Как продать долю в ипотечной квартире?

Содержание

Можно продать долю в квартире еще ипотеке

Как продать долю в ипотечной квартире?

В остальном же для покупателя процедура будет выглядеть так же, как при первом оформлении ипотеки – потребуется тот же комплект документов.

Снять его можно следующими способами:

  • Досрочно погасив долг перед кредитором.
  • Переведя долг на другое лицо – в этом случае продавец оказывается «чист» и ни чем не обязан банку.

Чаще всего используется именно второй вариант, при котором долг по ипотеке переходит или к гражданину-покупателю, или к другому банку, выкупившему ипотеку.

Пошаговая инструкция покупки доли квартиры в ипотеку: можно ли это сделать и как?

Именно туда в первую очередь обращаются лица, желающие получить ипотеку. Условия кредитования этого банка всегда были выгодные, а надежность не оставляла сомнений. Процентная ставка по ипотеке на вторичное жилье от данной кредитной организации составит от 12,5 процентов.

При этом, вы должны располагать денежными средствами, чтобы сделать первоначальный взнос в размере от 20%.

Особое внимание необходимо уделить составлению перечня документов, которые вы представляете в кредитную организацию.

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

Дело в том, что сособственники продавца доли имеют преимущественное право ее покупки. Если нарушить данный порядок, то другие собственники могут требовать через суд перевода прав по договору купли продажи на себя.

Такой иск можно подать в течение 3-х месяцев с момента, когда сособственник узнал о нарушении своего преимущественного права.

Аналогичное преимущественное право необходимо соблюсти, если речь идет о договоре мены. При дарении доли преимущественное право сособственников не работает. Права запретить дарение у них нет.

Однако возникают следующие риски.

Для покупателя: сделка может быть признана недействительной как мнимая, скрывающая за собою куплю-продажу, а сособственник потребует в этом случае перевода прав по сделке на себя.

В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.

Продажа доли в квартире: порядок, условия, документы

У них есть три месяца, чтобы отстоять свои права.

Сособственники квартиры могут по доброй воле подъехать к нотариусу и на месте оформить письменный отказ от покупки доли.

В этом случае продавцу не нужно выдерживать месячный срок ожидания – он вправе сразу приступить к поиску покупателей.

Рис.2. Пример уведомления сособственников квартиры Скачать образец уведомления сособственников квартиры о продаже доли.

Форма актуальна на март 2019 года. Обращаем внимание! Когда один из сособственников квартиры собирается продать свою долю, сделку необходимо удостоверить в нотариальной конторе. Данное условие содержится в новом законе 218-ФЗ о регистрации прав на недвижимость в государственном реестре (статья 42).

Скачать полный текст закона 218-ФЗ можно здесь.

Как продать долю ипотечной квартиры?

– Я владею ½ квартиры в ипотеке.

Отвечает юрисконсульт офиса «Парк Культуры» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Елена Лодягина: Из Вашего вопроса неясно, вся ли квартира находится в ипотеке или только ½ жилплощади, принадлежащей Вам, поэтому рассмотрим оба варианта.

Текст подготовила Мария Гуреева Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: Мы найдем тех, кто сможет на них ответить! Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Ипотека на покупку доли в квартире

Такая недвижимость имеет низкий спрос на рынке, так что банку будет сложно её реализовать и вернуть заёмные средства. Но на практике известны случаи, когда банки одобряли заём на долю в доме.

Известны случаи, когда ипотека возможна при участии материнского капитала.

Такой капитал является целевым социальным пособием, которое можно потратить либо на ребёнка, либо на покупку жилья. По этой причине законодательство допускает использование материнского капитала в следующих целях:

  1. для погашения процентов по ипотеке, если она была оформлена раньше материнского капитала.
  2. для внесения начального взноса при ипотеке;

При этом нужно учитывать, что ребёнок автоматически становится долевым собственником жилья соответственно процентному соотношению суммы материнского капитала со стоимостью жилья.

Касательно выкупа доли, то также можно использовать материнские средства.

Что нужно знать о покупке квартиры в долевую собственность

Но такое различие вам будет не обязательно, если вы думаете о том, как рассчитать компенсацию при увольнении.

Об этом читайте тут. Но как же заплатить налог через банкомат? Возможно ли это в нашей стране?

Ещё как! Читайте далее…

  • Документ, подтверждающий факт оповещения владельцев долей квартиры о продаже доли продавца с их отказом выкупить эту долю.
  • Разрешение супруга или супруги (бывшей супруги или бывшего супруга).
  • Необходимы документы, устанавливающие право данного гражданина на долю или комнату, а именно: договор на получение свидетельства права собственности и само данное свидетельство.
  • Выписка из домовой книги.

В случае нарушения продавцом срока в один месяц и продаже своей доли лицу, не являющемуся владельцем доли квартиры, владельцы имеют право в течение трех месяцев обратиться в суд.

Можно ли взять ипотеку на долю в квартире?

Особенно приветствуется ситуация, когда в его качестве выступает супруг или супруга заемщика. Недвижимость при этом может находиться в совместной собственности.

Сделка происходит по стандартной процедуре: деньги клиент получает после регистрации ипотечного договора.

Также кредит на приобретение последней доли в квартире предоставляет Газпромбанк.

Ипотека оформляется на следующих условиях:

  1. Срок кредитования – до 30 лет.
  2. Размер первоначального взноса за счет личных средств заемщика – не менее 15%.
  3. Сумма кредита до 45 миллионов рублей.
  4. Процентная ставка от 12% годовых.

Обязательным является страхование жилья от риска повреждения или физической утраты.

Как взять ипотеку на долю в квартире: правильное оформление договора и распределение долей недвижимости

Об этом говорит статья 246 Гражданского кодекса.

А раз закон позволяет подобное действие, то, следовательно, приобретение доли за счет средств ипотеки возможно. Однако банки имеют полное право предъявлять свои условия и требования к заемщикам, или вовсе отказать.

Рассмотрим требования к гражданину, который обратился в финансово-кредитную организацию за займом. Может потребоваться прописка по месту приобретения доли (опционально и зависит от банка). Лицо должно получить согласие от других собственников недвижимости на осуществление покупки.

Некоторые финансово-кредитные организации предъявляют свои индивидуальные требования к заемщику.

Источник: http://credit-helper.ru/mozhno-prodat-dolju-v-kvartire-esche-ipoteke-25741/

Продажа квартиры в долевой собственности 2019 году через ипотеку

Как продать долю в ипотечной квартире?

Процедура получения документа происходит следующим образом: ОБА родителя или опекуны отправляются с ребенком в опеку и предоставляют документацию согласно фиксированному списку. В него входят:

  • Свидетельство о рождении ребенка либо паспорт, по достижении им 14 — летнего возраста.
  • Паспорта матери и отца либо лиц, являющихся опекунами.
  • Данные с домовой книги по месту проживания несовершеннолетнего. Также этот документ известный как справка о составе семьи (форма №9).
  • Письменная выписка из ЕГРН на объект недвижимости.
  • Технические паспорта, как реализуемого жилья, так и покупаемой новой квартиры, в которой будет прописан несовершеннолетний.

При наличии полного пакета документов родители и сам ребенок (от 14 лет) в органах опеки составляют заявления о продаже старой и покупке новой недвижимости.

Разбираем ипотечный кредит на долю квартиры и актуальные предложения банков

Важно Но финансовые организации неохотно работают с неполным имуществом, а именно — долями, так как здесь существует множество нюансов, которые необходимо соблюдать.

Практически со стопроцентной вероятностью банки предоставят ипотечные средства, если вы хотите выкупить последнюю долю, но если вы только хотите обзавестись собственным уголком, скорей всего придется оформлять потребительский кредит или же взять деньги в долг. Конечно, при покупке можно схитрить, подписав договор дарения отдельной части, но данная процедура также связана с некоторыми сложностями.

Официально продать долю постороннему человеку также не получится, так как совладельцы имеют первоочередное право выкупа, и если продавец состоит с ними в отрицательных отношениях, добиться письменного отказа будет практически невозможно.

Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

Стоит отметить, что с продажей квартиры может не согласиться второй супруг, поэтому здесь, как, впрочем, и во многих других случаях, российские законодатели надеются на достижение полюбовного соглашения.

О налогах, взимаемых с продажи долей Налогообложение сделки, связанной с куплей-продажей части приватизированной квартиры – дорогостоящего имущества, является достаточно актуальным вопросом, поскольку Налоговый кодекс РФ предусматривает взимание 13% от стоимости такой сделки.

Фактически продавец, обладавший правом собственности на часть квартиры, после её продажи получает доход, который законодательство облагает НДФЛ.
Вместе с тем, практика применения налогового вычета позволяет значительно уменьшить сумму налога: сделки до 1 млн.

Читайте также  Какие документы нужны для узаконивания перепланировки квартиры?

рублей налогами вовсе не облагаются, а свыше – налоговой базой становится сумма за вычетом этого миллиона. Пример: если доля в квартире стоит 1,3 млн.

Покупка квартиры в долевой собственности по ипотеке

Продавец отправляет письменное уведомление с предложением выкупить часть жилплощади с указанием конкретной стоимости совладельцам, которые наделены правом преимущественной покупки перед остальными желающими. На случай отрицательного ответа либо игнорирования уведомления в течение месяца (30 дней) доля выставляется на продажу.

  • Предварительный договор купли-продажи (на случай реализации жилплощади ипотечнику).
  • Расписка о выплате аванса, которую потенциальный покупатель после передает банковским сотрудникам.
  • Документ относительно оценки квартиры специалистами рекомендуемыми банком покупателя — ипотечника.
  • С целью проведения успешной сделки относительно реализации объекта недвижимости, не нарушая законодательные предписания, следует собрать полный пакет документации.

Купля — продажа квартиры 2018. изменения, законы и процедуры

При этом он обязан уведомить о своём решении всех сособственников. По закону им предоставляется преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ, ч.1), причём они могут рассчитывать на ту же стоимость предложения, которая будет выставлена для любых других покупателей. Решив продать долю в квартире и начав процедуру её выделения, продавец обязан уведомить всех заинтересованных лиц.

Если собственники отказались купить долю, её можно реализовывать на рынке недвижимости. Если же желание совершить покупку выразили сразу несколько собственников, продавец вправе сам сделать выбор (ст. 250 ГК РФ, п.2).

Доля в квартире выделяется натурально (отдельная комната или несколько комнат), либо, если собственники не нашли компромисса, через суд, который прибегает к простейшим арифметическим действиям: 1/2 — делит общую площадь на 2; 1/3 – делит на 3 и т.д.

Покупка общей долевой собственности в ипотеку в 2018 году

Как правило, у собственников, которые не хотят или не готовы купить такую долю, суд не находит других веских причин, способных помешать выделению части долевой собственности и её последующей продаже.

Помните, что действуя в рамках закона, вы всегда сможете выделить и продать долю в приватизированной квартире.

Гражданам, имеющим право собственности на долю в квартире, приходится сталкиваться и со многими другими нюансами.

Так, определённые проблемы могут возникнуть при желании продать долю в ипотечном жилье. Обычно такие ситуации возникают при разводе супругов, некогда купивших квартиру в ипотеку, когда один из них желает съехать и продать свою долю имущества. Прежде всего, вспомним о первоочередном праве покупки, которым в таком случае располагает второй супруг.
Кроме того, такая продажа подразумевает привлечение банка: он должен дать разрешение на совершение сделки.

Как продать долю в квартире в 2018 году? пошаговая инструкция

Он может составлять от 15%, но максимальная скидка будет если есть 50%. Срок ипотеки до 25 лет.Процедура оформления ипотеки на долю Прежде всего, нужно получить решение банка. Для этого необходимо предоставить стандартный пакет документов на заемщика и созаемщиков/поручителей (если требуются):

  1. Паспорта
  2. СНИЛСы
  3. Свидетельства о браке и рождении детей (если применимо)
  4. Справка о доходах
  5. Копия трудовой

Банк рассматривает заявку от 2 до 5 рабочих дней.
Когда решение получено, нужно собирать определенный пакет документов по доле в квартире.

Налоговый вычет при долевой собственности

  • Свидетельство о праве наследования.
  • Судебное постановление.
  • Бумаги, подтверждающие отчуждение недвижимости.
  • Справка из ЕГРН.

Получите выписку из ЕГРН от 60 рублей за 5 минут, подтверждена ЭЦП Требуемая техническая документацияВыставить на реализацию недвижимое имущество возможно исключительно с наличием кадастрового паспорта и поэтажного плана жилья.

Технический паспорт изготовляют в БТИ. В нем указаны ключевые характеристики жилплощади, к которым относятся:

  • дата постройки и передачи в пользование собственника;
  • этажность;
  • тип материала, используемого в ходе строительства;
  • количество квадратных метров, как отдельных комнат, так и всего помещения.

В 2017 году вышеуказанный документ изъяли из списка обязательной документации, но при продаже квартиры с участием ипотечных средств, без него нельзя обойтись.

Список документов при продаже квартиры 2018 от продавца

Внимание На протяжении 14 рабочих дней заявление с особой тщательностью рассматривается членами органов опеки, которые должны убедиться, что интересы и права несовершеннолетнего не были нарушены даже малейшим образом, ведь в противном случае о положительном исходе не может быть речи.

По окончанию процедуры родители официально получают письменное разрешение, согласно которому могут приступать к реализации жилья и покупать недвижимость, зафиксированную в ранее поданном заявлении.

Дополнительные документы и справки при продаже недвижимости и доли: список Помимо вышеуказанной документации также может возникнуть потребность в ряде справок и выписок, которые не входят в разряд обязательных при регистрации, но немаловажных для потенциального покупателя, желающего приобрести жилплощадь на законных основаниях, не потеряв время и деньги, в случае аннулирования договора купли — продажи недвижимости.

Если собственники отказываются идти на контакт, необходимо уведомить их путём отправки заказного письма с уведомлением о получении. Впоследствии на суде можно будет доказать, что вы сделали всё возможное, чтобы договориться, и действовали строго в рамках закона.• Если совладелец квартиры отсутствует, а его местонахождение неизвестно, следует отправить такое же письмо по последнему адресу, где проживал данный гражданин.• Крайне не рекомендуется игнорировать мнение совладельцев приватизированной квартиры, поскольку если они докажут, что не были заранее извещены о продаже доли или не получали предложения купить долю, впоследствии они легко отсудят свои права на неё.• Если вы сделали всё возможное, чтобы уведомить совладельцев приватизированной квартиры о своих намерениях продать долю, но не получили внятных объяснений, почему они против такой сделки, решением вопроса займётся суд.

Продажа квартиры в долевой собственности 2018 году через ипотеку

Впоследствии на суде можно будет доказать, что вы сделали всё возможное, чтобы договориться, и действовали строго в рамках закона.

  • Если совладелец квартиры отсутствует, а его местонахождение неизвестно, следует отправить такое же письмо по последнему адресу, где проживал данный гражданин.
  • Крайне не рекомендуется игнорировать мнение совладельцев приватизированной квартиры, поскольку если они докажут, что не были заранее извещены о продаже доли или не получали предложения купить долю, впоследствии они легко отсудят свои права на неё.
  • Если вы сделали всё возможное, чтобы уведомить совладельцев приватизированной квартиры о своих намерениях продать долю, но не получили внятных объяснений, почему они против такой сделки, решением вопроса займётся суд.

Список бумаг для реализации объекта недвижимостиЧтобы сделка была признана действительной, необходимы такие документы при продаже квартиры в 2018 требуются от продавца:

  1. Документ, подтверждающий личность владельца жилплощади.
  2. Договор об отчуждении недвижимого имущества.
  3. Правоустанавливающая и техническая документация.
  4. Нотариально заверенное официальное согласие обеих супругов.
  5. Разрешение от органа опеки (по необходимости).
  6. Выписки ЕГРН, доверенность.

Документы, что удостоверяют личность продавцаПродавцом принято считать лицо, наделенное правом собственности на жилплощадь. Его интересы перед потенциальным покупателем способен предоставлять другой человек на основании нотариально заверенной доверенности.

Источник: http://advocatus54.ru/prodazha-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti-2018-godu-cherez-ipoteku/

Сложные случаи продажи доли в квартире: несовершеннолетние собственники, ипотечная квартира, нет согласия других собственников

Как продать долю в ипотечной квартире?

Оформление сделки с недвижимостью может быть осложнено, когда доля в собственности принадлежит ребенку или дело касается заключения договора относительно ипотечной недвижимости.

В части регулирования сделок с недвижимостью за последнее время принято несколько нововведений, внесены изменения, например, предварительное оформление сделки в нотариальной конторе, при проверке легитимности до обращения в органы Росреестра для внесения сведений в единую базу.

Обязательность участия нотариуса в сделках. Преимущественное право других собственников

В Совете Федерации одобрены поправки к закону о регистрации доли в праве собственности на недвижимость с целью контроля проверки полномочий лиц, осуществляющих распоряжение имуществом, их намерений, легитимности проведения сделки и соблюдения требований законодательства о долевом владении.

Речь в частности о ст. 244 ГК РФ, регламентирующей право преимущественной покупки объектов недвижимости и оформления сделки. Правила также урегулированы в ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” № 218.

Согласно нового закона такие сделки подлежат обязательному предварительному нотариальному удостоверению до обращения в органы Росреестра. Для подписания договора купли-продажи, дарения или иного перехода доли в недвижимом имуществе обязательно нужно получить согласие других собственников для распоряжения объектом вещных прав. Сделка осуществляется в следующем порядке:

  • согласование проекта договора;
  • направление владельцам других долей уведомления о реализации имущества с предложением приобрести имущество на предложенных условиях (реализация преимущественного права покупки по ст. 250 ГК РФ);
  • при отсутствии ответа в указанный в сообщении срок либо отказе в приобретении части недвижимости, сделка удостоверяется у нотариуса с покупателем;
  • регистрация сделки с оформлением перехода права собственности осуществляется после заверения документа в нотариальной конторе при обращении в территориальное подразделение Росреестра или Многофункциональный центр;
  • после прохождения регистрационного контроля в течение 10-15 дней выдается выписка из ЕГРН (заменившая собой свидетельство о собственности) с подтверждением права на долю другого лица.

Выделение долей по договору купли-продажи и при согласии других собственников осуществляется другим способом, но при сохранении условий соглашения. проставляется удостоверительная печать нотариуса на договоре и предоставляется документация:

  • выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности при получении владения на долю по закону, действующему до 1 января 2017;
  • уведомление владельцев других долей о заключении договора;
  • согласие или отказ от покупки доли согласно преимущественного права, заверенные нотариально о приобретении или невозможности участия в сделке;
  • удостоверения личности участников соглашения.

Порядок выделения доли для продажи. Как продать долю без согласия второго собственника

Договор продажи с выделением доли осуществляется с участием лиц, перечисленных в ч. 1 ст. 250 ГК РФ.

В оповещениях о намерении продать часть имущества на определенных условиях прописываются стоимость доли в недвижимости, ее размер, стороны соглашения на основании ст. 554-555 ГК РФ. Документация составляется в письменной форме.

При отказе от приобретения доли собственник получает право реализации принадлежащего ему имущества любому постороннему лицу в порядке п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Удостоверение сделки происходит в нотариальной конторе при предоставлении письменных отказов всех дольщиков. Так проводится предварительное заверение сделки перед обращением в Росреестр по правилам п. 1 ст. 24 ФЗ № 122.

  При наличии притязаний на долю третьих лиц, установления в ее отношении ограничений или обременений в виде ипотеки, залога и других мер обеспечения, происходит распоряжение имуществом.

Читайте также  Как восстановить документы о продаже квартиры?

В случаях, когда происходит продажа части совместного имущества, к примеру, приобретенного супругами после заключения официального брака, то сначала происходит выделение долей.

Требуется согласие супруга на продажу доли, если она является совместной собственностью либо происходит ее разделение на основании брачного договора или соглашения о выделении долей мужа и жены. Продажа доли без согласия второго супруга семейным законодательством запрещена.

Если второй собственник в совместном имуществе препятствует выделу доли, то осуществляется определение ее размера в судебном порядке.

Особенности продажи доли несовершеннолетнего в квартире

Выделение доли детям при продаже квартиры в совместной собственности супругов не происходит, если имущество не записано лично на имя ребенка и является его личной собственностью.

Исключение составляют случаи, когда часть имущества записана на несовершеннолетнего и планируется продажа принадлежащей ему доли.

Продажа долей несовершеннолетних детей осуществляется при согласии родителей или законных опекунов и попечителей и при получении положительного заключения органов опеки и попечительства.

Важно, чтобы условия проживания в новой квартире были лучше, чем в продаваемом жилье. Это значит увеличение жилых квадратов, улучшение района проживания — ближе к центру населенного пункта, школе, детским спортивных секциям, транспортной развязке, благоустроенном и т.д.

Сделка заверяется у нотариуса, если одобрили сделку органы опеки, продажа доли несовершеннолетнего осуществляется также через органы Росреестра. Согласие на продажу доли ребенка составляется исключительно в письменном виде.

Если несовершеннолетний достиг 14 лет, то он может подписать согласие и договор самостоятельно, предъявив удостоверение личности гражданина России. Однако родители все равно дают согласие на оформление сделки как законные представители до момента получения ребенком полной дееспособности с наступлением 18 лет.

Исключение составляют случаи получения полной правоспособности с 16 лет в случаях ранней эмансипации — при занятии трудовой или предпринимательской деятельности, ранней регистрации брака.

Особенность продажи доли в ипотечной квартире

Особую сложность представляют случаи реализации доли в собственности на недвижимость при наличии обременения в виде ипотеки — залогового обеспечения банка, выдавшего средства на приобретение имущества. Часто осуществляется на практике распределение долей и их продажа при оформлении недвижимости на супругов в общее владение как совместно нажитое.

В первую очередь необходимо помнить в таком случае — это возможность воспользоваться другим владельцем имущества преимущественным правом покупки.

При наличии ограничения на распоряжение недвижимостью обязательно получение предварительно согласие кредитной организации, выдавшей финансовые средства на приобретение объекта.

Во вторую, необходимо учесть права несовершеннолетних детей на имущество, особенно, если часть кредитного обязательства погашается за счет средств материнского капитала. В таком случае родители дают согласие на оформление по достижению ребенком 18 лет доли на него в квартире.

Таким образом, обязательно согласие отца на продажу доли ребенка, если осуществляется продажа части имущества, принадлежащего матери. Жилищные права детей в любом случае не могут быть ущемлены, обязательно разрешение опеки на продажу доли несовершеннолетнего.

В случае с ипотекой сделки с долями реализуются несколькими способами:

  • при продаже доли в имуществе и переоформлении кредитных обязательств и обеспечения на имя покупателя;
  • при наличии согласия банка на оформление сделки при переводе долга по кредитному договору, этот способ редко применим на практике;
  • при погашении долга по ипотеке за счет средств покупателя при переходе права собственности, не обремененного залоговыми обязательствами.

При семейных отношениях возможен такой вариант как оплата одним из супругов доли в квартире наличными средствами при оставлении долга по оставшейся части на другого участника общей собственности.

Нарушения при продаже долей в квартире и их последствия

На практике встречаются следующие случаи нарушения норм закона при продаже долей в квартире:

  • продажа доли несовершеннолетнего без согласования с органами опеки и попечительства;
  • продажа доли ипотечной квартиры без выдела частей в имуществе для всех владельцев и реализации их в отсутствие заверения нотариуса;
  • когда предоставлены не все документы для продажи доли несовершеннолетнего;
  • продажа доли ипотечной квартиры без согласования сделки с банком, если имеет место перевод долга.

Составление договора купли-продажи доли квартиры в ипотеке  обязательно должно осуществляться с участием или получением согласия кредитующей приобретение недвижимости организации.

Если продажа доли в квартире, согласие собственников в отношении которой не достигнуто, осуществляется с нарушением требований жилищного, гражданского и семейного законодательства, то последствия встречаются следующие:

  • признание договора недействительным (ничтожным) в силу закона;
  • оспаривание сделки в судебном порядке в связи с несоблюдением формы договора, к примеру, при отсутствии нотариального заверения;
  • расторжение на досрочной основе ипотечного договора с банком с выплатой штрафов.

Доля ребенка при продаже квартиры в любом случае не должна ущемлять права несовершеннолетнего. Выражаться это может в уменьшении размера причитающегося для детей имущества — предоставление в новой недвижимости меньшего количества квадратных метров, получение собственности в неблагоустроенном жилье и др.

 

Источник: http://calculator24.ru/2017/08/31/slozhnye-sluchai-prodazhi-doli-v-kvartire/

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: 7 ключевых этапов

Как продать долю в ипотечной квартире?

Если в числе собственников квартиры значится несовершеннолетний ребенок, то продажа такой недвижимости затруднена. Для осуществления сделки понадобится согласие контролирующих органов. Считается, что дети по причине малого возраста не могут распоряжаться такой крупной собственностью, так как не представляют ее реальную собственность, следовательно, их интересы должны защищаться.

Так что, даже если родители намерены сделать ребенку лучше – например, разменять старую квартира на более просторную – то им придется постараться для проведения сделки. В данной статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос, интересующий многих родителей: «Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?».

Просто продать квартиру, если долей в ней владеет ребенок, не получится. В отличие от взрослых, которые обладают полной дееспособностью и могут свободно распоряжаться своим имуществом, дети таким правом не наделены.

Родители или другие законные представители не могут обязать ребенка продать его долю наравне со своей. Взамен ему обязательно должна быть предоставлена аналогичная жилплощадь. На практике это бывает довольно сложно осуществить, особенно, если квартира просто продается или приобретается другая по ипотеке.

Но если осуществить сделку без соблюдения интересов детей, любой контролирующий орган, например, прокуратура или отдел опеки при администрации, подаст в суд на признание договора недействительным. В результате ребенку вернется его жилплощадь, а стороны обязаны будут компенсировать друг другу все затраты на осуществление сделки.

В каком порядке осуществляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не собственником, вы можете узнать в этой статье.

Предоставление аналогичной жилой площади

Чтобы соблюсти все требования закона, при продаже квартиры с собственником-ребенком ему нужно предоставить аналогичную жилплощадь. При этом не должно быть ухудшения жилищных условий.

Что подразумевается под ухудшением жилищных условий?

  • ребенку не должна быть выделена доля меньшей площади (к примеру, 10 квадратных метров вместо 15);
  • ребенку не должна быть выделена доля в меньшей пропорции (например, 1/10 вместо 1/4 независимо от исходной площади квартир);
  • в квартире должно проживать не больше людей, чем проживало до этого (например, иногда родители дарят свою долю ребенку в квартире бабушек, где проживает 5 человек, в то время как в исходном жилище их жило трое: мама, папа и ребенок – это не допустимо);
  • жилье не должно находиться в аварийном или ветхом состоянии, не должно идти под снос;
  • жилье должно быть завершенным, т.е. первичный рынок для сделок не подойдет;
  • недвижимость должна быть отнесена к разряду жилой, т.е. на даче или в садовом домике долю выделить не удастся.

Самые реальные выходы из сложившейся ситуации

  • проведение одновременной сделки купли-продажи нового и старого жилья, причем новое жилье должно быть таким же, как прежнее, или больше по площади;
  • одновременная продажа квартиры и приобретение достроенного жилого дома большей или такой же площади;
  • дарение достаточной доли ребенку в любой другой квартире с одновременной продажей прежнего жилья.

Последний вариант принимается органом опеки далеко не всегда, но все зависит от конкретной ситуации. В принципе, возможны и другие решения, но их обязательно нужно согласовать с «детским» инспектором.

Заключение сделки без разрешения опеки невозможно. Если Регистрационная палата обнаружит, что договор был заключен без изведения опеки, то она просто не зарегистрирует сделку и вернет документы собственникам обратно.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: основные варианты сделок.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка и покупка новой квартиры в ипотеку

Таким образом, единственный реальный вариант продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка – покупка другой жилплощади. Именно поэтому родителям сперва стоит трижды подумать, стоит ли выделять своему малышу долю в квартире. Впоследствии, если придется «расширяться», это создаст дополнительные трудности.

Конечно, если жилплощадь была приобретена с помощью материнского капитала или путем бесплатной приватизации, то тут без выделения долей было просто не обойтись. Однако если квартира покупалась за наличный расчет или с помощью кредитов, то лучше повременить с дроблением долей.

При покупке новой квартиры остро встает вопрос финансов. Как правило, приобретение за наличный расчет затруднено, так как далеко не у каждой семьи имеется на руках достаточная сумма. В большинстве случаев придется обращаться за кредитом или ипотекой. И вот здесь придется столкнуться со сложностями.

Дело в том, что ипотека предполагает передачу жилья банку в качестве залога. Если в числе собственников залогового имущества будут дети, то при возникновении задолженности так просто забрать и реализовать квартиру заемщиков не получится: на защиту интересов несовершеннолетних встанут контролирующие органы – как минимум, опека и прокуратура.

Поэтому банки не дадут ипотеку, если в сделке должны быть учтены интересы несовершеннолетних. В противном случае они будут бессильны против должников, и в итоге после всех судебных тяжб им придется списать долги за истечением срока давности.

Как купить квартиру в ипотеку и какие документы для этого потребуются, вы можете прочесть тут.

Поэтому остается одно из двух:

  • искать банк, согласный дать ипотеку на квартиру, в которой будет выделена доля детям;
  • брать обычный потребительский кредит на необходимую сумму.

Последний вариант не плох, если сумма не очень большая:

  • заемщик быстрее расплатится;
  • меньшая переплата;
  • не возникнет дополнительных проблем со снятием обременения;
  • квартира будет «чистая», т.е. ее можно будет сдать в аренду, подарить, продать и т.д. без уведомления банка.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего: какие документы подать в органы опеки?

Самый сложный этап – получить соответствующее разрешение в органе опеки. Перед походом в организацию придется подготовиться. Надо будет собрать:

  • документы,подтверждающие личность членов семьи и их родственные отношения;
  • документы о семейном положении (надо показать: родители в законном браке. разведены или сожительствуют);
  • справка о составе семьи, подтверждающая, что родители и их чадо проживают вместе;
  • документы на текущую квартиру – техпаспорт, свидетельство о собственности (в т.ч. ребенка), оценка стоимости, выписка из Росреестра;
  • аналогичный пакет документов на приобретаемую квартиру – за исключением того, что на свою подаются оригиналы документов, а на новую – копии;
  • предварительный договор купли-продажи или проект договора;
  • заявление.
Читайте также  Как сделать отчуждение доли в квартире?

Не знаете, как составить предварительный договор купли-продажи квартиры? Читайте нашу новую публикацию.

Как получить разрешение в органах опеки и попечительства: образец ответа.

Что должно содержать заявление?

  • причину продажи квартиры – например, одновременная покупка жилья для улучшения жилищных условий;
  • планируемую процедуру проведения сделки – вплоть до указания примерных цен и сроков;
  • источник появления средств для покупки квартиры – например, взятие кредита в банке;
  • в конце обязательно привести список документов, приложенных к заявлению.

Если всё пройдет удачно, то заявителю будет выдано разрешение на проведение сделки за подписью главы муниципального образования (или его зама, курирующего данные вопросы). В нем будет разрешение на совершение конкретных действий, например, на продажу и одновременную покупку определенной квартиры в оговоренный срок со взятием кредита или ипотеки в банке.

Иногда в документе указывается определенный банк, но это не критично: займ можно оформить в любом учреждении, лишь бы было разрешение. А вот приобретаемый объект сменить не удастся – если семья решила купить другую квартиру, то придется получать новое разрешение.

Срок рассмотрения документации – от 2 недель, по факту – около месяца.

Оформление договора

Понадобятся такие документы:

  • паспорта сторон;
  • свидетельство о рождении собственника и документы его законного представителя (даже если он не входит в число владельцев жилплощади);
  • свидетельства о собственности на жилье;
  • кадастровый паспорт и техпаспорт квартиры;
  • оценка;
  • разрешение органа опеки.

Также могут понадобится и другие бумаги, о чем сообщит юрист, составляющий договор. При самостоятельном оформлении договора легко допустить ошибки, так как правильность формулировок и учет всех спорных моментов критически важен в таких сделках.

Состав и структура договора с долей несовершеннолетнего ребенка

Структура договора стандартная, предусмотренная положениями главы 30 Гражданского кодекса, а именно параграфом 7 – «Продажа недвижимости».

Что касается подписи, то ребенок с 14-ти лет самостоятельно подписывается в договоре, при этом рядом с ним подпись ставит его законный представитель – родители или опекун. Это означает, что несовершеннолетний действует с его ведома.

Если же малышу еще нет 14-ти лет, то его подписи не требуется. Вместо него на всех страницах договора расписывается только его представитель.

Таким образом, алгоритм проведения сделки с продажей квартиры с несовершеннолетним собственником выглядит так:

  1. Поиск подходящего решения для продажи квартиры – покупка другого жилья или дарение доли в другой недвижимости.
  2. После выбора варианта необходимо собрать все требуемые документы на объект. Если это приобретаемая квартира, то нужно провести переговоры с владельцами жилья, заключить с ними предварительный договор и заручиться их согласием подождать окончания процедуры сбора всех бумаг.
  3. Если новая квартира будет покупаться с помощью ипотеки или кредита, нужно получить предварительное одобрение в банке, а также оформить нотариальное обязательство подарить ребенку долю в жилище после выплаты займа.
  4. Все собранные документы сдаются в отдел опеки, оформляется заявление.
  5. После удовлетворительного решения можно переходить к совершению сделки по стандартной схеме.
  6. Стороны заключают основной договор, производят расчеты и регистрируют право собственности на жилплощадь.
  7. После того, как доля ребенку выделена, в орган опеки предоставляются документальные свидетельства этого – иначе не миновать инспекции и штрафных санкций.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка? Смотрите следующее видео-интервью:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/deti-v-sdelke/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka-7-klyuchevy-h-e-tapov.html

Как мне удалось продать квартиру в ипотеке с несовершеннолетними детьми и купить другую в ипотеку

Как продать долю в ипотечной квартире?

Моя семья, как и многие молодые семьи, мечтала об отдельном собственном жилье. Хорошо, когда есть необходимая сумма на приобретение квартиры сразу: без банков и кредитов, но у нас такой суммы, увы, не было. И мы решили взять квартиру в ипотеку.

Радости не было предела. Квартира была новая, хорошая, но однокомнатная. Сначала все устраивало, но у нас ребенок подрастает и нам стало не хватать места. А тут еще сыну на день рождения собаку подарили.

И мы приняли решение продать эту квартиру и купить двушку, тоже в ипотеку.

Как продать ипотечную квартиру с выделенной долей несовершеннолетнему ребенку?

Когда мы всё это придумали, мы даже предположить не могли какие проблемы у нас возникнут.

Все дело в том, что наш ребенок являлся частичным собственником нашей квартиры, то есть имел 1/3 часть от общего жилья. И для того, чтобы продать такую квартиру, необходимо обязательно получить разрешение от органов опеки.

А это я вам скажу очень не простая задача. Потому что одно дело сразу представить органам опеки документы на новое место проживания ребенка, которое не будет меньшей квадратуры и совсем другое продавать его часть и фактически оставить его на время без жилья (формально, конечно).

Поэтому органы опеки сразу мне сказали: сначала представьте нам документы на новую квартиру, в которой у ребенка будет своя доля, а потом получите разрешение. Но весь вопрос в том, что мы хотели продать квартиру и часть денег от ее продажи использовать как первый взнос для новой. Проблема оказалась очень серьезной и запутанной.

Но и это еще не всё. Для того чтобы продать квартиру, находящуюся в ипотеке необходимо получить разрешение банка. Без этого вообще никак.

В банке нам объяснили, что для того, чтобы продать квартиру мы должны полностью ее выплатить либо найти покупателя, который гарантирует банку выплату нужной суммы, и только после этого банк снимет обременение, и можно будет совершать сделку купли-продажи. В общем, вопросов много и необходимо было их решать.

Как обойти проблемы с органами опеки при продаже ипотечной квартиры

Мой вариант подходит тем, у кого есть нормальные родственники. Я долго изучала всё, что касается собственности ребенка и его прав, и решила, что такой вариант будет самым правильным и простым.

Дело в том, что органы опеки не дадут разрешение на продажу квартиры, в которой есть доля ребенка, чтобы не оставить его без крыши над головой, если вы не предоставите гарантий того, что он получит равнозначную долю в новой квартире. И это в принципе здраво и правильно.

Родители тоже бывают разные. А доказать, что мы не собираемся оставлять своего ребенка без жилья – практически невозможно.

Поэтому я нашла лазейку в Законе и договорилась со своими родителями, чтобы они подарили часть дома (по квадратуре не меньше, чем ему полагалось в квартире) моему сыну. Именно подарили, то есть оформили договор дарения, а не просто прописали. Это важно!

Таким образом, у органов опеки не возникало вопросов по поводу гарантий для моего ребенка. Но такое решение проблемы доступно не всем, естественно. Не все родственники могут так поступить, да и не у всех есть такая возможность.

Поэтому решить эту проблемы можно и по-другому. Поискать банк, который работает с недвижимостью, где одним из собственников будет несовершеннолетний ребенок.

Скорее всего, процент в этом банке будет немного выше, чем у других, но зато они могут помочь решить вашу, очень непростую, задачу. К слову сказать, сейчас многие банки уже готовы сотрудничать по данному вопросу, думаю, вы легко найдете такой банк в своем городе.

Как продать квартиру в ипотеке с несовершеннолетними детьми

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, тоже не так просто, как оказалось.

Есть несколько способов:

  • Самостоятельная продажа (вы ищете покупателя самостоятельно, который готов предварительно внести всю сумму, чтобы вы погасили кредит по ипотеке). Скажу сразу – это самый маловероятный вариант.
  • Продажа покупателю, который также оформит ипотеку. Замечательно, если у покупателя есть требуемая сумма для погашения вашего ипотечного кредита. Вы получаете деньги, расплачиваетесь с банком, снимаются ограничения на продажу квартиры. Далее покупатель предоставляет необходимый пакет документов банку, оформляет ипотеку и только потом банк возвращает остаток средств продавцу, то есть вам.
  • Продажа квартиры через агентство недвижимости (то же самое, что и в первом варианте, только в данном случае покупателя ищете не вы, а риэлтор агентства, плюс вы должны будете заплатить ему процент за услуги).

При выборе любого варианта, вы должны понимать, что времени это займет немало. И продажа такой квартиры требует больше времени, чем квартиры, находящейся в вашей собственности. Но раз надо и решили, то наберитесь терпения и действуйте.

Кроме этого, вы должны быть готовы в срочном порядке собрать необходимый пакет документов для продажи:

  • Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Копии всех страниц паспорта вашего и супруга.
  • Свидетельство о рождении (или паспорта) ребенка.
  • Разрешение органов опеки и попечительства.
  • Квитанция об уплате госпошлины и др.

Нужны будут копии и оригиналы всех вышеперечисленных документов. Их много и я это все сделала заранее, сложила в папку, чтобы были под рукой.

Подводя итог

Итак, продать ипотечную квартиру и купить новую в ипотеку с несовершеннолетним вполне возможно. Конечно, найти покупателя сложнее, из-за наличия обременений, но тем не менее проблема вполне решаема, и выход есть всегда. Главное захотеть его (выход) найти.

Ну а как оформить новую квартиру в ипотеку мне вам рассказывать не надо. Вы этот путь уже однажды проходили, раз интересуетесь ее продажей. Главное выбрать хороший банк, с низким процентом оплаты.

Могу сказать, что моя семья справилась с этой задачей не быстро: нам понадобилось около года, чтобы найти покупателя. Но мы его нашли! И теперь живем в новой двухкомнатной квартире и платим уже другую ипотеку.

Но мы довольны и счастливы, что нам удалось улучшить свои жилищные условия, пусть и таким образом.

Елена Ш.

Оцените автора — (1 1,00 из 5)
Загрузка…

Источник: http://www.OdnaDama.ru/dom/kak-mne-udalos-prodat-kvartiru-v-ipoteke-s-nesovershennoletnimi-detmi-i-kupit-druguyu-v-ipoteku/

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: