этот является официальным, и фиксирует законность сделки по сдаче недвижимости в аренду.

Соответственно, в договоре прописывают исчерпывающую информацию о сроках, условиях, особенностях сделки, лицах, в ней участвующих, гарантиях и обязательствах.

Договор аренды – главнейший документ при совершении сделки

Арендный договор: что в нём писать?

Сейчас в стране существует два вида договоров аренды, признанные официально:

  1. Договор аренды, необходимый для участия в сделке юрлиц. Он заключается на временной отрезок более года и обязательно подлежит регистрации.
  2. Договор найма подходит для сдачи жилья лицу физическому, не имеет конкретного срока и не обязателен для регистрации. Договор на срок менее 11 месяцев регистрировать не нужно, более — уже обязательно.

Соответственно, если обе стороны являются лицами физическими, то и заключать необходимо договор второго типа. Важность этого документа сложно переоценить, ведь он поможет сберечь деньги, время и репутацию добропорядочного плательщика налогов. Рассмотрим несколько негативных примеров, в перспективе способных стать реальными рисками при отсутствии официального договора найма.

  1. Невозможность возместить ущерб, причинённый жильцами вашему имуществу. В случае с кражей вещей из вашей квартиры вам будет нечем доказать, что конкретные люди действительно проживали у вас, а если вы и сможете это сделать, то вопрос о нелегальности сделки будет поднят в первую очередь.
  2. В случае, если арендаторы нанесут ущерб соседям – к примеру, затопят их дорогой ремонт, возмещать денежные средства будете именно вы.
  3. Если жильцы не захотят платить за «коммуналку», а то и вовсе за прожитое время, вы не сможете обратиться в суд, чтобы взыскать долги.

Риски, при этом, существуют не только для владельца жилья. Наниматель, как вторая сторона, имеет возможность и право убедиться в надёжности арендодателя: что жильё действительно ему принадлежит, куплено честным путём, а человек может законно и официально сдавать конкретную квартиру, не имеет долгов и проблем с иными членами семьи.

Информация такого характера оговаривается «на берегу» и вносится в договор обязательным порядком, после чего арендатор подписывает данные, указывая, что ознакомлен с ними и возражений не имеет

Что ещё должен включать договор?

  1. Паспортные данные обеих сторон.
  2. Количество человек, собирающихся проживать в квартире.
  3. Размер ежемесячной арендной платы и срок её внесения, вплоть до конкретного дня и даже времени (к примеру, не позднее, чем в полдень 17 числа ежемесячно).
  4. Имущество, оставленное в квартире, его состояние и разрешение к использованию жильцами.
  5. Оплата иных расходов – кто и в какие сроки будет вносить коммунальные платежи, плату за телефон, интернет и подобное.
  6. Время и порядок проверки жилья владельцами.
  7. Размер денежной компенсации для арендодателя в случае несвоевременных платежей.
  8. Пункт, подтверждающий, что жильё является «чистым» и не сдаётся в аренду кому-нибудь другому по такому же договору.
  9. Иные договорённости, к которым стороны пришли в частном порядке (например, разрешено ли заводить в квартире животных).

В целом, чем полнее и подробнее документ, тем меньше вероятность нарваться на неприятность из-за неоговоренных или незафиксированных моментов сделки.

К договору обязательно нужно приложить список личного имущества, оставляемого в квартире, эту бумагу обе стороны подписывают как акт передачи-приёма.

К документу рекомендуется приложить фотографии, фиксирующие состояние жилья и предметов обихода в ней до момента, когда въедут жильцы. Таким образом, снижаются риски, могущие быть причинёнными имуществу.

Передача денег – важный и заключительный этап сделки, подойти к ней нужно серьёзно и заранее решить, каким способом это будет происходить на протяжении всего действия договора.

Таблица 1. Способы передачи денег

Деньги передают лично, из рук на рукиДеньги переводятся безналичным способом
Это простой способ, но далеко не комфортный. Во-первых, сторонам нужно регулярно встречаться, что зачастую неприемлемо для больших городов.

Днём, как правило, люди находятся на рабочем месте, а тратить вечернее время на поездку многим не хочется. Но если деньги передаются именно таким способом, каждый раз нужно составлять акт передачи-приёма денег или писать расписку о получении конкретной суммы в конкретную дату.

Если обе стороны пользуются услугами одного банка или перевод денег не требует комиссии, этот способ является оптимальным. Жильцы даже могут настроить обязательный платёж, чтобы система автоматически перечисляла средства в один и тот же день, прописанный в договоре.

Обе стороны должны хранить платёжные документы из банка во избежание недоразумений. Второй вариант оплаты, безусловно, надёжен, так как при сохранении платёжных документов факт оплаты оспорить невозможно.

Процедуры, связанные с оплатой, не могут быть изменены или отменены в одностороннем порядке – лучше придерживаться информации, внесённой в договор.

С другой стороны, если в какой-то месяц жильцы, ранее платившие через банк, попросят принять деньги наличными и предложат сами приехать в удобное место, нарушением договора это считаться не будет, хотя хозяин жилья и вправе попросить их воспользоваться безналичным переводом.

Важно понимать, что в денежных вопросах не бывает мелочей, и бездумно доверять малознакомым людям – значит поставить собственное финансовое благополучие под угрозу.

ФНС приравнивает прибыль за аренду к налогооблагаемому доходу

Сдаём жильё в аренду? Надо платить налог!

Налоговые отчисления с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду – тот самый момент, побуждающий многих уходить от официальной регистрации этой процедуры. Согласно данным налоговой службы, более половины всех случаев аренды жилья сопровождается уклонением от налогового сбора.

Можете поверить, что это чревато проблемами и неприятными последствиями. Чаще всего, на жильцов жалуются соседи (арендаторы могут шуметь, вести себя невежливо или иными способами раздражать людей, живущих рядом).

В таком случае в квартиру наведается участковый, уполномоченный выявить факт незаконного проживания людей, соответственно, и неуплату налога.

Когда же договор оформлен по вышеперечисленным правилам, от налоговых исчислений не скрыться. Законодательство нашей страны подразумевает — ежемесячно владелец жилья должен уплачивать тринадцать процентов от суммы, прописанной в договоре.

Легально не платить эту сумму можно тогда, когда посредниками в сделке аренды являются агентства недвижимости или риелторы. Но это ещё более невыгодно, так как они будут забирать себе существенный процент прибыли.

Если за месяц вы получаете от жильцов 10 тысяч рублей, 1 тысяча 300 рублей должны быть уплачены в формате налога.

Проще и выгоднее делать всё по закону, отчисляя часть денег в казну государства

Платим налог: практика

Ходить в налоговую каждый месяц и вносить платежи не нужно. По окончании года хозяин квартиры должен нанести в учреждение визит и подать декларацию по форме 3-НДФЛ, где он «показывает» доход, полученный за аренды за год. После проверки данных инспекторы вышлют квитанцию на оплату, которую нужно совершить до наступления 30 апреля следующего года.

Скачать бланк 3-НДФЛ 

Рассмотрим на примере. Иван Семёнович Чепурин сдавал квартиру весь 2016 год и заработал 100 тысяч рублей. Он подал декларацию и до 30 апреля 2017 года должен перевести в счёт государства 13 тысяч рублей.

Что будет, если Чепурин этого не сделает? Налоговое законодательство нашей страны закрепляет за гражданами финансовую ответственность в том случае, если они пренебрегли налоговыми обязательствами. Ивану Семёновичу грозит штраф, даже дважды, если:

  1. Не предоставит декларацию, вынужден будет заплатить пять процентов от взноса за каждый месяц задержки (сумма, не меньше тысячи рублей, но и не больше 30% от всего платежа).
  2. Не заплатит налог, получит денежное наказание в размере от двадцати до сорока процентов всей суммы налога.

Граждане, которые грубо нарушают закон – в пределах трёх лет задолжали более 600 тысяч рублей, могут быть привлечены к ответственности уголовной. Неплательщиков могут направить на принудительные работы, оштрафовать на крупную сумму, арестовать или даже лишить свободы. Таким образом, переживая лишь за собственное финансовое счастье, можно нажить крупные проблемы, способные перевернуть всю жизнь.

Арендодатель, сдающий жильё официально, защищён от рисков и негативных последствий

Кому пожаловаться на незаконную аренду?

Если вы оказались не только арендодателем, но и соседом граждан, неофициально сдающим своё жильё, вы можете пресечь подобный поступок.

В первую очередь, заявление нужно подать участковому, который имеет право проверить, на каких основаниях в квартире проживают люди.

Если жильцами окажутся жители страны, не имеющие договора аренды и временной регистрации, им будет выписан штраф, в отношении владельца жилья информацию передадут в налоговую. Если же проживающими окажутся иностранцы, к делу подключится миграционная служба.

В любом случае, арендодатель, поступивший не по закону, обязан выплатить налоги по факту, уплатить пеню и штраф

Подводим итоги

Со стороны кажется, что сделка об аренде – сложный и нудный процесс и можно бы обойтись без него. Да, не всегда сделки проходят быстро и договор подписывается с первого раза. Мы предлагаем учесть основные нюансы, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

Тщательно расспросите будущих жильцов обо всей интересующей вас информации, проверьте их документы и убедитесь, что оставляете жильё в надёжных руках. Не обольщайтесь, думая, что люди всегда говорят только правду – вы можете узнать у потенциального арендатора, где он работает и позвонить туда, чтобы убедиться в правдивости полученной информации.

Также можно взять несколько контактов близких родственников ваших жильцов, на случай непредвиденных обстоятельств.

Благоприятный исход не только сделки, но и дальнейшего развития дела зависит, в первую очередь, от ответственности и бдительности квартирного хозяина. Если относится к этому серьёзному делу, как полагается, всевозможные проблемы обойдут вас стороной. Удачи!

— Как сдать квартиру в аренду. Советы арендодателям

Источник: https://nalog-expert.com/oplata-nalogov/kak-pravilno-sdavat-kvartiru-v-arendu.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: