Кто делает оценку земельного участка?

Содержание

Как происходит оценка земли?

Кто делает оценку земельного участка?

Оценка земли – комплексная, технически сложная процедура. Она выполняется для определения актуальной (рыночной) стоимости определенного участка земли (имеющего фиксированные географические координаты).  Оценка стоимости земли требуется:

  • при заключении соглашений, предметом которых является земля (купля, продажа, передача в аренду);
  • при оформлении дарения, наследования земельного участка;
  • для возможности получения ссуды под залог земли;
  • в ходе судебных разбирательств, касающихся земельных участков (напр., раздел).

На расчет стоимости земельного участка влияет множество факторов. Например, в случае определения стоимости земли под застройку главными критериями, влияющими на ее цену будут:

  • удаленность от центра области;
  • уровень чистоты окружающей среды;
  • степень развития инфраструктуры и транспорта;
  • наличие возможности подключения газа, воды, электроэнергии и пр.

Виды оценки стоимости земельных участков

Оценка стоимости земельного участка – исключительная прерогатива специалистов-оценщиков. Они обладают навыками сбора необходимой информации и ее анализа, путем применения специальных подходов и методов.

Существует три вида оценки стоимости земельных участков:

  • Сравнительный;
  • Доходный;
  • Затратный.

1. Наиболее часто применяемый, по причине высокой достоверности получаемых результатов – сравнительный подход. Он заключается в изучении имеющегося на момент оценки состояния рынка недвижимости, выявлении и объективном анализе проведенных (в обозримом прошлом) сделок с аналогичными по своим критериям земельными участками. Анализ проводится тремя методами:

  • Метод сравнения. Применим, как для застроенных участков, так и участков свободных от построек;
  • Метод выделения. Применим только для участков с постройками;
  • Метод распределения. Применим только для участков с постройками.

2. Доходный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка применяется, когда оцениваемая земля наделена способностью самостоятельно приносить доход (без необходимости возведения построек), к такому типу земель относятся, например, пашни, сельхоз угодья. Доходный подход в ходе независимой оценки рыночной стоимости земельного участка может быть реализован тремя способами:

  • Метод капитализации;
  • Метод остатка;
  • Метод возможного применения.

3. Затратный подход в ходе проведения оценки земельного участка на практике не применяется, т.к. отсутствует возможность воспроизвести подобный участок (и как следствие рассчитать затраты на воспроизведение). Теоретически применим при оценке участков месторождений полезных ископаемых.

Проведение оценки земельного участка

Процесс рыночной оценки земельного участка разбит на этапы:

  1. Составление договора о предоставлении услуги оценки. На данном этапе формулируются:
    • цель определения стоимости;
    • стандарты и правовой порядок. Когда проводится независимая оценка земельного участка цена будет зависеть от того, к какой категории причислен участок, его возможное целевое назначение, тип собственности, кадастровый номер, есть ли постройки на участке, конкретная дата проведения процедуры.
  2. Сбор данных необходимых для анализа в процессе определения рыночной стоимости земельного участка. В ходе анализа учитываются конкретные характеристики участка:
    • географические координаты;
    • форма участка;
    • наличие/отсутствие строений;
    • состояние инфраструктуры и коммуникаций;
    • плодородность земель;
    • удаленность от рынка сбыта;
    • стоимость продукции, выращиваемой на участке;
    • и прочие аспекты.
  3. Использование описанных выше подходов и методов оценки земли.
    • На почве ранее проведенного анализа полученных данных об оцениваемом участке, определяется самый эффективный (из разрешенных и осуществимых на практике) способ землепользования. Каждый из подходов к оценке дает отличную от других цифру. Поэтому полученные результаты сравниваются, корректируются и приводятся к единому, наиболее достоверному значению.
  4. Подготовка отчета о выполнении экспертной оценки земельного участка.
    • Готовится отчет в письменном виде, соответствующем требованиям ряда законодательных документов. Отчет должен быть составлен так, чтобы заказчик (не специалист-оценщик) мог понять суть процедуры оценки и самостоятельно перепроверить изложенные расчеты.

Где заказать оценку земельного участка?

Если вам нужно заказать оценку земельного участка, рекомендуем воспользоваться услугами консалтинговой группы «Апхилл». Данная компания успешно работает на рынке оценки недвижимости с 2009 г.

За эти годы компания «Апхилл» проявила себя как высококлассный и стабильный партнер. Доказательством солидности и профессионализма компании является портфель проектов, насчитывающий более полутора сотен корпоративных клиентов из России и зарубежных стран.

К преимуществам сотрудничества с консалтинговым агентством «Апхилл» следует отнести:

  • оперативные сроки проведения оценки;
  • консультации на бесплатной основе;
  • выполнение заказов на территории всей страны;
  • высоко конкурентные цены на услуги оценки.

Источник: http://www.mrsa.ru/zagorodnaya-nedvizhimost/kak-proishodit-ocenka-zemli

Оценка земли или земельного участка

Кто делает оценку земельного участка?

Земля была и продолжает оставаться одной из основных сфер приоритетных вложений средств. Ее можно покупать, продавать, сдавать в аренду. Рыночная стоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, от спроса и предложения на существующем рынке.

Оценка земли включает в себя количественное и качественное наличие коммуникаций и возможность подключения к существующим сетям, в случае, если на земельном участке планируется строительство объектов различных видов недвижимости.

Для чего нужна оценка земельного участка?

В связи с развитием рынка загородной недвижимости спрос на землю растет с каждым днем. Земля – товар ликвидный, поэтому сегодня стремятся приобрести ее не только компании-застройщики, но и частные лица.

Многие приобретают землю не только с целью построить на участке загородный дом или дачу, но и в целях инвестирования свободных средств, так как покупка земельного участка – это весьма неплохая возможность получить со временем хороший дополнительный доход.

В связи с тем, что цены на землю постоянно изменяются, такая услуга, как оценка земли, на сегодняшний день чрезвычайно популярна и востребована.

Актуальна оценка земельных участков случаях проведения сделок по купле-продаже земельных наделов, при передаче участка в аренду, для определения начальной стоимости конкретного земельного участка, в случаях осуществления на земле различных инвестиционных и строительных проектов, для предоставления документов в суд при бракоразводных процессах, оформлении наследства или залога под кредит. Профессиональная оценка земли позволяет максимально качественно решать все вопросы, связанные с эффективным и соответствующим положениям закона использованием земельного участка, дает возможность оценить ее рыночную стоимость и правильно рассчитать вероятность планируемой прибыли.

Как оценивается земельные участки (этапы оценки земли)?

Эксперт проводит оценку земли в несколько этапов. При первой встрече с заказчиком оценщик дает консультацию касательно целей и предмета оценки, разъясняет все нужные правовые аспекты и определяет задачу. После предоставления клиентом всех необходимых документов заключается и подписывается договор.

На следующем этапе эксперт проводит осмотр участка непосредственно на месте, где и уточняет его качественные характеристики.

После обследования земли и анализа полученных данных, а также анализа состояния рынка и сравнения оцениваемого участка с аналогичными наделами, оценщик делает выводы и дает итоговое заключение, которое передает заказчику в виде отчета об оценке.

Какие документы необходимо предоставить оценщику для оценки земельного участка?

Прежде всего, клиент обязан предоставить эксперту свой паспорт. Для юридического лица обязательным считается наличие всех нужных в этом случае реквизитов.

Из основных правоустанавливающих документов необходимы: свидетельство о регистрации права на землю либо договор аренды, кадастровый план участка и копии геодезических планов с данными о территориальных границах оцениваемой земли.

Также желательно предъявить сведения о виде разрешенного использования земельного надела, все имеющиеся в наличии договора и контракты, данные о наличии обременений и другие документы, имеющиеся в наличии у заказчика.

Что влияет на рыночную стоимость земли?

Основная цель оценки – выявление реальной рыночной, инвестиционной или ликвидной стоимости земли.

В свою очередь, эта стоимость зависит от множества факторов: экономической ситуации на рынке недвижимости, спроса на землю на конкретный момент, места расположения участка, наличия и близости к нему инженерных коммуникаций, скоростного шоссе, леса, водоема, качество подъездных путей и внешней инфраструктуры.  Большое значение имеет и категория назначения земли, к которой относится оцениваемый участок, а также вид разрешенного использования.

Читайте также  Кто определяет кадастровую стоимость земельного участка?

Сколько стоит оценка земли и от чего зависит эта стоимость. Какие сроки оценки земли?

Стоимость оценки земли значительно варьируется и зависит от расположения участка, его площади, а также задач по оценке, поставленных перед экспертом. Оценочные услуги оказываются, в среднем, по цене от 2000 до 5000 рублей за участок. Что касается сроков, то обычно процедура оценки занимает от 1 до 5 дней.

Как оценить землю самостоятельно?

На сегодняшний день из интернета можно почерпнуть массу сведений касательно стоимости земли и правил оценки. Поэтому многие граждане – в целях экономии денежных средств – пытаются провести оценку земли самостоятельно.

Самостоятельная оценка земли, конечно же, возможна, но вряд ли гражданин, не слишком хорошо ориентирующийся в правовых и экономических вопросах, в состоянии дать объективную оценку собственному земельному наделу.

Вполне понятно, что квалифицированный специалист проведет эту процедуру на более высоком уровне и оценит землю по стоимости, максимально приближенной к реальной. Кроме того, эксперт выдаст отчет об оценке, который имеет официальный статус и обладает абсолютной юридической силой.

Как выглядит и что включает в себя отчет об оценке земли?

Эксперт составляет отчет об оценке в полном соответствии с российским законодательством, регламентирующем оценочную деятельность и представляет в нем свое мнение относительно заказанной клиентом стоимости земли.

Выводы и умозаключения оценщика основываются на анализе рыночной ситуации, полученных документов и результатов профессиональных расчетов. Как правило, отчет об оценке скреплен печатью оценочной организации и состоит из тридцати-сорока листов, пронумерованных и прошитых.

К отчету прилагаются копии всех правоустанавливающих и вспомогательных документов, использованных при оценочном процессе, а также фотографии (если проводилась фотосъемка).

Сколько действует отчет об оценке земли?

Стоимость земли, указанная в отчете об оценке, может быть использована для совершения планируемых сделок, также документ – в случае необходимости – принимается к рассмотрению судебными инстанциями. Однако не стоит забывать о том, что по прошествии шести месяцев отчет об оценке утрачивает свою юридическую значимость.

Оценка земельного участка. 

Одним из важнейших факторов при определении рыночной стоимости земли, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических наблюдений, которые позволяют определить состав и особенности грунта и данные о ситуации и рельефа местности, которые необходимы для определения возможности строительства, а так же при расчете возможных затрат, связанных со строительством.

Определение рыночной стоимости права аренды зависит от прав арендатора, длительности срока аренды, прав аренды, прав других особ и целевого назначения (разрешения на использование) земельного участка.

Безусловно, что при любых действиях, связанных с землей, в первую очередь, необходимо иметь экономически обоснованную и объективную информацию о том земельном участке, который вас интересует в данный момент.

Остановимся на основных целях оценки, необходимых документах и стоимости услуг.

1. Оценка земли для получения кредитов

Оценка земли для оформления её в залог — распространенное задание на оценку. Стоит обратить внимание на назначение земельного участка (ИЖС, СХ), наличие обременений и сервитутов (ЛЭП, газо- нефтепроводы, дороги) и наличие на участке строений.

Если земля будет передаваться в залог со зданиями, сооружениями и инженерными коммуникациями, то потребуется оценка и этих объектов. Стоимость услуг по оценке земельного участка составляет от 7 000 рублей.

Для оценки потребуются правоустанавливающие документы и кадастровый план.

2. Иногда требуется оценить землю для внесения в уставный капитал

Последнее время оценка земельных участков для внесения в уставный капитал общества становится все более популярной.

Это позволяет значительно минимизировать налоги на прибыль, возникающие из-за роста стоимости земли.

  Стоимость услуг по оценке земли для внесения в уставный капитал зависит от нескольких параметров, таких как количество вносимых участков, их размеры и месторасположение.

3. При разделе имущества

Задание на оценку земли при разделе имущества возникает, когда супруги при разводе не могут договориться по стоимости имущества. При этом стоит обратить внимание, что голые участки редко бывают сами по себе объектами оценки.

Обычно оценка земли сопряжена с оценкой строений, благоустройства, ограждений и инженерных коммуникаций, находящихся на участке. Хотя в свидетельстве на собственность будет обозначено только основное строение, в техническом паспорте будет отражена информация и по ограждениям и по замощению и по инженерным коммуникациям на участке.

Стоимость оценки голого земельного участка начинается от 5 000 рублей, стоимость оценки земельного участка со строениями — от 10 000 рублей.

Далее приведём общую теоретическую информацию по оценке.

Оценить землю 

Для того чтобы оценить землю руководствуются следующими тремя подходами: прибыльным (капитализация чистого дохода от использования земельного участка), сравнительным (сопоставление и сравнение стоимости подобных земельных участков) и затратный подход (подсчет затрат на земельные улучшения).

Каждый из представленных подходов имеет свои собственные особенности и специфику. Однако, при оценке земельных участков сравнительный (рыночный) метод является наиболее приемлемым, поскольку он максимально ориентирован на конъюнктуру земельного рынка.

Если же земельный участок приносит доход от хозяйственной деятельности или от сдачи в аренду (кроме домов и сооружений), то есть стоимость участка обусловливает возможность получения прибыли в будущем, то при оценке разумно использовать прибыльный подход. Затратный подход используется при оценке земельных участков с улучшениями.

В этом случае, определение затрат осуществляется на основании рыночной стоимости этих улучшений исходя из наиболее эффективного использования земельного участка.

Для независимой оценки земли обычно требуются следующие документы: документ, который устанавливает право на земельный участок (государственный акт на землю); кадастровый план земельного участка; категория земельного участка относительно его целевого назначения (земля населенного пункта, земли сельскохозяйственного назначения и прочее); разрешенное использование; информация об ограничении земельного участка и информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.

Оценку земельной собственности (земельного участка) производят в случае приватизации участка, при покупке или продаже, при необходимости владеть достоверными фактами про реальную стоимости земли (при страховании, аренде, передаче под залог, и многого другого).

При определении стоимости земли при реорганизации, ликвидации или банкротстве предприятия. Стоит произвести оценку земельной собственности так же при получении более выгодного кредита в банке под залог земли, и соответственно при снижении уровня финансового риска при кредитовании.

При определении величины нанесенного ущерба в результате нарушения ваших собственнических прав и прочее.

Оценка земли и недвижимости 

Оценка земли и недвижимости — это область оценки недвижимости, где оцениваемым объектом является только земельный участок — часть поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Основным документом, подтверждающим права на участок, является свидетельство о регистрации права, выданное «Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Оценка, проведенная нашими специалистами, позволит Вам не только соблюсти требования законодательства, но и минимизировать всевозможные риски потерь денежных средств при проведении различных сделок с землей.

В отношении земли и земельных участков можно оценить землю не только как право собственности, но и другие права — например, право аренды.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от полномочий арендатора, предоставленных ему по договору аренды, срока действия договора аренды, наличия обременений и разрешенного использования земельного участка.

Стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины и вероятности получения дохода от использования объекта аренды за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

Независимая Оценка стоимости земли или оценка земельных ресурсов может производиться для следующих целей:

•    получение кредита в банке; •    взнос в уставный капитал; •    продажа земельного участка;•    вступление в наследство;•    составление бизнес-плана;•    раздел имущества;

•    выкуп земельного участка из муниципальной собственности.

Отчет об оценке земельного участка, проведенный нашей оценочной компанией, является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы и другие организации.

Для того чтобы оценить землю используется информация, обеспечивающая достоверность отчета об оценке земли как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, как правило, это дата осмотра участка нашим экспертом.

Сроки и стоимость проведения оценки зависят от типа и месторасположения оцениваемой земли, а также целей оценки.

Источник: https://proocenka.com/ocenka-zemli.html

Кадастровая оценка земельных участков

Кто делает оценку земельного участка?

Это комплекс административных и технических действий муниципальных органов для определения кадастровой стоимости участков земли, находящихся в ведении данного органа, по состоянию на конкретную дату.Кадастровая оценка земли преследует несколько уровней целей.

  • На уровне государства – это создание единой общегосударственной системы налогообложения земель, находящихся в государственной и негосударственной собственности, что облегчает для фискальных органов выполнение возложенных на них функций, прежде всего в части наполнения бюджетов.
  • На уровне территориальных субъектов РФ – получение точного представления об эффективности использования земель на каждой отдельной территории на определенную дату, принятие обоснованных решений о распределении и перераспределении земельных участков, о более продуктивном их использовании, по поводу приватизации, выдаче разрешений на строительство, и т.д.
  • Для собственников конкретных земельных участков – установление справедливого уровня налогообложения земли, получение ориентира для определения ее оптимальной рыночной стоимости, что важно для упорядочивания операций купли-продажи и аренды земли, наследования, внесение земли под залог, инвестиций в земельные участки, и т.д.
Читайте также  Где регистрируется договор аренды земельного участка?

Порядок проведения

Государственная кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в 5 лет.

Она проводится единовременно для всех земельных участков, расположенных на всей территории административно-территориальной единицы.

Эту процедуру осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы. Также к оценке могут привлекаться лица и организации, получившие лицензию на проведение оценочной деятельности.

В ходе проведения оценки учитываются сервитуты (права ограниченного пользования участком земли для прокладки и эксплуатации линий электропередач, прохода или проезда через территорию и т.п.), и иные ограничения прав собственников, установленные действующим законодательством, судом или соответствующим административным актом.

Этапы работ:

  1. Подготовка и создание информационной базы (анализ конъюнктуры местного рынка земель, уровня цен на разные земельные участки в зависимости от их категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики, прецедентов и т.д.).
  1. Разделение оцениваемой территории на зоны и кадастровые кварталы.
  2. Обоснование и определение стоимостных показателей, необходимых для кадастровой оценки.
  3. Выделение ценовых зон в пределах территории.
  4. Графическое и цифровое оформление итогов кадастровой оценки земель, внесение их в ГКН.

Методики оценки

В ходе проведения оценки кадастровой стоимости земли может применяться затратный, доходный или сравнительный метод, либо их комбинации.

Затратный метод используется, как правило, для уникальных земельных участков, которые не имеют аналогов для сравнения или не пользуются спросом, и заключается в определении себестоимости участка.

Сравнительный метод используется при оценке типовых земельных участков, о рыночной стоимости которых имеется достаточно информации. Он достаточно прост и точен, но отражает только текущее состояние рынка, которое может измениться со временем.

Доходный метод основан на определении ожидаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земельного участка. Обычно строится на основе анализа ранее полученных доходов.

Кроме того, оценщик использует данные об арендной плате за использование земельных участков, о ценах заключенных сделок купли-продажи земли, об инфраструктурных объектах, коммуникациях, расположении, физических характеристиках, рельефе, виде и состоянии почвы, наличии улучшений на участке, и т.д.

Основной показатель для определения кадастровой стоимости — удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 земли.

Он определяется для определенных категорий земель, видов разрешенного использования или отдельных кадастровых кварталов на основе Методических рекомендаций для каждой из категорий.

Путем умножения площади конкретного участка на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 определяется кадастровая стоимость участка.

Если для земельного участка предусмотрено несколько видов разрешенного использования, то при оценке кадастровой стоимости выбирается тот вид разрешенного использования, для которого удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 будет максимальным.

Если рыночная стоимость земельного участка известна, тогда кадастровая определяется в процентах от нее. Кадастровая стоимость земельного участка не может быть выше его рыночной стоимости.

Особенности оценки земель разных категорий назначения

При государственной кадастровой оценке земель городских и сельских поселений, огороднических, садоводческих и дачных объединений используются данные статистического анализа текущих рыночных цен в динамике и иные сведения о земельных участках, а также результаты других методик оценки земель, то есть, преобладает сравнительный метод.

При оценке сельскохозяйственных угодий, расположенных за чертой городских и сельских поселений, а также и земель лесного фонда учитывается величина капитализации расчетного рентного дохода (доходный метод).

Кадастровая оценка участков земли, находящихся за пределами территории городских и сельских поселений, которые относятся к другим категориям земель, основывается на капитализации расчетного рентного дохода или с учетом из затрат, требуемых для воспроизводства и/или поддержания и обеспечения сохранности ценности их природного потенциала (доходный или затратный метод).

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий требует определения интегральных показателей, учитывающих плодородие почвы, местоположение и технологические свойства. На их основе рассчитывается кадастровая стоимость и рентный доход.

Обратите внимание на другие статьи по данной теме, например, из чего складывается цена межевания земельного участка.
А здесь вы можете увидеть образец межевого плана.

Результаты кадастровой оценки земель

Итоги проведения государственной кадастровой оценки утверждаются соответствующим нормативным актом административно-территориального субъекта, являются доступными для всех в СМИ и на сайте Росреестра и действительны, как правило, в течение 5 лет, до следующей кадастровой оценки. Кадастровая стоимость земельного участка до истечения этого периода может быть оспорена и изменена только в следующих случаях:

  • при изменении площади и границ участка;
  • при изменении вида разрешенного использования участка;
  • при переводе участка в другую категорию;
  • при объективных изменениях характеристик участка (в результате наводнений, землетрясений, оползней, обвалов, прохождении дороги через участок, и т.д.);
  • при обнаружении ошибок в документах, которые использовались при расчете кадастровой стоимости;
  • в случае существенного изменения рыночной конъюнктуры, повлекшего за собой падение рыночной стоимости до уровня ниже кадастровой стоимости.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка может осуществляться:

  • в рабочем порядке – путем обращения в территориальный орган Росреестра по местонахождению земельного участка;
  • в административном порядке;
  • в суде.

Новая кадастровая стоимость вступает в силу с момента внесения соответствующих изменений в ГКН и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Источник: http://www.landatlas.ru/help/kadastrovaya-ocenka-zemelnyh-uchastkov.htm

Оценка стоимости земельного участка

Кто делает оценку земельного участка?
Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Земельный участок » Оценка стоимости земельного участка

Оценка стоимости земельного участка необходима как для совершения сделок с участком, так и для целей налогообложения. Исходя из цели назначения выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: кадастровую и рыночную стоимость.

При определении стоимости отчуждаемого участка могут приниматься во внимание следующие факторы:

  • 1) Самостоятельное исследование продавцом рынка спроса и предложения;
  • 2) Применение данных о кадастровой стоимости земельного участка;
  • 3) Заказ независимой оценки рыночной стоимости земли у профессионального оценщика.

Сочетание указанных факторов при определении условий договора позволит соблюсти баланс между интересами покупателя и продавца и сформировать реальную стоимость участка.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в результате совершения комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.

Определение кадастровой стоимости конкретных земельных участков необходимо для ведения кадастрового учета. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.

Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра в лице его региональных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.

После составления оценщиком отчета об определении кадастровой стоимости, указанный отчет направляется на проверку в территориальный орган Росреестра. По итогам этой проверки отчет направляется на утверждение в уполномоченный орган власти субъекта РФ.

Именно после утверждения отчета на уровне субъекта РФ и составления соответствующего акта, результаты кадастровой оценки земли приобретают юридическую силу и могут использоваться для целей налогообложения или расчета арендной платы за землю.

           

Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Сведения о кадастровой стоимость земельных размещаются в открытом доступе на сайте Росреестра. Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Если кадастровая стоимость земли имеет ключевое значение для целей налогообложения, то понятие рыночной стоимости земельного участка обладает важным практическим значением для субъектов земельных правоотношений.

Определение рыночной стоимости земельного участка необходимо для совершения с ним разрешенных видов сделок. Оценкой рыночной стоимости уполномочены заниматься профессиональные оценщики, действующие в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке. Эта определение включает в себя несколько сопутствующих обязательных факторов:

  • 1) Наличие конкурентного рынка оборота земли, так как его отсутствие приводит к искусственному ограничению спроса и предложения и напрямую влияет на ценовые характеристики объекта.
  • 2) Наличие у сторон необходимой информации в отношении объекта сделки. Для определения цены земельного стороны сделки должны обладать полной и достоверной информацией:
  • — о всех характеристиках земли,
  • — о наличии или отсутствии обременений и ограничений в пользовании участком.
  • 3) Отсутствие чрезвычайных обстоятельств, влияющих на свободу выбора субъектов сделки, а также на характеристики земельного участка, являющегося предметом правоотношения.
  • 4) Отсутствие принуждения к совершению сделки, когда обе стороны не обязаны ее осуществлять, а действуют в собственных интересах, основанных на своей воле.
Читайте также  Кто делает межевой план земельного участка?

Рыночную оценку земли не используют для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Самостоятельное исследование рынка спроса и предложения не всегда поможет определить настоящую рыночную цену, так как только оценщик обладает специальными навыками и квалификацией, чтобы учесть при  оценке массу сопутствующих факторов.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

В случае возникновения необходимости установления рыночной цены земельного участка, правообладатель самостоятельно выбирает независимого оценщика.

Выбор конкретного оценщика зависит только от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы.  Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме. В договоре, помимо описания объекта оценки, необходимо согласовать размер вознаграждения на выполненную работу.

Общие правила получения независимой оценки рыночной стоимости земли включают в себя следующие этапы:

  • 1) Принятие правообладателем решения о проведении оценки;
  • 2) Выбор оценщика и заключение договора;
  • 3) Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
  • 4) Составление итогового отчета;
  • 5) Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Результат работы оценщика может использоваться при согласовании условий договора о купле-продаже конкретного земельного участка, а также при оспаривании кадастровой стоимости участка.

Источник: https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/ocenka-stoimosti-zemelnogo-uchastka.html

Кто делает кадастровую оценку земли

Кто делает оценку земельного участка?

Измеряется размер вложений на улучшения Распределительный Соотносит цену самой земли и стоящими на ней объектами Нормативный Применяется, если владелец берет под землю кредит, либо земля изымается в пользу государства Метод предполагаемого использования Оценка ведется исходя из потенциальных доходов, которые принесет участок, например, при его продаже или хозяйственном использовании.

Здесь принимаются во внимание расходы, необходимые для того, чтобы использование территории было максимально эффективным Метод капитализации земельной ренты Высчитывается потенциальный доход, который может приносить земля при ее сдаче в аренду при сложившихся рыночных условиях Метод разбивки на участки Метод используется, если в перспективе земли будут делиться под различное использование Редко применяется только один какой-либо метод.

Кто проводит кадастровую оценку земель?

Любой метод относится к одному из трех подходов: затратному, сравнительному или доходному. Перечислим самые основные методы и поясним их применение.

Метод Пояснения Метод сравнения продаж Нужно иметь информацию о цене сделок по аналогичным участкам. Если таких сведений нет – используются цены спроса или предложения.

Рассматривается несколько аналогичных участков со сходными характеристиками. Изучается их степень и компоненты отличия от оцениваемого.

Важно Проводится корректировка цен по отличающимся компонентам. Итоговые цены суммируются Затратный метод Применяется, если участок уникален по своим характеристикам и ему нет аналогов, или на него нет покупательского спроса.

Оценка земельных участков: что это такое и как это делается?

Если у вас именно такая ситуация, то посмотрите, на сколько ниже стоимость подобных земельных участков. При отсутствии аналогичных предложений на продажу в вашем районе можно посмотреть другие, чтобы высчитать общее процентное соотношение удешевления земли при такой планировке.

3 Удобство проезда к земельному участку тоже влияет на его стоимость. Чем дольше и неудобнее ехать – тем дешевле. 4 Очень важную роль играет наличие коммуникаций – газ, электричество, водопровод.


Вы можете посмотреть аналогичные предложения по продажам, или просто прибавить к стоимости земли сумму, в которую обошлось бы проведение этих коммуникаций.

Как и кто проводит государственную кадастровую оценку объектов недвижимости

Определение кадастровой стоимости земли профессиональным оценщиком К услугам профессионального (независимого) оценщика земельных участков прибегают обычно в случае, когда правильность и корректность установленной при государственной оценке стоимости земли вызывает сомнения.

Не только налоговая ставка зависит от этого, но и аренда, и стоимость земли при выкупе ее в личную собственность, и планировании использования ее в бизнесе. Обычно предметом обсуждения является неправомерно завышенная стоимость земельного участка.

Сначала оценщик (имеющий соответствующие полномочия от своей компании) тщательно изучает документы, после чего делает вывод о целесообразности выставления иска о пересмотре стоимости. При этом учитываются и такие факторы, как затраты на сопутствующие мероприятия, и сколько это может занять времени.

Кадастровая оценка земли: порядок проведения и методы расчета стоимости участков

В описание участка внесены не только находящиеся на нем другие объекты недвижимости, но и находящиеся в его пределах лесные массивы и водные объекты.Территориальный отдел Росреестра составляет списки участков, подлежащих оценке (по номерам, с указанием дополнительных характеристик).

Для каждого вида использования земель проводится отдельная оценка с соответствующим удельным показателем, при этом учитывается средняя рыночная стоимость земельной недвижимости на текущий момент.

Внимание Полученные результаты после утверждения фиксируются официальным актом и вносятся в учетную систему. Надо заметить, что после каждой переоценки кадастровая стоимость все более приближается к рыночной, и на сегодняшний день владельцам приходится платить в несколько раз больше, чем раньше.

Это существенно замедляет темпы постановки на учет земельных участков, находящихся во владении частных лиц.

Кадастровая оценка земельного участка: расчет стоимости

При оценке сельскохозяйственных угодий, расположенных за чертой городских и сельских поселений, а также и земель лесного фонда учитывается величина капитализации расчетного рентного дохода (доходный метод).

Кадастровая оценка участков земли, находящихся за пределами территории городских и сельских поселений, которые относятся к другим категориям земель, основывается на капитализации расчетного рентного дохода или с учетом из затрат, требуемых для воспроизводства и/или поддержания и обеспечения сохранности ценности их природного потенциала (доходный или затратный метод).

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий требует определения интегральных показателей, учитывающих плодородие почвы, местоположение и технологические свойства. На их основе рассчитывается кадастровая стоимость и рентный доход.

Кадастровая оценка земельных участков

Во избежание противоречий, которые могут препятствовать сделкам купли-продажи и другим операциям с недвижимостью, закон предусматривает досрочное внесение изменений в кадастр. Делать это можно в следующих случаях:

  • при изменении площади участка;
  • при изменении адреса или описания расположения земли;
  • при появлении (исчезновении) на участке лесных, водных и иных природных объектов;
  • при переводе земли из одной категории в другую;
  • при ограничении или изменении прав собственника.

Заявить о внесении изменений в Единый реестр может только собственник участка или его представитель с нотариально заверенной доверенностью. Заявителю необходимо документально оформить изменения, подлежащие внесению в реестр.

Оценка стоимости земельного участка: кадастровой и рыночной

  • При оформлении наследства;
  • Для получения кредита под залог земельного надела;
  • Если земля вносится как актив в уставный капитал предприятия;
  • При пересмотре оценки кадастровой стоимости земельного участка, с целью уменьшить размер налога на землю;
  • При реализации инвестиционных и строительных проектов;
  • Оценка для сдачи документов в рамках международных стандартов финансовой отчетности.

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка Наиболее важными характеристиками, определяющими спрос и, соответственно, стоимость участка, являются:

  1. Особенности самого участка.
  • Площадь, рельеф, конфигурация, ландшафт;
  • Данные по инженерно-изыскательным работам на участке, если такие проводились;
  • Целевое назначение, разрешенное использование участка;
  • Данные по улучшениям.

1. кадастровая оценка земельных участков

Кадастровая оценка земель представляет собой специальную процедуру в ходе проведения которой возможно установить общую кадастровую стоимость конкретного земельного участка. Чаще всего проведение данной процедуры осуществляется в фискальных целях.

Без наличия кадастровой оценки невозможно установить его ценность, величину арендной платы, а также узнать процент государственного налогообложения.

Как правило, проводить подобные мероприятия имеют право те оценочные организации, которые прошли специальный конкурс и были допущены к деятельности территориальным органом власти.

Все процедуры и результаты утверждаются по действующим законам и основным нормативно-правовым актам. Цели проведения кадастровой оценки. Для проведения комплексной кадастровой оценки конкретного участка или нескольких территорий существуют определенные цели.

Затратный метод используется, как правило, для уникальных земельных участков, которые не имеют аналогов для сравнения или не пользуются спросом, и заключается в определении себестоимости участка.

Сравнительный метод используется при оценке типовых земельных участков, о рыночной стоимости которых имеется достаточно информации. Он достаточно прост и точен, но отражает только текущее состояние рынка, которое может измениться со временем.

Доходный метод основан на определении ожидаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земельного участка. Обычно строится на основе анализа ранее полученных доходов.

Росреестра, либо при личном посещении офиса. При этом, в идеале, каждый желающий может узнать стоимость любого участка земли. Однако стоимость, равно как и другие кадастровые данные участка могут быть изменены и до истечения официально установленного срока в ряде случаев:

  • изменились границы участка;
  • сам участок решением административных органов перемещен в иную категорию земель;
  • изменение участка в результате природных явлений (обвалов, наводнений и т.д.);
  • в документах, относящихся к участку, обнаружилась ошибка;
  • обвал цен на землю;
  • собственник земли обратились в государственные органы с заявлением о пересмотре цены.

Собственнику и арендатору стоит заинтересоваться государственной ценой своего участка, а также иметь представление о порядке цен на рынке недвижимости.

Источник: http://pbcns.ru/kto-delaet-kadastrovuyu-otsenku-zemli/

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: