Как юридически правильно продать квартиру?

Содержание

Как правильно продать квартиру через агентство недвижимости

Как юридически правильно продать квартиру?

Сделки, касающиеся жилья, со стороны кажутся простыми и понятными. На самом деле владельца особняка или жилого помещения в многоэтажке ждет много неприятных сюрпризов. Речь о случаях, когда люди не знакомы со спецификой продажи или с законодательством.

Иногда продавец и покупатель находят друг друга лично, прибегая лишь к помощи юриста. Но сегодня такое редкость – повсюду натыкаешься на АН.

Как продать квартиру через агентство недвижимости, не рискуя ее потерять или упустить выгоду, связанную с альтернативными перспективами торговой сделки?

Как распознать нечистоплотное агентство

Достоверен один факт. Основной процент продаж домов и квартир сейчас невозможен без профессиональных посредников. На рынке жилья еще много мошенников, они обманут вас или в оценке товара, или вообще, оставят без квадратных метров, переписав их на себя.

Продавец нечаянно может нарушить законодательство, не зная его… Покупатель хочет быть уверен во многих вещах – к примеру, в юридической «чистоте» вашего права на продажу. В итоге продажа квартиры через риэлтора – дело, которое выгодно сразу трем сторонам.

Как происходит трехстороннее сотрудничество? Собственник недвижимости и конечный приобретатель предоставляют официальное право АН, официально зарегистрированной организации, на посредничество в сделке. Поэтому сначала стоит проверить агентство.

Для продажи собственной недвижимости нужно выбрать достойное агенство, а не мошенников

Вот на что должен обратить внимание продавец, наводя справки о риэлтерской компании:

  • документы, дающие право сотрудникам официально работать на рынке жилья;
  • стаж работы организации (узнаете ее «возраст», следя за объявлениями);
  • рекомендации бывших клиентов (контакты вправе дать представитель АН);
  • наличие у АН сетевого ресурса (как раз здесь можно посмотреть скан лицензии);
  • размеры агентства (работник, являющийся организацией – это подозрительно);
  • офис (лучше доверять тем, у кого «деловое помещение» в собственности);
  • присутствие в штате компании дипломированного юриста;
  • солидные суммы, вкладываемые в рекламу (свою и объектов недвижимости);
  • награды от экспертных организаций (говорят о признании коллег и уровне мастерства);
  • агентская комиссия (она не должна превышать шесть процентов);
  • вхождение в ассоциацию риэлторов (где нет места компании с плохой репутацией).

Соответствие первым 6 пунктам дает полное право считать попавшееся вам на пути АН вполне чистоплотным, а остальным 4 пунктам – еще и перспективным.

Если выяснится, что организация получила документы буквально вчера или у нее их нет – возможно, перед вами мошенники (так называемые «черные риэлторы»), работая с которыми можно не только квартиру, но и свою жизнь потерять!

Составляем выгодный договор с риэлтором

Вы нашли хорошее агентство недвижимости. Теперь остается понять (и это очень важно!) как правильно продавать квадратные метры, не позволяя посреднику или покупателю «перетянуть одеяло» исключительно на свою сторону, обесценить вашу жилплощадь?

Перед подписанием соглашения с риэлтором, нужно проанализировать стоимость аналогичного жилья в вашем районе

Бдительность

Не поддавайтесь на увещевания специалистов посреднической торговли, основанные на обнаружении минусов. К ним можно отнести несовершенство планировки, качества отделки дома, года постройки, этажности, недостаточной комфортабельности.

Также заверения о стратегической непривлекательности местоположения, удаленности от городского центра, остановок общественного транспорта, рекреационных зон и прочей инфраструктуры. До встречи с риэлтором стоит сделать телефонные звонки. Надо использовать номера в объявлениях, касающихся продажи квартир в вашем районе, в строениях такого же типа, на таком же этаже.

Они должны быть с планировкой того же класса и в доме, равном вашему дому по возрасту. В специальных учреждениях узнайте техническую и рыночную стоимость обиталища, которое вы готовитесь выставить на продажу.

Не знаете, как сделать все это самостоятельно? Тогда не скупитесь и наймите независимого специалиста по оценке, а лучше – нескольких. Говоря проще, проведите мониторинг ситуации еще до того, как решили подписать бумаги с организацией-посредником. Не совсем гибкий риэлтор ради комиссии попытается снизить вашу цену еще до составления пунктов договора. Каждый хочет заработать…

Внимательность

Не допускайте попадание в кабалу. Речь о ситуации, когда риэлторы навязывают вам длительный срок сотрудничества, во время которого вы вправе сменить посредника только путем выплаты неустойки.

Кстати, ее тоже не мешало бы оговорить или согласиться на разрыв договора вообще без штрафных санкций – по прошествии определенного количества дней.

Хорошо зарекомендовавшая себя контора приведет к вам достаточное количество покупателей уже в течение месяца (а то и двух недель, все дело в клиентской базе и в согласии подписаться под определенным количеством показов).

Новички и некомпетентные люди, даже являющиеся предпринимателями с «правом» юридического лица, устроят вам 1 показ в неделю. В итоге нет смысла связывать себя долгими обязательствами.

А вдруг вы найдете «адекватного» покупателя сами. АН станет вам уже обузой. От его услуг надо будет срочно избавляться, а в договоре-то стоит полгода! Иногда, если ваша жилплощадь ценная, есть смысл ставить свой «автограф» под бумагами только тогда, когда будет обнаружен «конечный» (а не потенциальный, как в большинстве случаев) покупатель на квартиру.

Перед подписанием договора с риэлтором нужно внимательно его изучить

Определенность

В условиях четко должна быть прописана сумма сделки (с учетом комиссии).

В противном случае посредник может завысить ее так, чтобы и вам угодить, и себя не обидеть… Каковы последствия такого упущения? Покупатели, конечно, будут приходить (вы, разумеется, доверите дело лишь тем, у кого хорошая клиентская база).

Однако процесс продажи может затянуться надолго. Риэлторы склонны «дожимать» клиента, заводя на показ подставное лицо, якобы согласное выплатить за товар большую сумму.

«Порядочным» агентством ассоциация АН считает только ту, компанию, которая в качестве комиссии берет не более 5-6 процентов от суммы, которую желает получить продавец (хозяин квартиры). Дело в том, что процент идеален сразу для 3 сторон!

Тут могли бы появиться фразы «в-четвертых» и «в-пятых», однако, надо понимать, что сделка, «завязанная» на реализации только ваших интересов (финансовых амбиций и прочих задумок) либо затянет продажу на годы, либо вообще, сделает ее невыполнимой…

Отметим, продажа квартиры через риэлтора ускорится, если вы проявите гораздо большую настойчивость, указывая на определенное вами количество денег и точные сроки. Проявляйте принципиальность лишь по обозначенным (основным) вопросам.

Даже при обмене квартиры, лучше воспользоваться услугами одного посредника

Когда есть смысл участвовать в «цепочке»

Продажа квартиры через риэлтора может быть основана на схеме, касающейся деятельности другого посредника. Это ускорит ваш переезд в новое жилье.

К примеру, если вы реализуете имеющуюся квартиру с целью приобретения другой, то это называется альтернативной сделкой.

Большая квадратура покупается с доплатой, а приобретение именно равноценного жилья (в другом районе или городе) часто называют обменом. Хотя в наше время, это уже немного некорректный термин.

Тот, кто знает, как правильно продавать квартиру в так называемой «цепочке» (при которой взаимодействуют посредник, продающий ваше жилье, и риэлтор, торгующий квартирой, в которой вы намерены поселиться), никогда не допустит двух вещей:

  1. Переезда в аварийное, но с виду «хорошее» здание.
  2. Приобретения недвижимости без согласия лиц, тоже имеющих в ней свою долю.

Как происходит обман собственника-продавца, имеющий место в течение выполнения невыгодных для него условий? Что касается первой ситуации, АН может ускорить продажу жилья «цепочкой», избавившись от «залежавшегося» товара. Например, комфортабельной квартиры, «встроенной» ,однако, в аварийный, а, может, и ветхий многоквартирный дом (не стоит «вестись» только на дороговизну отделки).

Вас могут склонить к сделке, попрекая первым или последним этажом вашей квартиры, а также другими (абсолютно законными) уловками. Второй случай способен произойти при обстоятельствах, не позволивших «вашему» риэлтору разглядеть в партнере мошенника. Возможно, он доверился ему настолько, что не стал проверять «чистоту» второго объекта.

На случай «цепочки» всегда надо иметь договор с юристом, не состоящим ни в одном АН.

Возможно, второй риэлтор – сам жертва… третьего партнера. Отсюда новый вывод – остерегайтесь участия в длинных «цепочках». Бывали случаи, когда они заставляли и многих добропорядочных людей давать объяснения суду. Ведь на «другом конце» запутанной сделки оказывался собственник-преступник, продававший жилье убитого им родственника.

Срочный выкуп квартиры агенством, как правило, невыгоден

Стоит ли продавать свое жилье АН

Зная, как продать квартиру через агентство недвижимости, вы можете делать выводы по поводу преимуществ различных схем, касающихся процесса. Некоторые из нас считают более выгодным, видимо, из-за быстроты получения денег, продажу своего жилища посреднику (АН).

Действительно ли такой ход имеет для собственника-продавца определенные бонусы? В каких случаях? Начнем с того, что описанная сделка именуется срочным выкупом и дает вам лишь 30 процентов от той суммы, на которую вы могли бы рассчитывать при классической схеме продажи.

И это лучший процент (АН предоставит вам его только после тщательного изучения вашей недвижимости).

Срочный выкуп выгоден лишь собственникам, проживающим в особо неблагоприятном регионе или тем, кому надо переехать настолько срочно, что деньги перестают иметь решающее значение.

Надеемся, что прочитав все вышеизложенное, вы не позволите лишить себя выгод, связанных с описанным типом коммерческой сделки. Ведь предупрежден – значит, вооружен.

Сегодня (когда некоторые виды недвижимости не только не растут в цене, но даже чуточку снижают свою стоимость) собственнику, продающему жилье, как никогда, нужно порядочное АН.

Читайте также  Можно ли приватизировать служебную квартиру?

При этом на определенных этапах описанного процесса (уже указанных выше) желательно воспользоваться услугами также и независимых экспертов.

ЛУЧШИЕ КРЕДИТЫ ЭТОГО МЕСЯЦА

Источник: https://fintolk.ru/likbez/kak-pravilno-prodat-kvartiru-cherez-agentstvo-nedvizhimosti.html

Как продать квартиру без посредников

Как юридически правильно продать квартиру?

Впервые столкнувшись с таким долгим и трудоемким вопросом, как продать квартиру, продавец оказывается перед выбором: пройти этот путь самостоятельно или воспользоваться услугами агентства недвижимости.

Последнее за справедливую плату организует все должным образом: проведёт стоимостную оценку жилья, найдёт покупателя и подготовит заключение сделки.

Впрочем, возложив все заботы на риэлтора, ознакомиться с тем, как проходят основные этапы продажи квартиры не помешает.

Тем, кто осмелился провести эту сложную процедуру без посторонней помощи, бояться нечего. Полная картина продажи недвижимости складывается из отдельных этапов. Они имеют отдельные требования и рекомендации к себе, обладают некоторыми нюансами.

Оценка стоимости квартиры

Самостоятельно определить цену квартиры можно из рекламных сообщений о продаже аналогичного жилья в посвященных недвижимости изданиях или интернет ресурсах. Размер ценника обусловлен не только количеством квадратных метров, но и другими параметрами оценки. Например, местоположением дома, его состоянием, этажом, планировкой, наличием балкона, подвала, раздельного санузла.

Заявленная в объявлении цена – лишь пожелание продавца. Завысив её, можно упустить покупателя, снизив – выгоду. Реальная стоимость всегда находится между этими границами.

Подробнее узнать о способах и параметрах оценки недвижимости можно в статье «Самостоятельная оценка квартиры».

Предпродажная подготовка

Перед продажей квартиру необходимо привести в порядок, придать ей товарный вид. Делается это при помощи косметического ремонта и создания универсального интерьера. На время показа в ней должно быть опрятно и светло.

Это расширяет пространство и создает более уютную атмосферу. А вот громоздкая старая мебель и личные вещи хозяев сложат у покупателя неправильное впечатление.

Следовательно, лучше убрать изжившие себя вещи, детские игрушки, личные фотографии и излишние предметы декора.

Рекомендуем ознакомиться со всеми хитростями предпродажной подготовки в статье «Как быстро продать квартиру по максимальной цене».

Рекламная компания

Работа в этом направлении сводится к выбору способа распространения рекламы и грамотного составление рекламного текста.

Самым востребованным и доступным в современном мире способом является размещение рекламных объявлений на посвященных недвижимости сайтах. Однако специализированные газеты, каталоги, рекламные листовки все еще находят свое применение и дают положительный эффект. Чему отдать предпочтение зависит от класса квартиры и статуса потенциального покупателя.

Текст рекламного сообщения должен быть сжатым и содержать максимум информации о квартире. Привлечь внимание можно грамотно сделанными фотографиями и схемой планировки.

Все способы эффективной рекламы недвижимости для её быстрой и выгодной продажи читайте в статье «Как правильно рекламировать квартиру при продаже».

Показ квартиры

Представить квартиру в более выгодном свете и убедить покупателя в том, что именно это жилое помещение ему подходит – вот главные задачи для продавца.

Поэтому, чтобы при осмотре не упустить важных деталей и в целом не упустить покупателя, необходимо составить сценарий показа.

Определить в нем, где выгоднее всего встречать покупателя, как провести «экскурсию» по комнатам, на чем сделать акцент, к каким вопросам предусмотреть ответы и как завершить показ.

По дороге к Вам покупатель в незнакомом районе может заблудиться, поэтому встреча должна проходить на остановке либо другом броском, но немноголюдном месте. По пути к месту назначения можно расписать ему все преимущества микрорайона.

Осмотр самой квартиры следует начать с самого просторного помещения. В диалоге с покупателем важно подчеркнуть без стеснения все её достоинства. По завершении необходимо выяснить у покупателя его мысли, и если существуют сомнения, то попытаться развеять их.

Инструкция и тонкости показа недвижимости покупателю при продаже в статье «Эффективный показ квартиры при продаже». Она поможет выгодно показать и быстро продать вашу квартиру.

Торг с покупателем

Размер возможной скидки продавцу желательно определить заранее и во время торга не выходить за её пределы. Сам торг нужно начинать после окончания осмотра квартиры покупателем. Изучив все её достоинства и недостатки, он вправе потребовать снижения цены. Но соглашаться на все его условия нельзя. Скидку нужно обосновать, она должна выражаться в конкретной сумме и выдаваться на основании взаимных уступок.

Несколько советов и правил торга с покупателем при продаже недвижимости узнайте в статье «Правила торга при продаже квартиры».

Оформление задатка и предварительного договора купли-продажи

Нередко достигнув договоренностей о покупке недвижимости, продавец начинает паковать свои вещи и подготавливать бумаги на продажу. Тем временем покупатель может все еще находиться в поиске лучшего варианта. Или, наоборот, покупатель предвкушает въезд в новую квартиру, а продавец, не прекращая показы, ждет того, кто заплатит больше. Такой расклад вещей вряд ли кого-то обрадует.

Предварительный договор и внесение задатка обязывает выполнить все договоренности. За несоблюдение записанных в договоре пунктов пострадавшая сторона вправе обратиться в судебную инстанцию и защитить свои интересы. Если договор обеспечен задатком, то сторона, нарушившая его, выплачивает материальную компенсацию, равную сумме задатка.

Обязательно ознакомьтесь с правилами оформления задатка и предварительного договора купли-продажи в статьях «Договор задатка (соглашение о задатке)» и «Предварительный договор купли продажи квартиры».

Сбор документов

Сбор документов занимает довольно большой промежуток времени, и потому затягивать с этим не следует. Обязанность продавца на текущем этапе – собрать полный пакет документов:

  • Правоустанавливающие документы: договор о долевом строительстве, договор мены или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная. Все, что может разъяснить появление в собственности квартиры;
  • Выписка для продажи недвижимости из ЕГРНИ форма №1;
  • Копия лицевого счета РСЦ;
  • Письменное согласие зарегистрированных в квартире совершеннолетних членов семьи;
  • Заверенное нотариусом согласие супруга;
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке принимают участие несовершеннолетние дети.

С полным перечнем документов, необходимых для продажи недвижимости, можно ознакомиться в статье «Какие документы нужны для продажи квартиры».

Выбор формы оплаты

Недвижимость — имущество дорогостоящее, здесь существует риск попасть в руки мошенников. Во избежание печального исхода, необходимо заранее предусмотреть форму оплаты. Наиболее популярны следующие три:

  • Наличный расчет – осуществляется после подписания договора купли-продажи, предварительно вся сумма пересчитывается, проверяется подлинность банкнот, и запечатывается в помеченный продавцом пакет или конверт;
  • Банковская ячейка – конверт с наличными, кладут в банковскую ячейку. Доступ к ней продавец получает после выполнения определенных условий;
  • Безналичный расчет — происходит посредством открытия счета в банке и перевода на него всей суммы платежа.

Важный аспект! Расчет осуществляется исключительно в национальной валюте, иначе, возникнут серьезные проблемы с законом. Сделку признают недействительной и всю сумму совместно с квартирой конфискуют.

Настоятельно рекомендуем изучить способы безопасной передачи денег при покупке и продаже недвижимости в статье «Передача денег при покупке/продаже квартиры».

Оформление и регистрация договора купли-продажи недвижимости

Это заключительный этап сделки.

Правомерность данного договора удостоверяется уполномоченными на это лицами: регистратором БТИ либо нотариусом по таким критериям, как принадлежность квартиры продавцу, отсутствие запрета на её продажу и лиц, сохраняющих право на неё.

Если с этим проблем не возникает, то сделку сначала удостоверяют, а затем подвергают государственной регистрации. Право регистрировать подобные сделки отводится агентству по госрегистрации и земельному кадастру.

Подробнее где и как оформлять, удостоверять и регистрировать договор узнайте в статье «Оформление договора купли продажи квартиры».

Уплата подоходного налога с продажи недвижимости

Налогообложению подвергаются сделки, попадающие под следующие два условия:

  • Продавец является нерезидентом РБ;
  • Вторая продажа квартиры за последние 5 лет (исключением является продажа жилой недвижимости, полученной по наследству или договору дарения).

Оплата налога – обязанность продавца перед государством. Размер его составляет 13% от дохода проводимой операции. Однако для граждан, которые использовали полученные от продажи деньги на ремонт квартиры, оплату кредита на её покупку или строительство, государством предоставляется налоговый вычет.

Со всеми подробностями уплаты налога с продажи недвижимости, а также способами ухода от него можно ознакомиться в статье «Подоходный налог с продажи квартиры».

В завершение всех вышеперечисленных этапов. Бывший владелец снимается с регистрационного учета и съезжает, а настоящий становится собственником квартиры. Им остается только порадоваться успешному завершению сделки, и уже по праву обживать новые апартаменты или тратить вырученную от сделки сумму.

Источник: https://MyRealtor.by/news/kak-prodat-kvartiru-bez-posrednikov.html

Надежные способы продать квартиру, чтобы избежать обмана мошенников

Как юридически правильно продать квартиру?

Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули, таким вопросом задаются все граждане, решившие продать свою недвижимость. Обман при заключении сделок купли-продажи недвижимости нередкость, и в силу того, что сумма в таких договорах обычно фигурирует достаточно крупная, афера может быть тщательно подготовлена.

Самостоятельная продажа квартиры

Как правильно продать квартиру самостоятельно, чтобы не обманули? Когда нет желания или средств, чтобы обратиться в риелторскую фирму, можно продать квартиру или иное жилое помещение самому. К этому делу нужно подойти грамотно, и быть готовым изучать законодательство.

Продавать квартиру владельцу, без помощи людей, которые имеют опыт в данной сфере и знают многие уловки мошенников, трудно. Но есть и плюсы, среди них:

  • возможность контролировать процесс продажи на любой стадии;
  • экономия денег, которые пришлось бы заплатить за услуги специалиста;
  • после удачной продажи квартиры у гражданина появится опыт в таком деле, который поможет ему в дальнейшем в подобных ситуациях.

Несмотря на наличие плюсов, минусов для неподготовленного человека, все же больше. Поэтому для самостоятельной продажи необходимо тщательно подготовиться. Также нужно учитывать и тот момент, что это будет занимать много времени и потребует от лица правовых знаний в такой области, хотя бы в минимальном размере.

Можно также попробовать обратиться к знакомым, которые недавно занимались продажей жилого помещения. Следует также узнать о случаях мошенничества за последнее время, которые произошли в регионе нахождения продаваемой квартиры. В этом смогут помочь печатные издания и новостные программы.

Основные этапы продажи квартиры:

  • подготовка объекта и сбор обязательной документации;
  • поиск покупателя;
  • предварительный договор и расчет за недвижимость;
  • заключение договора и его регистрация.

На каждом из этапов совершения продажи недвижимости необходимо следовать нормам закона и проявлять осторожность, чтобы вас никто не обманул. Следование этим правилам поможет без лишних трудностей продать имущество и не остаться без денежных средств.

Подготовка объекта

Как правильно продать квартиру? Первое, что необходимо сделать владельцу квартиры, это подготовить недвижимый объект к продаже. Это значит, что квартиру нужно не только привести в хорошее внешнее состояние, но и проверить некоторые моменты, касающиеся ее. К ним можно отнести:

  • отсутствие задолженности по коммунальным платежам – если в дальнейшем выяснится, что долг есть, то этап регистрации такой договор не пройдет;
  • желание других собственников квартиры ее приобрести (если они имеются) – у них по закону есть право преемства в покупке остальной части квартиры.
Читайте также  Как можно аннулировать дарственную на квартиру?

Подготовка документов по продаваемой квартире является одним из важных этапов в процессе продажи недвижимого имущества. Именно правильность сбора пакета бумаг сможет повлиять в дальнейшем на быстроту оформления и регистрации сделки. Если документы будут подготовлены небрежно, некоторые будут отсутствовать или возникнет другая проблема, то придется собирать и подавать их заново.

Важно! При подготовке необходимо учесть сроки выдачи бумаг органами, а также сроки их действия. Нецелесообразно брать сначала документ, который действует не больше месяца, а потом получать бумагу со сроком действия в три месяца, лучше сделать наоборот.

Поэтому стоит сначала составить список документов и обозначить, какие из них необходимо получить в первую очередь, а какие в последнюю очередь.

Перед подачей их в регистрирующий орган нужно тщательно проверить их на правильность заполнения. Договор купли-продажи должен содержать точно такие же данные о жилом помещении, которые указаны в технических бумагах на нее. В случае ошибки, в регистрации специалистом будет отказано.

Необходимые документы

Все бумаги нужно заполнить без ошибок, разборчивым почерком и без помарок. В обязательном порядке должны быть указаны только достоверные сведения.

Документы, которые необходимы для продажи квартиры:

  1. Свидетельство о праве собственности на недвижимый объект.
  2. Паспорт каждого из граждан, который является участником сделки.
  3. Технические бумаги на квартиру.
  4. Выписка из домовой книги, содержащая сведения о лицах, которые прописаны в жилом помещении. Именно ее не имеет смысла заказывать заранее, так как она имеет короткий срок действия. Ее рекомендуется брать незадолго до регистрации сделки.
  5. Бумага об отсутствии задолженности за помещение.
  6. Свидетельство о появлении детей на свет – когда они есть.
  7. Свидетельство о заключении брака и письменное согласие на совершение продажи от супруга, заверенное у нотариуса – если продавец состоит в официально зарегистрированном браке.
  8. Разрешение от работника органов опеки и попечительства – если владельцем или одним из них является несовершеннолетнее лицо.

Могут потребоваться и иные документы, в зависимости от конкретных условий. Более точный список документов в определенной ситуации может быть уточнен у работника органа Росреестра. Покупать квартиру всегда проще, если из нее уже выписаны все зарегистрированные лица, поэтому нужно заняться выпиской всех из продаваемого жилья. Их в любом случае придется выписывать, поэтому лучше это сделать заранее.

Поиск покупателя и предварительный договор

Для поиска покупателей необходимо подать объявление о продаже квартиры. Это можно сделать:

  • обратившись в местную газету;
  • поместив объявление на сайте в интернете;
  • развесив распечатанные объявления по району или городу.

После того, как потенциальный покупатель был найден, нужно обсудить вопросы по квартире. Отвечать на все вопросы потенциально будущего владельца нужно честно, не утаивая важные детали. Ни в коем случае нельзя выставлять квартиру только в положительном свете, все негативные нюансы должны быть озвучены.

Далее стороны обсуждают необходимость и возможность заключения предварительного договора, который будет регулировать продажу имущества. Этот документ дает гарантию того, что потенциальный хозяин не поменяет свое решение и купит квартиру. Для покупателя это является гарантией, чтобы недвижимость не купили иные лица, пока он готовится к покупке.

В предварительном договоре также указывается факт передачи аванса или задатка от покупателя к продавцу. Именно на денежных обязательствах, после этого момента, будет держаться заключенный договор. В случае, когда одна из сторон нарушит предварительную договоренность, последуют определенные последствия, которые будут иметь материальный характер.

Вместо предварительного договора может быть заключено соглашение о внесении аванса или задатка. Между этими двумя понятиями имеется существенная разница, которую обязательно нужно учесть. Например, при несовершении дальнейшей покупки недвижимости по вине покупателя, внесенные денежные средства по задатку, остаются у продавца.

Эти документы могут быть заключены в произвольной форме, но обязательно должны содержать основную информацию о сторонах, которые ее заключают. Также должен быть указан предмет, в отношении которого заключается предварительный договор, и сумма внесенного аванса или задатка.

Расчет и регистрация договора

Расчет при подписании договора купли-продажи может быть произведен в момент заключения договора или при подписании акта приема-передачи недвижимого имущества. Оплата может производиться в безналичном виде и в наличном. Продавцу стоит внимательно рассмотреть форму передачи денежных средств и обдумать, какая именно будет безопаснее конкретно для него.

Как безопасно получить оплату за проданную квартиру? При самостоятельной продаже жилого помещения будет безопаснее воспользоваться банковской ячейкой для передачи денежных средств. Именно такой способ становится наиболее популярным, он может служить гарантией получения денег для продавца, а также приобретения права собственности новым владельцем.

Договор купли-продажи недвижимости нужно заключать в письменной форме, также он обязательно заверяется у нотариуса. В случае с самостоятельной продажей, а также за неимением опыты продажи недвижимого имущества, лучше доверить составление такого договора нотариусу или записаться на консультацию, где можно будет задать все интересующие вопросы по документу.

В таком договоре обязательно должны быть:

  • реквизиты участников сделки;
  • стоимость продаваемой квартиры;
  • адрес, по которому располагается недвижимое имущество, и его характеристики (согласно технической документации);
  • метод и время, когда деньги должны быть переданы продавцу;
  • срок, в который покупатель должен получить квартиру;
  • распределение денежных средств на оформление совершаемой сделки;
  • порядок подписания акта приема-передачи.

После того, как договор будет проверен и подписан сторонами, сделку необходимо зарегистрировать. После того, как будет проведена проверка поданных документов сотрудником Росреестра, и сделка будет зарегистрирована, можно приступать к расчету и передаче имущества.

Передача недвижимости будет осуществляться на основании подписания документа передачи объекта новому хозяину. Такая бумага составляется в двух экземплярах и остается у каждой из сторон сделки.

Обман при расчете через банковскую ячейку

При продаже квартиры для продавца моментом обмана может быть именно передача денежных средств за проданное имущество. Аренда банковской ячейки в банке для передачи денег за квартиру, на данный момент, является наиболее безопасным для всех сторон сделки.

Но, чтобы быть полностью уверенным в безопасности, нужно обязательно иметь представление о таком способе оплаты по договору купли-продажи. Аккуратным нужно быть:

  1. При закладке денежных средств. Банки предоставляют право самостоятельной проверки купюр стороной и предлагают возможность воспользоваться услугами кассира. Лучше воспользоваться услугами специалиста, даже, несмотря на то, что за это нужно будет заплатить. Потерять, в случае неподлинности купюр, продавец может намного больше.

Если возможности нанять кассира на проверку денег нет, то можно воспользоваться специальной машинкой для проверки купюр, которую банк должен предложить клиенту.

  1. Обозначить в договоре аренды, когда именно и при каких условиях заканчивается доступ к ячейке покупателя и разрешается доступ продавцу. Соблюдение этих сроков является гарантией сохранения денег от мошеннических действий.
  2. Фальшивая доверенность. В соглашении о пользовании банковской ячейкой лучше указывать только те стороны, которые являются продавцом и покупателем по договору. Если участвует доверенное лицо, то необходимо тщательно проверить подлинность доверенности и ее сроки действия.

При пользовании таким методом обязательно подписывается соглашение о пользовании ячейкой. Именно оно и регулирует доступ и иные условия совершения действий по отношению к содержимому ячейки.

Обман при продаже квартиры

Для продавца самым опасным моментом при заключении сделки является передача денежных средств. Поэтому нужно быть осторожнее именно на этом этапе. Например, при пользовании ячейкой у продавца есть около 10 дней для того, чтобы забрать деньги. Лучше никому не сообщать, когда и куда вы идете, если вы планируете забрать деньги наличкой. Банки предоставляют возможность перевода денег на банковский счет лица.

Важные моменты, на которые нужно обратить внимание:

  • Узнайте, как можно больше информации о гражданине, с которым планируете подписывать договор;
  • если есть сомнения в платежеспособности покупателя и в его честности, то лучше не терять время, а продолжить поиски будущего владельца квартиры;
  • если вы думаете, что гражданин вас обманывает на любом этапе сделки, не торопитесь, подумайте несколько дней, если есть возможность, возьмите консультацию юриста;
  • когда от лица покупателя выступает представитель, нужно тщательно изучить представленную им доверенность;
  • необходимо внимательно просматривать все документы, которые показывает покупатель.

При решении самостоятельно продавать свою квартиру, нужно быть готовым к трудностям и быть аккуратнее. Нужно понимать, что в случае недобросовестного отношения можно быть обманутым на крупную сумму денег. Если есть возможность, то нужно взять консультацию у опытного юриста перед тем, как начинать процедуру продажи.

Источник: https://kvadmetry.ru/prodazha/kvartiry-kak-prodat-chtoby-ne-obmanuli.html

Как продать квартиру

Как юридически правильно продать квартиру?

В вопросе продажи квартиры понятия «быстро» и «выгодно» оказываются в конфликтации. Сроки реализации имущества во многом зависят от состояния недвижимости. Чтобы быстро продать квартиру, нужно составить правильно объявление и установить справедливую цену.

11 советов риэлтора, чтобы быстро и выгодно продать квартиру или дом

1. Первым делом нужно определить цель реализации имущества. Одно дело, если речь идет о переезде в более просторную квартиру или за город.

Тогда можно установить желаемую цену за недвижимость и подождать несколько месяцев, пока не появится покупатель. И совершенно другое дело, если деньги нужны срочно для оплаты образования, лечения или инвестирования.

Если сроки реализации поджимают, то цену придется установить ниже рыночной.

2. В объявлении следует сразу прописать недостатки объекта. Например, если в квартире сидячая ванна, то утаивать это не стоит. Иначе потенциальные покупатели, разочаровавшись, будут негативно воспринимать объект в целом.

3. Также нельзя умалчивать о состоянии подъезда. Потенциальный клиент должен знать, что его ждет непрезентабельный подъезд, иначе он уже с порога начнет испытывать дискомфорт. Если есть возможность, попросите уборщицу привести подъезд в порядок.

4. Перед тем, как выставлять квартиру на продажу, стоит вывезти из нее старую мебель. Конечно, не все люди обладают абстрактным мышлением и могут представить будущий дизайн, но заставленное помещение визуально кажется меньшим. Поэтому от «стенок» и шкафов лучше избавиться.

5. Чистая, убранная квартира по статистике продается быстрее. Тщательно вымытые окна, натертые до блеска кафель и краны только дополняют общую картину.

6. Не стоит недооценивать психологическое воздействие. Перед приходом покупателя следует создать в квартире уютную атмосферу. Можно заварить свежемолотый кофе или ароматный чай. Помещение наполнится умиротворяющими запахами, а у клиента поднимется настроение.

7. Следует заранее выбрать подходящее время суток для показа помещения. Если квартира находится не на солнечной стороне или вид из окна не презентабельный, то лучше приглашать покупателей в полдень.

8. Желательно выставлять объявление о продаже имущества в разгар сезона, то есть с 15 сентября. Этот фактор не действует на элитную недвижимость.

9. Юридические вопросы следует решить заранее. На момент подачи объявления в квартире не должны числиться зарегистрированные жильцы. Проблемы с наследниками и несовершеннолетними детьми только осложняют проведение сделки. Если в помещении проводилась перепланировка, то ее нужно оформить законно.

Читайте также  Как рассчитать налоговый вычет за покупку квартиры?

10. Вся документация на имущество должна быть подготовлена заранее.

11. Все денежные вопросы нужно прописать в предварительном договоре: точную сумму сделки, задаток и сроки полной оплаты стоимости квартиры покупателем.

Как правильно написать объявление о продаже недвижимости

Грамотно составленный текст может значительно ускорить процесс реализации. Далее представлены несколько советов по его оформлению.

  • Структура включает в себя заголовок, основной текст и концовку.
  • Заголовок должен быть кратким, понятным и интригующим. На объявление под названием «О! Вот это цена!» быстрее обратят внимание, чем на «Срочно!!! Нельзя пройти мимо».
  • Основной текст должен содержать максимум информации. Покупатель должен понимать что, где и по какой цене продается, а также к кому (собственнику или риелтору) и когда можно обращаться с вопросами.
  • Текст нужно разделить на абзацы и каждый начинать с тематического подзаголовка: квартира, адрес, ремонт, планировка, цена.
  • Вся информация должна подаваться четко и конкретно. Поэтому вместо фразы «хорошая транспортная развязка», следует написать «10 минут до ст. м. «Спортивная».
  • У периодических издании и интернет-ресурсов разные требования к длине объявления. Следует подготовить минимум три варианта: короткое (на пару строк), среднее (до 500 символов) и большое (около 1500 символов).
  • Концовка состоит из двух частей. Первая – это призыв к действию. Например, «Встречайте Новый Год в НОВОЙ квартире». Вторая – контактная информация продавца и времени для совершения звонков.

Примеры объявлений о продаже квартиры

1. Шаблоны объявлений с отрывными листочками в word

Скачать шаблон в word (2 объявления на листе формата А4) Скачать шаблон в word (3 объявления на листе формата А4) Скачать шаблон в word (4 объявления на листе формата А4) Скачать шаблон в word (3 объявления с фото и отрывными листочками)

2. Образец листовки для раздачи или расклейки

Схемы, которые используют мошенники

Все популярные схемы «развода» уже хорошо известны. Тем ни менее, доверчивые граждане попадаются на уловки мошенников. Рассмотрим детальнее самые распространение схемы и варианты решения проблемы.

Схема 1. Отчуждение имущества по договору купли-продажи

Злоумышленники заключают договора с пенсионерами, людьми с наркотической, алкогольной зависимостью, которые не могут нести ответственность за совершенные действия.

Такие объекты проводят через несколько сделок купли-продажи с минимальной маржой, а потом предлагают реальному покупателю.

Если выяснится, что первоначального собственника принудили к заключению сделки, то последующие договора будут признаны недействительными.

Как быть? Покупателя должны насторожить короткие сроки (менее года) между сделками и большой дисконт.

Схема 2. Сокрытие наследников

Сделки с наследуемыми квартирами являются самыми рискованными. Первая проблема – это, как и в предыдущем случае, совершение сделки с психологически невменяемым человеком. Вторая проблема – это появление родственников, которых «обделили» при наследовании, например, незаконнорожденный ребенок.

По закону наследник должен в течение полугода вступить в свои права и оформить долю нотариально. Но он может и фактически вступить в наследство, воспользовавшись наследуемой массой. Для этого достаточно сделать ремонт в квартире или использовать какую-то из вещей покойного. Тогда в судебном порядке по истечению полугода он сможет оспорить сделку.

Как быть? Вызвать подозрения должно завещание, оформленное на близких родственников или посторонних граждан. Наследники первой очереди и так вступят в свои права по закону. За сделками с посторонними лицами может скрываться принуждение к подписанию завещания.

Схема 3. Сделки по доверенности

На момент продажи квартиры собственник может находиться за границей. В таком случае для заключения сделки он должен составить доверенность на риелтора. Однако мошенники могут использовать отозванные документы или доверенности на умерших лиц.

Как быть? На момент подписания и регистрации договора нужно обязательно видеть собственника.

Во всех описанных схемах есть одна общая черта – низкая цена на недвижимость. Конечно, продавец может снизить цену, но демпинг более 20% от рыночной стоимости должен насторожить потенциального покупателя.

Продажа квартиры через риэлтора — что надо знать

Подача объекта на рынок – это важны этап в заключении сделки. Ведь нужно, чтобы о недвижимости узнало как можно больше потенциальных покупателей. Выполнение этой задачи лучше доверить профессиональному риелтору.

Он выступает посредником между продавцом и покупателем.

В частности, покупателю риелтор помогает оформить договор купли-продажи, получить экспертную оценку, справку о количестве зарегистрированных лиц, если нужно, поможет «выписать» членов семьи с жилплощади.

Нужно помнить, что риелтор работает только на себя, поэтому он заинтересован в заключении сделки на любых условиях. Даже если они не приемлемы для клиента.

Риелтор не всегда имеет в наличии нужный клиенту объект. Ему приходится показывать все подряд объекты потому что, соответствующих по требованиям клиента квартир просто нет в продаже. Или другой вариант, клиенту специально показывают один нужный объект и еще пару не подходящих. Такая тактика вызывает доверие и акцентирует внимание на нужном риелтору объекте.

В процессе переговоров продавца и покупателя держат на дистанции. Прямой контакт осуществляется только на сделке. Поэтому посредники не допускают ее переноса. В 90% случаях это заканчивается отказом от услуг.

Через риелтора можно воспользоваться услугами смежных специалистов. Однако клиенту придется заплатить на 30% дороже рыночной стоимости таких услуг. Поэтому нотариуса и оценщика лучше выбирать самостоятельно.

Шаг 1. Сформировать справедливую цену на квартиру

Необязательно пользоваться услугами посредников. Продавцы могут самостоятельно подготовить и выставить объект на продажу.

На стоимость имущества влияет масса факторов: от количества комнат и площади помещения до района расположения и инфраструктуры. Чтобы установить справедливую цену, нужно проанализировать цены на аналогичные квартиры в регионе.

При этом нужно учитывать такие нюансы:

  • Самым большим спросом на рынке пользуются изолированные однокомнатные квартиры.
  • Кухни площадью менее 7 кв.м. считаются устаревшими и понижают спрос на жилье.
  • Квартиры, расположенные на первом и последнем этаже, стоят на 10% дешевле.
  • Жилье в кирпичном доме ценится выше, чем в каменном или панельном.
  • Наличие застекленного балкона является основанием для поднятия цены на 5%. А вот косметический ремонт в домах старой постройки (более 20 лет) может только ускорить продажу, но не увеличить стоимость.
  • Если квартира расположена в ухоженном дворе на закрытой территории, рядом со спортплощадкой и парковкой, то шансы ее быстрой реализации только увеличиваются.

По статистике объект, на который установлена справедливая цена, продается за 2-3 недели.

Шаг 2. Подготовить и опубликовать объявление

Кроме публикации объявления на интернет-ресурсах, не лишним будет также проиформировать своих близких, коллег и родственников. Возможно, у них есть знакомые, которые ищут жилье для покупки.

Шаг 3. Подготовиться к переговорам

Основная задача продавца – быстрее заключить договор и получить деньги, а покупателя – снизить цену и как можно скорее въехать в новую квартиру. На этапе переговоров можно обсудить все нюансы. Например, если клиент просит скидку можно в качестве встречного предложения оставить какую-то мебель или технику и попросить полный расчет в течение трех дней.

Шаг 4. Заключение предварительного договора

Покупатель вносит аванс (2-3% от стоимости) в качестве гарантии совершения сделки. Продавец обязуется реализовать имущество по указанной цене и в определенный срок. Если покупатель откажется от сделки, то внесенные им деньги не возвращаются. Если продавец откажется от сделки, то он обязан будет вернуть средства. Это плата за моральную компенсацию.

Шаг 5. Окончательный расчет

После подписания предварительного соглашения можно собирать справки об отсутствии задолженности. Эти документы, а также свидетельство о госрегистрации квартиры, домовая книга, договор задатка потребуется для оформления договора купли-продажи.

Он составляется в трех экземплярах: по одному остается у сторон сделки, а третий передается в регистрирующий орган.

Сначала стороны подписывают договор, затем продавец отдает расписку о получении средств в счет продажи квартиры после чего документы передаются на регистрацию права собственности.

Способы продажи недвижимости в кризис

На фоне инфляции реальные доходы граждан снижаются, покупательная способность падает, а предложения на рынке только увеличиваются. Отдельные покупатели диктуют свои условия, поэтому продавцы вынуждены снижать стоимость на 10-15%. Но и в кризисный период реально продать квартиру за хорошие деньги.

Чтобы в кризисный период быстро продать квартиру, нужно установить цену хотя бы на 5% ниже рыночной. Можно воспользоваться услугами риелторов для оценки стоимости или самим проанализировать аналогичные объекты на рынке.

Объявление должно быть составлено качественно и опубликовано во всех возможных источниках. Чтобы еще быстрее привлечь покупателей, стоит повесить рекламный банер прямо на балконе.

Во время презентации следует акцентировать внимание на достоинствах объекта: недавнем ремонте, наличии стоянки, детского садика, тихого двора и т. д.

В самом крайнем случае можно воспользоваться услугой срочного выкупа. Риелтор приобретает недвижимость за свой счет для дальнейшей перепродажи. Стоимость сделки будет на 20% ниже рыночной.

Как грамотно составить и подготовить документацию

Самая распространенная ошибка продавцов – сбор документов на недвижимость непосредственно перед подписанием договора. Для быстрой реализации имущества документы должны быть собраны перед подачей объявления.

Для продажи имущества нужно подготовить:

  • Паспорта всех сособственников.
  • Свидетельство о госрегистрации объекта.
  • Документы, подтверждающие права продавца на имущество (договор дарения, приватизации, решение суда).
  • Технический паспорт.
  • Выписку из домовой книги.
  • Документы о семейном статусе и согласии всех собственников на проведение сделки.
  • Отчет о рыночной стоимости (для ипотечных объектов).
  • Справка ЖКХ об отсутствии задолженности (оформляется самой последней).

Как выставить на продажу квартиру без ремонта (убитую)

Наличие ремонта не является основанием для поднятия цены на недвижимость. Он только ускоряет процесс ее реализации. Большинство покупателей переделывают объект под себя. Наличие капремонта для них цену не изменит. Но и за квартиру, в которой обшарпанные обои, много получить не получится.

Нужно исправить мелкие оплошности. Прибить плинтус, заклеить уголки обоев, зашпаклевать треснувшую побелку, вымыть окна и плафоны, убрать посторонние запах из квартиры. Перед приходом покупателя нужно провести тщательную уборку.

Желательно обзор осуществлять при ярком освещении, чтобы помещение казалось привлекательным. Мебели в помещении должно быть минимум.

Летом комнату следует проверить, чтобы не было духоты, а зимой можно повесить теплые, махровые накидки.

Плиточные швы в ванной и на кухне следует тщательно вымыть, старую сантехнику покрасить, а новую – натереть до блеска. Краны, смесители и сливы не должны протекать. Если есть необходимость, замените прокладки и почистите сток. Это не ремонт, а обеспечение функциональности помещения.

Если соблюдать эти несложные правила, то можно продать квартиру быстро и по выгодной цене даже без ремонта.

Источник: http://AlfaMan.org/biznes/19-kak-prodat-kvartiru.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: