Порядок сдачи квартиры в аренду физическим лицом

Содержание

Порядок официального оформления сдачи квартиры в аренду – налогообложение, договор и важные моменты

Порядок сдачи квартиры в аренду физическим лицом

Дополнительная недвижимость в собственности всегда означает возможность дополнительного дохода. Одним из лучших вариантов является наличие свободной жилой квартиры.

Чтобы максимально избежать каких-либо рисков, важно знать, как сдать квартиру в аренду или найм правильно: на что стоит обратить внимание при выборе съемщиков, какие могут быть ограничения, как с юридической точки зрения безопаснее зафиксировать договоренность.

Кто имеет право сдавать квартиру

Правом распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение, в том числе предоставлять во временное пользование третьим лицам, может только собственник этой недвижимости. Данный факт должен быть подтвержден соответствующим документом: договором купли-продажи, свидетельством о регистрации, кадастровым паспортом.

Также имеет значение, кто прописан в квартире, которую предполагается сдавать, и есть ли другие собственники. Если право собственности есть у нескольких человек, то либо в договоре должны участвовать все владельцы, либо необходимо оформить и нотариально заверить доверенность на заключение сделок на одного человека.

В случае наличия зарегистрированных жильцов в квартире, потребуется письменное согласие каждого. А если в числе прописанных есть несовершеннолетние дети, согласие должны дать органы опеки.

Нельзя обойтись без согласия остальных жильцов коммунальной квартиры, где в собственности одна или несколько комнат, так как есть зоны общего пользования: ванная, кухня и туалет.

Обязательно нужно заверить документы у нотариуса, иначе заявка на регистрацию договора аренды будет отклонена.

Где и как искать квартирантов

Приняв решение сдавать жилплощадь в аренду, стоит определиться с тем, на какой срок предполагается проживание съемщиков, сколько времени планируется тратить на поиск жильцов и как обеспечить контроль пользования имуществом.

Возможные варианты: на долгий срок в качестве постоянного места проживания, на дни или недели для командировочных и туристов, на часы и сутки.

Последние 2 варианта могут быть полноценным бизнесом, требующим немало вложений сил и времени, но способным приносить солидный доход.

Для поиска долгосрочных клиентов есть смысл обратиться к родственникам и знакомым, это может положительно сказаться на благонадежности претендентов.

Другой относительно безопасный способ – прибегнуть к помощи проверенных риэлтерских агентств, которые заинтересованы в регулярном сотрудничестве, поэтому стараются предлагать самых беспроблемных кандидатов.

Кроме того, риелтор берет на себя оформление документов, но за свои услуги берет плату.

Самостоятельно искать арендаторов можно через сайты с объявлениями, печатные издания, бегущую строку на телеканалах и расклеивание листовок. Если в планах посуточная аренда, целесообразно организовать отдельную страницу или группу в соцсетях. Сдавать квартиру в аренду без посредников выгоднее, но хлопотнее.

Важно не только найти аудиторию, которой может быть интересно предложение, но и оценить, насколько благонадежен потенциальный квартиросъемщик.

Для этого не нужно стесняться задавать вопросы о семейном положении, факте трудоустройства, наличии вредных привычек и присутствии домашних питомцев.

Также эффективно использовать общедоступные информационные сайты, например ФМС или официальный сайт федеральных приставов. Здесь можно узнать, действителен ли паспорт, есть ли аресты и взыскания за долги и т.д.

Как правило, наибольшее предпочтение отдают семейным парам, ввиду предполагаемой стабильности, минимальных рисков проблем с соседями и относительного спокойствия за сохранность имущества.

В любом случае разумно предварительно застраховать недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду, а договоренность с квартиросъемщиками подкрепить официально зарегистрированным договором.

На что обращают внимание при выборе съемной квартиры

Съемные квартиры вряд ли перестанут быть востребованными, и всё же не любую из них легко и быстро сдать в аренду. Так однокомнатные и двухкомнатные квартиры более популярны среди арендаторов.

Другими важными параметрами жилья являются:

  • Место расположения. Если квартира изначально приобретается с целью получать доход от аренды, необходимо учесть близость к остановкам, метро, магазинам, детским садам. В зависимости от того, какой контингент предпочтительнее, можно ориентировать на расположение недалеко от Вузов, бизнес-центров или, напротив, в спальных районах.
  • Техническое состояние. Более привлекательна квартира со свежим, пусть и не дорогим, ремонтом. Обязательны исправная работа сантехники, водопровода и электрики. Новые окна и двери тоже способствуют более быстрому поиску и позволяют не занижать стоимость арендной платы.
  • Комфортность. Желательно вместе с жилплощадью предоставлять необходимый минимум мебели и бытовой техники в рабочем состоянии и в приемлемом внешнем виде.
  • Дополнительными плюсами являются просторная парковка, детская площадка, удобные подъезд и лифт.

Риски собственника при отсутствии действительного договора

Большинство владельцев жилой недвижимости не стремится официально сдавать свои квартиры, объясняя это нежеланием платить налоги с полученной прибыли. Но, не имея никакого юридически оформленного подтверждения сделки, собственник абсолютно не защищен от противоправных действий квартиросъемщиков, их безответственности и халатности.

Отсутствие договора создает риски:

  • Не получать своевременно плату за проживание.
  • Понести материальный ущерб в результате порчи или хищения имущества (отделки, предметов мебели, техники) и не иметь возможности взыскать компенсацию.
  • Столкнуться с мошенниками, которые пересдают квартиру третьим лицам с целью получения личной выгоды благодаря обману.
  • Под видом одного квартиросъемщика получить бригаду жителей ближнего зарубежья.
  • Стать жертвой незаконного использования съемного жилья для организации места оказания интимных и других услуг, как следствие быть невольным участником разбирательств с правоохранительными органами.
  • Проблемы с соседями из-за неуважительного отношения арендаторов, пренебрегающих правами других жильцов дома.
  • Штрафы и другие меры наказаний, предусмотренных российским законодательством за уклонение от уплаты налогов.

Аренда и найм по закону

Вопросы временного предоставления недвижимости в пользование третьих лиц в нашей стране регулируется Гражданским кодексом. Законодательно выделяются два понятия: аренда и найм. Существенным различием является то, кто претендует на использование помещения.

Если речь идет о физическом лице, такой вариант услуги называется “найм”. О том, как правильно оформить договор найма, какие есть требования к срокам регистрации, какие права и обязанности получают обе стороны договора, и, что входит в собственность временных жильцов, говориться в гл. 35 ГК. Но в обиходе во избежание путаницы любая передача жилплощади для временного использования называется арендой.

Непосредственно договор аренды составляется, если арендатором является юридическое лицо. В таком случае регистрация договора обязательна, нередко документы по аренде необходимы компаниям, для подтверждения адреса организации.

Чтобы документ считался действительным и имел юридическую силу, он должен быть верно составлен и зарегистрирован в Росреестре. Договор, который просто заверен у Нотариуса, не отличается от устного соглашения, и при возникновении спорных вопросов в суде не будет являться достоверным доказательством.

Правила составления договора

Унифицированной формы договора найма жилого помещения не существует. Есть примеры готовых документов, которые можно скачать на сайте. Главное, чтоб были прописаны условия, сроки и оплата проживания.

Также важно наличие следующих пунктов:

  1. Дата составления договора.
  2. Полные паспортные данные.
  3. Предмет договора: сдаваемая недвижимость, её адрес, общая и жилая площадь, состояние квартиры (описание ремонта,  имеющихся дефектов), наличие мебели, характеристика пригодности для пребывания длительный срок (наличие отопления, подача холодной и горячей воды, исправность работы канализации и электрики), подключение к телекоммуникациям (стационарный телефон, интернет, кабельное, спутниковое телевидения).  Развернутую информацию о квартире и её содержимом можно изложить не в договоре, а в прилагаемом акте сверки.
  4. Свидетельства о регистрации собственности, договор купли-продажи с упоминанием о других владельцах долей или о нахождении в залоге.
  5. Размер ежемесячной арендной платы, условия её повышения при долгосрочном проживании, результат договоренности о том, за чей счет планируется оплата коммунальных платежей, и как будут учитываться затраты на текущий ремонт помещения.
  6. Способ перечисления денежных средств в счет оплаты: наличные, перевод почтой или другим оператором, перевод на карту,  банковский счет.
  7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
  8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный и срочный ремонт квартиры.
  9. Срок, на который арендуется жилое помещение.
  10. Список всех дополнительных жильцов, помимо самого квартиросъемщика.
  11. Права и обязанности обеих сторон.
  12. Условия досрочного расторжения по инициативе наймодателя или наемщика.

В договоре можно прописать все важные для владельца и квартирантов условия, в том числе, право содержать в жилье животных, приводить кого-либо на длительное пребывания, жить с маленьким ребенком, менять обои, вешать картины, курить и многое другое.

Важно не забыть указать то, каким образом, в какое время и с какой регулярностью, собственник жилья имеет право посещать квартиру в целях контроля соблюдения условий и сохранности имущества. Подписи обеих сторон свидетельствуют о взаимном согласии со всеми перечисленными пунктами.

Свой экземпляр договора должен храниться и у наймодателя и у его жильца.

Скачать документ (Dogovor-arendy-kvartiry-s-aktom-sdachi-priemki.doc, 72KB)

Процедура передачи квартиры во временное пользование

Кроме самого договора, в соответствии с рекомендациями о том, как правильно сдавать квартиру квартирантам, необходимо составить акт передачи. В данном приложении к договору указывается всё имущество и его состояние (исправность, внешний вид, рыночная стоимость с учетом износа), принадлежащие собственнику недвижимости. Принимающая сторона сверяет список и подтверждает его истинность своей подписью.

С этого момента владелец квартиры имеет право в случае порчи имущества, либо его пропажи, обратиться в суд и взыскать сумму в размере нанесенного материального ущерба. При чем не важно, по какой причине так произошло: неосторожность, халатность, воровство. Акт передачи дает как права пользования имуществом, так и ответственность за его хранение.

Только после установления всех договоренностей и подписания документов можно передать ключи новым жильцам квартиры.

Скачать документ (akt_priema-peredachi_kvartiri-arenda.doc, 26KB)

Регистрация договора в реестре

Но ни акт, ни сам договор не имеют юридической силы, если нет регистрации документа в Росреестре. Чтобы сдавать квартиру законно, нужно фиксировать сделку в вышеуказанном органе.

Если срок договора менее одного года, регистрация носит рекомендательный характер, и используется исключительно в целях обезопасить себя от ненужных финансовых потерь, возможных в результате неисполнения условий договоренностей о предоставлении в найм жилья.

Читайте также  Оформление земельного участка в собственность после аренды

Если срок договора от года и выше, обращение в Росреестр обязательно, иначе это будет считаться уклонением от уплаты налогов на полученную прибыль.

Для официальной регистрации квартиры необходимо подготовить пакет документов:

  • Паспорт владельца квартиры
  • Заверенные нотариусом согласия на предоставление жилья в аренду других собственников объекта недвижимости, а также всех лиц, прописанных в данной квартире.
  • Свидетельство о регистрации права собственности.
  • Справка из ЖЭКа о количестве, прописанных жильцов.

Сама процедура оформления простая и непродолжительная, осуществляется в одном окне. Обратиться можно как непосредственно Росреестр, так и в ближайший МФЦ.

Налоговые обязательства и ответственность

Официальное закрепление устной договоренности – не единственная цель законного оформления взаимоотношений наймодателя и нанимателя. За предоставление квартиры во временной пользования хозяин получает доход, который в соответствии с нашим законодательством необходимо декларировать, и соответственно платить налоги. Именно по этой причине регистрация договора не популярна среди собственников свободного жилья.

Однако согласно 119 статье Налогового кодекса РФ отсутствие заполненной декларации о доходах НДФЛ-3 и уклонение от налогов подлежит наказанию.

Несдача декларации грозит штрафами в размере от 5 до 30% от непоказанной суммы. А неуплата налогов может грозить не только штрафными санкциями, но и уголовной ответственностью. В соответствии со 198 ст. Уголовного кодекса РФ определяется мера наказания, применимая к конкретной сумме долга. Самое суровое наказание доходит до трех лет лишения свободы.

Благодаря праву не регистрировать договор аренды квартиры, при условии заключения его на срок менее 1 года, многие грамотные владельцы недвижимости если и  заключают договора с квартиросъемщиками, то на 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации . В такой ситуации вероятность того, что Налоговая инспекция узнает и сможет доказать в суде факт получения дополнительной прибыли, минимальна.

Каждому владельцу пустующих квартир полезно знать, как правильно сдать квартиру, исключив все возможные риски и оградив себя от проблем с налоговой инспекцией. В первую очередь оформленные по закону договора аренды или найма нужны самим участникам соглашения, чтобы не иметь друг другу претензий при возникновении различных неудобных обстоятельств.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/kak-sdat-kvartiru-v-arendu.html

Как официально сдать квартиру: пошаговая инструкция. Договор аренды квартиры между физическими лицами. Преимущества законной сдачи квартиры :

У вас есть в собственности свободная квартира, в которой никто не живет? Она простаивает, и вы тратите много денег, времени и сил на ее содержание? Пора это прекратить и сделать недвижимость источником дохода! Как официально сдать квартиру и что для этого нужно? Ответы на эти вопросы вы найдете в данной статье!

Рассмотрим преимущества законной сдачи квартиры

1. Заключение договора. Это поможет избежать многих непредвиденных расходов и даже может уберечь от больших проблем. Все мы знаем, что наниматели бывают разные. Одни очень чистоплотные, честные и аккуратные. Другие- безалаберные и безответственные, а еще встречаются даже мошенники.

Именно последняя категория людей может доставить вам много проблем. Поэтому присматривайтесь внимательно к личности нанимателя. Бывают случаи, когда квартиросъемщики выносят из квартиры имущество и технику, портят ремонт и мебель.

Чтобы этого не произошло, необходимо заключить договор аренды квартиры между физическими лицами. К нему нужно приложить подробную опись имущества, которое на момент сдачи квартиры в ней находится, описать недостатки, которые имеются.

Также важно указать в нем, кто будет нести ответственность при поломке оборудования, порче ремонта и так далее. Важно указать в данном документе паспортные данные нанимателя!

2. Отсутствие дополнительных расходов.Кому оплачивать коммунальные платежи? Телефонные счета? Интернет? Вы прописали это в договоре? Если нет, то вам придется разбираться уже по факту с вашими нанимателями.

Заметим, что не все из них готовы оплачивать данные расходы, если вы это заранее не обговорили. Ваши квартиросъемщики могли запланировать сумму, о которой вы договорились, и откладывать ее с заработной платы.

И когда придет километровый счет за телефон или коммуналку, они откажутся оплачивать, или у них не будет денег, потому что они все расходы планируют заранее. И вы останетесь ни с чем.

3. Невозможность аферы. Вы сдали квартиру девушке-студентке, а там живут 15 рабочих? Если вы решите сдать квартиру в аренду официально, то вам такая ситуация не грозит. В противном случае все возможно!

4. Вы чисты перед законом. Что может быть лучше? В Российском законодательстве прописано, что если вы хотите сдать квартиру в аренду, то вам следует оплачивать налог на доходы от аренды квартиры. Если вы захотите уйти от оплаты, то вам грозит штраф, а в некоторых случаях даже уголовная ответственность! Не доводите до этого. Сдавайте квартиру законно!

С преимуществами разобрались. Самое время перейти к пошаговой инструкции.

Шаг 1: подготовка помещения

Для начала необходимо оценить степень готовности помещения к сдаче:

  • Проверить всю технику, которая имеется. Возможно, что-то не работает и требует замены. Чтобы потом не было разборок с нанимателями.
  • Также стоит оценить, достаточно ли в доме мебели, и в каком она состоянии. Возможно, потребуется что-то докупить. Поскольку чем больше квартира укомплектована, тем дороже ее можно сдать, а значит, доход от сдачи квартиры в аренду будет больше.
  • Если в квартире давно не было ремонта – сделайте его. Не обязательно покупать дорогие материалы. Главное, чтобы они были надежные. Уделите внимание проводке и сантехнике! Обезопасьте себя и будущих жильцов. Ситуации бывают разные, никто не застрахован от замыкания проводки и прорыва трубы. Но вы можете приложить небольшие усилия и свести риски к минимуму. Думайте о последствиях. Квартиру, в который был пожар или потоп, вряд ли кто-нибудь захочет снимать. А значит, вы потеряете доход от сдачи квартиры в аренду. А также деньги, которые вы вложите в ремонт. Потому что не факт, что наниматель захочет возместить вам ущерб. Обязательно включите в договор аренды квартиры между физическими лицами пункт, посвященный подобным обстоятельствам, и пропишите ответственных лиц!
  • Заберите все свои ценные вещи. Сделайте уборку, чтобы квартира выглядела чистой и комфортной. Сейчас на уютные квартиры очень большой спрос.
  • Подготовьте все необходимые документы, а также ликвидируйте долги по коммунальным услугам, если они у вас имеются.

Шаг 2: изучение рынка недвижимости

Квартира готова к приему новых жильцов. Но какую цену ставить? Задача не из легких для тех, кто не знает, на что опираться. Но мы вам подскажем!

Итак, все очень просто. Вам необходимо открыть несколько сайтов, на которых люди размещают объявления о том, что хотят сдать квартиру на длительный срок. Далее найдите квартиры, расположенные в том районе, в котором вы сдаете помещение. Найдите похожие по ремонту, внутреннему убранству и наполнению варианты. И ориентируясь на цены, которые ставят другие собственники, назначайте свою.

Шаг 3: поиск нанимателя

Есть два варианта:

  • Вы можете сдать квартиру без посредников. В этом случае вам придется заниматься самостоятельным поиском квартиранта, отвечать на все звонки по поводу арены квартиры, а их, как правило, немало.
  • Второй вариант – сдача квартиры в аренду через агентство недвижимости. В большинстве случаев агенты не возьмут с вас денег за данную услугу. В наше время комиссию посредникам за поиск жилья обычно платит наниматель. Чем хороша аренда квартир через посредников? Преимущества этого способа в том, что вы экономите свое время на поиске клиентов, разговорах с ними. Минус один, но существенный. Ждать придется долго, поскольку не все потенциальные арендаторы готовы платить немалую, как правило, комиссию риелторам. Если вы все же решили сдать квартиру без посредников, то поместите объявление в газете о сдаче квартиры, на своей страничке в социальной сети, на популярных интернет-сайтах. Обязательно приложите качественные фотографии помещения. В объявлении укажите, что хотите сдать квартиру на длительный срок. И ждите звонков.

Шаг 4: показ квартиры потенциальным квартирантам. Обсуждение всех нюансов

После того как вы найдете потенциальных жильцов, вам необходимо будет с ними встретиться, чтобы они посмотрели квартиру и поняли, подходит она им или нет. А также вы должны оценить будущих арендодателей и понять, хотите ли вы сдавать квартиру этим людям, или лучше поискать других.

Если вас и будущих нанимателей все устроило, то самое время обсудить все условия проживания. Размер и дату оплаты. Порядок оплаты коммунальных услуг, интернета, услуг связи и другого, если это необходимо.

Если вы точно решили сдать квартиру в аренду данным людям, то самое время перейти к заключению договора.

Шаг 5: заключение договора

Очень важно правильно заключить договор найма и прописать все нюансы. Договор – ваша «подушка безопасности». Потому что в нем прописаны ваши права, ответственность квартиранта.

То есть если с вашим имуществом что-либо случится, вам не придется тратить личные сбережения на восстановление первоначальной обстановки квартиры.

Потому что возмещать ущерб и нести все затраты будет именно наниматель, если порча случилась по его вине.

Какие пункты важно прописать в договоре?

1. Фамилия, имя и отчество нанимателя.

2. Адрес его прописки и все паспортные реквизиты.

3. Кто может проживать совместно с нанимателем в данной квартире.

4. Может ли квартиросъемщик осуществить повторную сдачу квартиры кому-либо другому (поднайм).

5. Кто несет ответственность за порчу имущества.

6. В каком суде решать спорные вопросы.

7. Обязательно нужно внимательно заполнить адрес объекта, подлежащего найму. Его лучше списывать со свидетельства о регистрации права.

8. Ваши паспортные данные, адрес прописки.

9. Номер свидетельства о государственной регистрации права.

10. Также укажите контактные телефоны, чтобы между вами и квартирантом могла быть мгновенная связь. Потому что ситуации бывают разные.

11. К договору нужно приложить акт описи квартиры и находящегося в ней имущества. Прописать недостатки, если такие имеются.

12. Также важно определить, как часто вы можете проверять состояние квартиры (как правило, не более 1 раза в месяц).

13. Важно предусмотреть, на каком основании может быть расторгнут или продлен договор.

Внимание! Перед заполнением внимательно изучите паспорт арендатора. На что стоит обратить внимание?

Срок действия. Вы можете заключить договор с человеком, у которого паспорт недействителен, и потом будет сложно что-либо доказать.

Если вы сомневаетесь в порядочности гражданина и хотите удостовериться, что с паспортом проблем нет, вам необходимо зайти на сайт Управления федеральной миграционной службы и проверить документ на подлинность. Сделать это может любой человек, у которого есть доступ к интернету. Бесплатно!

Также вы можете проверить квартиросъемщика на сайте судебных приставов на наличие задолженностей. Это абсолютно законно и бесплатно.

Следующим шагом сравните фотографии из паспорта с лицом реального нанимателя. Бывают ситуации, когда люди пытаются составить договор на имя другого человека, завладев его документами. Будьте бдительны!

Если у вас все еще остались сомнения, то вы можете попросить у будущего жильца копию справки о доходах, чтобы убедиться, что он в состоянии взять на себя расходы по оплате квартиры.

Желательно сделать копию паспорта нанимателя. Если с ним будут проживать еще какие-нибудь люди, то важно указать их паспортные реквизиты, а также Ф.И.О. Обязательно снимите копию их паспортов.

Как официально сдать квартиру, если у нее 2 собственника?

Нередко бывает так, что одной квартирой владеют несколько человек. Что делать в таком случае?

Во-первых, получить согласие всех собственников на сдачу. Далее существует два варианта развития событий.

Рассмотрим наименее затратный вариант, который не требует дополнительных расходов. Действуйте согласно алгоритму, приведенному выше, однако помните, что договор должны подписывать все собственники собственноручно!

По ряду причин, например, если один из собственников живет в другом городе и не может приехать для заключения договора, можно использовать 2 вариант сдачи квартиры. Как официально сдать квартиру в этом случае?

Читайте также  Какие документы смотреть при аренде квартиры

Действуете согласно алгоритму, приведенному выше. Однако вам потребуется дополнительный документ, т. е. нотариальная доверенность от собственника. В ней будет прописано, что вы можете единолично сдавать квартиру в аренду и получать за это денежные средства.

Обратите внимание, что такая доверенность бесплатно не делается! Вам придется заплатить. И как правило, достаточно существенную сумму.

Можно ли сдать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Действительно, это довольно популярный вопрос у владельцев квартиры, купленной по программе ипотечного кредитования. Как официально сдать квартиру в этом случае? Для начала вам необходимо заручиться разрешением банка на такие действия. Если оно получено, то действуйте согласно алгоритму. Никаких сложностей в этом случае не возникнет.

Однако бывают ситуации, когда заемщики скрывают факт сдачи квартиры, находящейся в ипотеке. Что им грозит?

Во-первых, штраф от государства за неуплату налогов. Во-вторых, санкции банка. Он может потребовать досрочно оплатить кредит. Или выписать вам штраф.

Налоги, которые оплачивает владелец арендованной квартиры

В РФ налог на сдачу имущества в аренду равен налогу на доход физических лиц и составляет 13 %. Если срок аренды не превышает 11 месяцев, то физическое лицо не платит государственную пошлину.

Как быть, если в собственности несколько квартир, предназначенных для сдачи в аренду?

В данном случае вам следует зарегистрироваться в качестве ИП. В этом случае размер налога будет другой. Вы можете выбрать систему налогообложения, которая вам больше нравится. А именно:

  • Упрощенная система. При таком раскладе налог составит 6 %.
  • Общая система. В этом случае сумма налога будет считаться следующим образом: 15 % х Доход от сдачи квартиры в аренду – Расходы.

Какие нужны документы для сдачи квартиры в аренду?

1. Паспорт собственника/собственников помещения.

2. Свидетельство о государственной регистрации права.

3. Два распечатанных договора.

4. Если ваш выбор – аренда квартиры через посредника, то нужен договор, если вы с ним его заключали.

Каким образом забирать денежные средства у квартирантов?

  • Самый простой способ – наличный расчет и передача денег на руки. Но он не самый надежный. Потому что вы можете ошибиться при пересчете денежных средств. Иногда в обороте бывают фальшивые деньги. Кроме того, при такой передаче необходимо обязательно составлять документ о том, что денежные средства арендатор передал собственнику, а собственник их получил. Проще говоря, акт приема-передачи денег или расписка. Поэтому лучше этот процесс автоматизировать.
  • Банковский перевод. Договоритесь с квартиросъемщиками, чтобы они вам определенного числа переводили деньги за аренду на ваш счет. Это очень удобно. Вы всегда сможете взять банковскую выписку и решить спорные моменты по поводу финансов, если такие возникнут. Кроме того, вы сократите ошибки, которые могут возникнуть при наличном расчете.

Полезные советы:

  • Застрахуйте квартиру и имущество в ней перед сдачей! Это не требует больших вложений, однако может уберечь вас от многих неприятностей и дополнительных расходов в дальнейшем. В настоящее время на рынке представлено много компаний, которые занимаются данным видом деятельности. При желании вы можете застраховать даже гражданскую ответственность.
  • Внимательно следите за датой оплаты налогов. Вы обязаны это сделать до 1.04 следующего календарного года. Иначе у вас возникнут неприятности с налоговой инспекцией, штрафы и пени. А значит, вы понесете дополнительные расходы. Вам это нужно?
  • Обязательно отправьте копию договора в налоговый орган непосредственно после подписания документа!
  • И самое главное ­– не нарушайте законодательство нашей страны!

Источник: https://BusinessMan.ru/kak-ofitsialno-sdat-kvartiru-poshagovaya-instruktsiya-dogovor-arendyi-kvartiryi-mejdu-fizicheskimi-litsami-preimuschestva-zakonnoy-sdachi-kvartiryi.html

Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги?

​Российское законодательство разрешает людям получать доходы от жилья, сдаваемого в аренду.

В Жилищном Кодексе определены основные правила проведения такой операции: кто имеет право сдавать квартиру в аренду, какие есть права у нанимателя и арендодателя, что может послужить причиной досрочного прекращения договора аренды.

И хотя законодательство не обязывает сдавать жилье исключительно после составления договора, такой документ во многом необходим, чтобы минимизировать возможные риски как для нанимателя, так и для человека, сдающего жилье.

Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду, как это делать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.

С какими рисками может столкнуться арендодатель?

Неофициальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть трудности с государственными органами, это также может привести к серьезной порче квартиры и даже ее потере.

Основные риски:

  1. Штрафы и уголовное наказание. Согласно нормам законодательства, доходы от квартиры, сдаваемой в аренду, подлежат налогообложению.

    Если выяснится, что арендодатель не предоставлял налоговую декларацию и не платил налоги, ему грозят немалые штрафы и даже лишение свободы сроком от полугода (при сумме неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов в размере полумиллиона рублей и выше).

  2. Порча имущества или квартиры.

    Если жилье сдавалось без соответствующего договора, потом очень трудно доказать, что из квартиры пропала какая-то техника, что окна и двери раньше были целы, а на стенах не было следов краски и фломастеров.

  3. Неожиданные расходы. Они могут появиться, если наниматель оставит после себя долги за коммунальные услуги.

    Самыми большими могут оказаться счета за телефонную связь, например, если наниматель решит «поболтать» с кем-нибудь из родственников, живущих на другом конце света.

  4. Обман со стороны нанимателя.

    Известны случаи, например, когда снимал жилье один человек, а в квартире оказывались совсем другие люди, которые составили договор уже с нанимателем, без согласия на то собственника. В некоторых квартирах могут, например, открыть бордель, или же заселить туда группу приехавших на заработки граждан соседних стран (под одной крышей могут проживать до 20 человек).

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Оформляем страховку

Первое, что нужно сделать, прежде чем сдавать квартиру в аренду, это ее застраховать. Это позволит хозяевам чувствовать себя более уверенно. В страховке необходимо предусмотреть варианты затопления, возгорания, взрыва бытового газа, порчи внутренней отделки. Следует учесть, что на жилье, сдаваемое в аренду, действует повышенный коэффициент страховки.

Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей

Чтобы сдать жилье, нужно получить согласие всех собственников квартиры, а в некоторых случаях законом предусмотрено согласование такой операции с соседями или арендодателем.

Согласие арендодателя необходимо, если сдается:

  • муниципальная квартира;
  • неприватизированная комната в «коммуналке»;
  • неприватизированная квартира.

Согласие соседей необходимо, если сдается:

  • приватизированная комната в коммунальной квартире;
  • неприватизированная комната в коммунальной квартире;

Находим квартиросъемщиков

Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники. Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам.

Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей. Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.

ru/, а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.

Наниматель также может попросить у арендодателя документы, подтверждающие, что ему принадлежит квартира. Это право арендодателя – показывать такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы нанимателю, пусть он просто посмотрит их и тут же вернет.

Составляем договор

Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки.

Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма.

Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.

Необходимые пункты договора:

  • кто заключает сделку (нужно указывать точные паспортные данные);
  • каков размер арендной платы, сроки внесения денег, условия, при которых размер арендной платы может измениться;
  • будет ли взиматься залоговая сумма, в каком случае хозяин может оставить средства себе;
  • как часто будет проверяться квартира хозяином;
  • кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на семя наниматель, нужно договориться о том, чтобы он сохранял все квитанции и показывал данные со всех счетчиков);
  • какие есть ограничения в пользовании квартирой, электроприборами;
  • будет ли осуществляться в счет оплаты за квартиру ремонт или покупка бытовой техники.

Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.

Скачать образец договора найма квартиры между физическими лицами.

Еще один важный совет: заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья.

Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу.

Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.

Составляем акт приема-передачи квартиры

Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира.

В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей.

Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.

Скачать акт приема-передачи квартиры при сдаче в аренду (бланк).

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Пишем расписки

После того, как договор составлен, акт приема-передачи подписан, следует передать нанимателям ключи, а взамен получить деньги за первый месяц проживания (или за несколько месяцев, а также залог, это все зависит от того, на каких условиях аренды сошлись стороны). Арендодатель может оставить нанимателю расписку, что он получил такую-то сумму в счет аренды жилья, а наниматель взамен дать расписку о получении ключей. В расписке должны быть указаны паспортные данные, стоять число проведения операции и подпись.

Решаем вопрос с налогами

Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов налогообложения для тех, кто сдает свое жилье. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбрать несколько вариантов:

  • оплачивать налоги на общем режиме налогообложения;
  • оплачивать по упрощенной системе налогообложения;
  • применять патентную систему налогообложения.

Если речь идет об общем режиме налогообложения, то арендодателю нужно будет отдавать налогами 13 процентов с дохода. Каждый год с первого января и до конца апреля нужно подавать в налоговые органы по месту прописки налоговую декларацию.

Но для начала следует посчитать, какова прибыль с аренды, и какую сумму составляют положенные 13 процентов: эти деньги необходимо перевести в банк на счет налоговой (до 15 июля текущего года), а квитанцию о проведенной банковской операции отнести в налоговые органы вместе с документами, подтверждающими, что расчет был произведен верно (договор аренды, банковские выписки).

При сдаче в наем муниципальной квартиры может понадобиться регистрация в специальных учреждениях, работающих при муниципалитете, но это условие носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Надо отметить, что эта пошаговая инструкция вполне жизнеспособна и позволяет сдать квартиру на законных основаниях, если заниматься этим самостоятельно, без привлечения компаний, занимающихся вопросами аренды жилья.

Если обращаться в фирму, то о многих из этих пунктов можно будет не беспокоиться: там помогут и найти квартиросъемщика, и составить правильно договор, но налоговый вопрос все равно придется решать самостоятельно.

Если у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в подготовке налоговых деклараций, то наш дежурный юрист готов оперативно вам в этом помочь.

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-sdat-kvartiru-pravilno

Как сдать квартиру в аренду правильно

Если у человека имеется свободное помещение, он может сдать его в аренду. Действие позволяет получать прибыль. Однако далеко не все знают, как сдать квартиру в аренду правильно по закону.

Нарушение установленной процедуры может стать причиной применения штрафных санкций.

 Если человек хочет действовать правильно, ему предстоит заключить соглашение с клиентом и уведомить о сдаче квартирыв аренду уполномоченные органы.

Дополнительно предстоит начать осуществлять уплату налогов. Договор должен быть заполнен правильно. В иной ситуации бумага может быть признана недействительной. В соответствии с нормами осуществляется и передача денежных средств в счет оплаты аренды.

 Если человек хочет не допустить ошибок, он должен заранее ознакомиться с процедурой оформления договора и заключения сделки.

О том, какой пакет документации предстоит подготовить, об особенностях составления договора, а также о нюансах уплаты налогов поговорим далее.

Преимущества сдачи квартиры в аренду по закону

Соблюдение норм действующего законодательства способно защитить гражданина от целого перечня проблем. Так, владелец квартиры может не бояться, что арендатор будет распоряжаться недвижимостью вне рамок заключенного договора. Выполнив все установленные законом предписания, человек защищает себя от того, что его жилье будет использоваться в мошеннических целях.

Эксперты не советуют сдавать квартиру друзьям или родственникам, заключив устное соглашение. Единственной положительной особенностью подобного способа выступает тот факт, что человек знает людей, которых пускает в свою квартиру.

Если хозяин жилья планирует получить доход со сдачи квартиры, лучше начать сотрудничество с незнакомыми арендаторами и предоставить им недвижимость по хорошей цене.

Чтобы подобное действие не вызвало проблем, оформление должно быть выполнено с соблюдением всех правил действующего законодательства.

Заключив договор с арендатором, владелец имущества может заранее спланировать все расходы, в том числе самые мелкие. В официальный договор можно включить все права и обязанности каждой из сторон.

Кроме того, гражданин может не беспокоиться, что у него возникнут проблемы с налоговой из-за сокрытия прибыли.

Подготовка пакета документов

Если планируется официальная сдача квартиры в аренду на длительный срок, потребуется подготовить пакет документов. Процесс не требует наличия большого перечня бумаг, как при заключении сделки купли-продажи. Однако некоторые документы все же предстоит подготовить.

Чтобы сдать квартиру в аренду по закону, необходимо предоставить:

  • свидетельство о праве собственности на жилье, назначение, если была выполнена приватизация квартиры, или договор, подтверждающий наличие права собственности;
  • справка обо всех лицах, которые прописаны в квартире;
  • нотариально заверенное согласие на сдачу жилья в аренду.

Последний документ должны предоставить все собственники квартиры. Они должны в обязательном порядке присутствовать в момент заключения сделки. Соблюдение этого правила позволит избежать ряда проблем, которые могут возникнуть в будущем. Арендатор, желающий снять квартиру по договору, также должен предоставить документы. Однако с его стороны достаточно только паспорта.

Особенности заключения официального договора аренды квартиры

Выясняя, как правильно сдать квартиру в наем физическому лицу, гражданин выяснит, что осуществлять процесс необходимо с составлением соответствующего договора. Он подтверждает факт заключения сделки. В договоре содержится вся информация об условиях соглашения, а также о правах и обязанностях сторон. Сделка заключается между арендатором и арендодателем.

Сегодня существует две разновидности официального договора о временном предоставлении имущества в пользование другому лицу.

Первой бумагой является официальный договор найма. Он заключается, если недвижимость предоставляется в аренду физическим лицам. Такой договор не нужно регистрировать в обязательном порядке. На это правило не оказывает влияние срок, на который заключается соглашение.

Второй разновидностью документа является договор аренды. Документ используется, если сделка заключается с юридическим лицом. Документ в обязательном порядке нужно регистрировать, если имущество предоставляется в аренду на срок больше 1 года.

Официальный договор является важным документом. Он способен защитить владельца имущества от целого перечня проблем. Потому к составлению бумаги стоит подойти максимально внимательно. Если договор отсутствует, это существенно повышает риск для обоих участников сделки.

Подобное происходит по следующим причинам:

  • Гражданин не сможет отстоять нарушенные права в суде, если ему попадутся недобросовестные жильцы, которые не платят за аренду имущества и коммунальные услуги. Возместить стоимость испорченного имущества также не удастся.
  • Уполномоченные органы откажутся принимать заявление о проблемах с жильцом, если сделка официально не зарегистрирована.
  • Если жильцы нанесут ущерб соседям, ответственность за его возмещение ляжет на хозяина помещения.

Обязательная информация в официальном договоре

Чтобы договор был признан действительным, в нем должна содержаться обязательная информация.

Стороны должны обозначить следующие данные:

  • количество денежных средств, которые арендатор обязан предоставлять за пользование помещением;
  • число жильцов, которые будут проживать в съемной квартире;
  • информация о собственниках;
  • сведения о том, приватизировано ли помещение;
  • особенности предоставления оплаты с указанием числа или даже времени;
  • точное время и порядок проверки имущества собственником помещения;
  • особенности использования имущества хозяина квартиры;
  • информация об оплате коммунальных расходов и том, кто будет выполнять действие;
  • порядок действий в случае неуплаты;
  • особенности возмещения убытков арендодателю, если они были нанесены;
  • дополнительные договоренности, не противоречащие действующему законодательству.

Если выполняется сдача жилья в аренду от хозяина или от агентства недвижимости, в дополнение к договору предстоит оформить акт приема-передачи личного имущества владельца помещения. В нем указывается факт передачи квартиры и вещей, которые находятся в ней. Благодаря оформлению документов, участники сделки могут снизить всевозможные риски.

Однако ряд рисков все же остается даже при заключении договора. Так, арендатор имеет право получить точную информацию о том, является ли арендодатель собственником помещения и может ли его сдавать.

Дополнительно стоит выяснить, нет ли с жильем проблем, внесены ли платежи за коммунальные услуги, а также не числится ли задолженности за помещением. Вся эта информация должна быть заранее честно оговорена. Затем сведения в обязательном порядке фиксируются в договоре.

Арендатор должен подтвердить тот факт, что ознакомился с данными и претензий не имеет.

В качестве дополнительной информации в договоре могут быть указаны сведения, подтверждающие платежеспособность нанимателя. Так, гражданин может предоставить справку с места работы и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить предоставленную информацию.

Отдельным пунктом стоит вывести тот факт, что помещение не сдано другим лицам и является юридически чистым. Ограничиваться стандартными фразами не стоит.

Необходимо как можно подробнее зафиксировать в документе сведения о помещении и имуществе, находящемся в нем. Все устные договоренности также должны быть отражены на бумаге.

Подойдя к составлению договора максимально щепетильно, участники сделки смогут минимизировать риски.

Передача денежных средств в счет оплаты аренды квартиры

На заключительном этапе сделки, которую хотят оформить по закону, осуществляется передача денежных средств. К выполнению этапа стоит подойти максимально серьезно. Сегодня существуют два способа предоставления средств. Самый быстрый и простой из них — из рук в руки. Однако он не всегда удобен для участников соглашения.

 Дело в том, что для выполнения процесса потребуется найти время для встречи. На практике иногда ни у той, ни у другой стороны времени нет. Объясняется это тем, что большинство людей работает в дневные часы, а вечером предпочитает отдыхать.

Если стороны все же примут решение передавать деньги наличными, рекомендуется в обязательном порядке заключать акт приема-передачи средств или расписку, в которой указывается сумма, дата на момент приема платежа и подпись. Альтернативой метода выступает использование расчетных безналичных счетов.

На них в определенный срок арендатор перечисляет плату за жилье. В этом случае эксперты рекомендуют нанимателю сохранять все квитанции.

Все действия проводится на основании заключенного договора. Никто из сторон не имеет права изменять особенности расчета в одностороннем порядке.

Каждый из участников сделки должен следовать заранее оговоренным условиям. Если денежные средства предоставляются доверенным лицам, они должны подтвердить факт наличия соответствующих полномочий.

Для этого должна быть предоставлена оформленная в соответствии с правилами доверенность. Перечисление денег на банковский счет существенно упрощает процедуру. Факт передачи денежных средств будут подтверждать квитанции.

В этом случае продавец не сможет отрицать получение денег в счет оплаты аренды.

Как платить налоги в пользу государства?

Если человек хочет легально сдать помещение в аренду, он должен понимать, что ему придется платить налоги. Несоблюдение правила является нарушением действующего законодательства. Подобное чревато последствиями.

 Нередко нерадивых арендодателей выдают налоговой сами соседи. Обычно подобное происходит, если жильцы нарушают покой и ведут себя по-хулигански в ночное время. Это приводит к тому, что соседи начинают жаловаться.

В результате их обращения всплывает наружу факт сдачи помещения внаем в Москве без уплаты налогов.

Избежать отчисления в пользу государства можно, осуществив сдачу недвижимости в аренду через специальное агентство. Они выступают в роли посредника. Однако в этом случае большая часть прибыли будет уходить к подобной организации.

Статистика показывает, что значительно выгоднее производить уплату налогов самостоятельно. Однако далеко не все знают, как выполнить действие. Если гражданин хочет сдавать принадлежащее ему помещение, налогооблагаемой базой будет выступать арендная плата, указанная в договоре.

Размер отчисления в пользу государства в этом случае составит 13% от полученной прибыли сдачи имущества в аренду. В некоторых случаях размер процентной ставки может повышаться.

Размер отчислений в пользу государства составит 17%, если доход за отчетный месяц от сдачи помещения в 10 раз превысил размер минимальной оплаты труда.

Процесс уплаты налогов на практике

Чтобы произвести расчет с государством, хозяин недвижимости должен заполнить декларацию. Она оформляется по форме 3-НДФЛ. Документ предоставляется в налоговые органы по месту осуществления предпринимательской деятельности.

В ином случае заполненный в соответствии с правилами документ предоставляется по местонахождение квартиры. После того, как представители ФНС получат документ, они проверяют декларацию на правильность оформления.

Если все требования соблюдены, Через какое-то время на почту владельца недвижимости придет квитанция. На ее основе необходимо произвести оплату.

Сроки сдачи декларации и внесение денежных средств установлены действующим законодательством. Предоставить документы и произвести расчет необходимо до 30 апреля года, который следует за отчетным периодом.

Лицо, сдающее квартиру в аренду, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Выполнение процедуры позволит существенно упростить схему уплаты налога на доход. Для этого предстоит пройти процедуру регистрации, обратившись в ФНС. Индивидуальный предприниматель имеет право вносить в бюджет 6% с полученной прибыли, если расчет с государством осуществляется по упрощенной системе налогообложения.

Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-pravilno-po-zakonu/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: