Предварительный договор купли продажи квартиры риски покупателя

Содержание

Предварительный договор на куплю продажу квартиры: документы, риски и последствия

Предварительный договор купли продажи квартиры риски покупателя

Что такое предварительный договор на покупку квартиры

Документы для предварительного договора купли продажи квартиры

Условия предварительного договора по купле продаже квартиры

Риски в оформлении предварительного договора по купле продаже квартирыС

Срок предварительного договора купли продажи квартиры

Нарушение предварительного договора купли продажи квартиры

Ситуации, при которых приходится составлять договоры предварительно из-за невозможности совершить полноценную сделку прямо сейчас — не редкость, особенно когда речь идет о недвижимости.

Предварительный договор на куплю продажу квартиры — это гарантия будущей сделки, доказывающая серьезность намерений покупателя перед продавцом и дающая юридическую защиту для обеих сторон.

Ниже мы подробно рассмотрим, как составляется этот документ, и какие нюансы обязательно нужно учитывать

Что такое предварительный договор на покупку квартиры

В случаях, когда у человека нет возможности приобрести квартиру прямо сейчас, но он имеет намерение совершить сделку с конкретным продавцом в будущем, вносится аванс. Задаток — это и форма предварительного согласия на проведение сделки, и способ обезопасится от вероятных опасностей. Как и у прочих договоров, с заблаговременным, есть две стороны — покупатель и продавец.

Пред.договор обычно заключают в следующих случаях:

  • Покупатель не имеет необходимого количества средств для проведения сделки
  • Продавец не успел оформить требуемые документы (особенно актуально в ситуации с недвижимостью, находящейся на этапе постройки)
  • Один из партнеров не имеет возможности обеспечить себе присутствие при оформлении соглашения

Как и с договоренностью по главной сделке, этот документ регулируется ст.429ГРКФ.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Документы для предварительного договора купли продажи квартиры

Перед тем, как подписаться под документом, нужно удостовериться в правомочности участников в проведении сделки. Собственник должен иметь пакет бумаг, доказывающих его право на участие в операциях с этой недвижимостью. Также понадобятся доказательства, что жилье не относится к залоговому имуществу, и выписка от местных.органов, что в жилье не проживают несовершеннолетние.

Для последующего доказательства действительности сделки, в самом соглашении следует корректно указать паспортные данные участников, ФИО, место регистрации, прописки, проживания (для физ.лиц), наименование предприятия, форма производства, св-во о госрегистрации, юр/физ адрес (для юр.лиц)

Важно: Предварительный договор — это первый этап при оформлении полноценного договора. Поэтому не следует стесняться просить у продавца максимально полный пакет информации, и следует внимательнее относиться к тем, кто неохотно соглашается на это. Мошенничество с малыми суммами намного более распространено, чем с большими, т.к. обмануть человека в таком соглашении легче.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Условия предварительного договора по купле продаже квартиры

Права и обязательства описываются в соглашении перед ее подписанием. В целом, законодательство подразумевает обязательное отражение следующего:

  1. Объект продажи. К примеру, это квартира, или дом. Описывается  ее местонахождение, адрес, и квадратура
  2. Порядок взаимоотношений. Чтобы договор действовал, порядок и сроки взаимоотношений сторон должны быть четко изложены
  3. Сроки, в которые участники гарантируют заключить основной договор

ГКРФ также позволяет сторонам обращаться в судебные инстанции с иском по заключению основного договора купли-продажи, если вторая сторона в прописанные сроки избегает заключения документа.

Важно: иск с требованием заключить основной договор, настоятельно требуется направить в суд не позднее чем в первые полгода после того, как ответчик перестал исполнять требования по сделке (ст.429/445ГКРФ).

Риски в оформлении предварительного договора по купле продаже квартиры

Как указывается в п.6.ст.429ГКРФ, если никто из участников в течение действия предварительного договора не обращался с инициативой заключения основного договора, такой договор можно признавать разорванным. Соответственно, покупатель имеет все основания  посредством судебных инстанций или в частном порядке взыскать аванс обратно.

Гораздо более рискованной является ситуация, когда покупатель заключает договор с застройщиком дома, покупая квартиру, в строящемся доме. В этом случае, с договором может совершаться ряд махинаций, о которых поговорим отдельно.

Риск 1: Нет гарантий, что вы получите квартиру

Оформляя договор, застройщик не обязуется продать именно квартиру. В таком соглашении важнейшее обязательство — заключить в течение периода действия документа полноценный договор. То есть, гарантий получить квартиру нет, т.к. суд не может заставить застройщика дать участнику сделки купленную квартиру, т.к. квартира не являлась предметом договора.

В случае, если покупатель направится в суд с требованием заключить основной договор, ответчик может оспорить изначально оформленный документ, потребовав его расторгнуть. Но об этом ниже

Риск 2: В документе неправильно изложен предмет сделки

Закон требует, чтобы в предварительном договоре указывался предмет сделки, т.е. приобретаемой квартиры. То есть в него должны быть внесены ее технические параметры, такие как этаж, квадратура, количество комнат, и т.д.

Естественно, если договор относится к недвижимости на стадии стройки, это в нем не отражается. Поэтому, застройщик может обращаться к п.1ст.

432ГКРФ и просить судью о расторжении предварительного договора купли продажи квартиры.

Риск 3: Продажа квартиры дважды

Подписание документа не наделяет покупателя имущественными правами, соответственно он нигде не регистрируется. Недобросовестный продавец может заключить аналогичное соглашение с другими покупателями, а затем продать им квартиру, за которую вы внесли залог.

Вышеописанные риски не означают, что продажа квартиры без предварительного договора — более безопасный процесс. Просто при покупке строящегося жилья следует оформлять предварительный договор о долевом строительстве. Это не спасет от потери вложенных средств, если застройщик обанкротится, но позволит доказать необходимость выплат со стороны застройщика в вашу пользу.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Срок предварительного договора купли продажи квартиры

Период, во время которого договор имеет силу, может зависеть от:

  • Договоренностей между сторонами
  • Гражданского кодекса России

Первый случай — самый распространенный. Стороны рассматривают в соглашении и время, на которое  должен быть заключен основной договор. Иногда, это не прописывается. И тогда наступает второй случай.

ГКРФ указывает на срок, в течение которого нужно оформить основной договор, если этот срок не прописан в предварительном. Согласно закону, он составляет 12 месяцев.

Договор по сделке можно заключить и до конца срока. Более того, если у человека нет средств, он может обратиться к продавцу с просьбой увеличить период действия предварительного договора. Если продавец соглашается — срок продлевается на оговоренный период. Если не идет на компромисс — дело передается в суд.

Нарушение предварительного договора купли продажи квартиры

 Последствия за несоблюдение правил документа упоминаются в договоре. При нарушении каких-либо обязанностей или прав, прописанных в сделке, наступает оговоренная ответственность.

Если кто-либо отказывается принимать ответственность, дело передается в суд, и исполнительная служба по решению суда склоняет виновника или к выполнению обязательств, или к компенсации убытков, в зависимости от решения.

Как и многие гражданские конфликты, оспаривание порядка и действия предварительного договора может проводиться на досудебном порядке.

Источник: https://www.bp-u.ru/yuridicheskiy-likbez/predvaritelnyy-dogovor-na-kuplyu-prodazhu-kvartiry/

Основной и предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

По договору купли-продажи квартиры под ипотеку продавец передает покупателю жилье, а покупатель рассчитывается с использованием ипотечных средств. Такое соглашение встречается часто.

В соглашении обязательно должно быть прописано, что квартира частично оплачивается из средств, полученных покупателем по ипотеке.

Такое упоминание делается в шапке и в тексте. Чаще всего в порядке расчетов делается ссылка на ипотечное соглашение, заключенный между покупателем и банком.

Шапка может быть прописана так:

«Договор купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств»

Указание на ипотеку в тексте можно изложить так:

«Стоимость квартиры выплачивается Покупателем за счет следующих средств:

Сумма в размере __________ (___________) выплачивается Покупателем за счет собственных средств;

Сумма в размере _____________(____________) выплачивается Покупателем за счет кредитных средств, предоставленных Банком _________ (наименование банка) в соответствии с Кредитным договором № ____ от «_____»_____________ ______ г., заключенным между Банком и Покупателем (далее по тексту — Кредитный договор)»

Читайте также  Договор покупки автомобиля у физического лица образец

При этом подпись сотрудника банка в договоре купли-продажи не требуется, сделка заключается между продавцом и покупателем.

Некоторые банки предъявляют собственные требования к договору купли-продажи. Иногда банками предоставляются образцы таких соглашений. Это не обязывает стороны придерживаться заранее заготовленной формы, но может помочь при формулировке условий об ипотеке.

Предварительное соглашение

Такое соглашение необходимо для того, чтобы банк удостоверился в серьезности сторон заключить основную сделку. Это не обязательный момент, но некоторые банки включают наличие ПДКП в перечень требований к своим заемщикам.

Схема получения кредита с ПДКП выглядит так:

  1. Покупатель получает одобрение банка на выдачу кредита.
  2. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Банк на основании ПДКП формирует окончательный комплект документов.
  3. Ипотечное соглашение может быть заключен как до основной сделки, так и в день заключения ДКП.
  4. Стороны заключают основную сделку купли-продажи.
  5. Документы передаются на регистрацию в Росреестр.
  6. После перехода права собственности на покупателя продавец получает оплату.
  7. После завершения сделки купли-продажи начинается процесс погашения ипотеки.

Помните, для сторон ПДКП также является гарантией заключения сделки.

В предварительном соглашении также делается указание на кредитные средства:

«Оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю Банком ____ (наименование банка) в соответствии с Кредитным договором. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.»

Образец предварительного соглашения смотрите здесь

Основная сделка

Обязательно укажите способ оплаты квартиры. Как правило, покупатель оплачивает жилье двумя платежами:

  • первоначальный взнос (собственные средства);
  • оставшаяся сумма (кредитные средства).

Первоначальный взнос оплачивается на основании предварительного договора купли-продажи (как аванс или задаток) или, если ПДКП не заключали, на основании сделки купли-продажи. Бывает, что квартира оплачивается сразу всей оговоренной суммой.

Порядок оплаты стороны могут предусмотреть любой, согласовав его с банком. Задаток передается без участия банка. Кредитные средства передаются:

  • Безналичным переводом на счет продавца. После проведения госрегистрации продавец передает в банк подтверждающие документы. Процесс перечисления денег банком может занять до трех недель.
  • Через банковскую ячейку. Покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного соглашения. После завершения госрегистрации продавец идет в банк, предъявляет документы с отметкой Росреестра о регистрации. На основании этой отметки банк допускает продавца к арендованной ячейке для получения оплаты за квартиру. Срок получения денег в данном случае зависит от самого продавца, который должен успеть забрать сумму до срока окончания аренды ячейки.
  • Расчет через аккредитив. Этот способ набирает популярность за счет своей высокой безопасности. Сумма ипотечного кредита перечисляется на счет продавцу, однако до завершения процедуры регистрации сумма останется заблокированной. Банк разблокирует деньги после проведения госрегистрации. Сроки перечисления и снятия блокировки определяются соглашением с банком.

Конкретный способ расчета определяется сторонами в каждом случае с учетом мнения банка. Важно максимально прозрачно прописать порядок расчетов.

Переход права собственности регистрируется Росреестром на основании поданного продавцом и покупателем заявления. Одновременно регистрируется залог банка на приобретенную квартиру.

Образец типового договора смотрите по ссылке.

Риски

Риск продавца не получить деньги при продаже квартиры в ипотеку стремится к нулю, поскольку основная часть денежных средств передается ему банком. Однако, если кредитное учреждение вдруг обанкротится в период с момента сдачи документов на регистрацию и до оплаты квартиры, требовать деньги придется в суде. Чтобы избежать этого, нужно выбирать банк с высоким рейтингом и хорошей репутацией.

Кроме того, в случае расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной продавец рискует получить назад квартиру с залогом банка. И банк будет вправе реализовать данную квартиру для защиты своих интересов.

Риск возврата квартиры в случае отмены сделки несет и покупатель. От ипотеки как таковой здесь мало что зависит, но все же договор может быть признан недействительным судом по ряду причин. Вернуть квартиру продавцу просто, а вот получить назад уплаченные деньги в полном размере и быстро удается не всегда.

Чтобы этого не произошло, нужно уменьшить риски отмены сделки:

  • обе стороны сделки должны быть полностью дееспособны и вменяемы, должны отчетливо понимать значение своих действий;
  • все необходимые разрешения и согласия должны быть получены (согласие супруга, разрешение органа опеки, согласие родителей несовершеннолетнего);
  • должны быть соблюдены права всех сособственников;
  • должна быть соблюдена нотариальная форма, если она обязательна (при продаже доли и когда продавец несовершеннолетний).

В случае, когда все законные требования к сделке соблюдены, сделку вряд ли будет отменена.

Дополнительно обезопасить покупателя помогут гарантии продавца, прописанные в тексте сделки:

  1. «Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу. Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»
  2. «Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны Продавца), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе населенного пункта, или в противном случае предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить Покупателю все понесенные им убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.»

Запомнить

  1. Брать ипотеку нужно в банке с высоким рейтингом и хорошей репутацией.
  2. Перед покупкой жилья удостоверьтесь в юридической чистоте квартиры.
  3. Одобрение ипотеки банком может занять до 2 месяцев. Оформите предварительный договор купли-продажи, это ускорит процесс.
  4. Заранее подготовьте квартиру к продаже и соберите документы. Это также ускорит процесс одобрения кредита.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/ipoteka/osnovnoj-i-predvaritelnyj-dogovor.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Владелец квартиры и ее потенциальный покупатель могут быть готовы совершить сделку купли-продажи, однако, различные причины, не связанные с самим предметом договора, могут препятствовать этому.

 Что делать, если покупателю очень понравилось потенциальная собственность, а продавца удовлетворяет сумма, за которую квартиру готовы купить? В таких ситуациях гражданское законодательство предлагает сторонам заключить предварительный договор.

Понятие и форма

По предварительному соглашению стороны берут на себя обязательства заключить сделку купли-продажи квартиры в будущем на условиях, согласованных в предварительном договоре. Указанное определение закреплено в ст. 429 ГК РФ. Гражданское законодательство содержит требование, по которому предварительное соглашение должно быть заключено в письменной форме.

В качестве дополнительного обеспечения и подтверждения законности сделки, стороны могут обратиться к нотариусу, с просьбой заверить соглашение. Стоимость нотариального заверения зависит от цены договора, при этом проводить государственную регистрацию такого соглашения нет необходимости.

Требования

В предварительном соглашении должно содержаться:

  • описание и характеристики предмета сделки;
  • описание условий соглашения, которое будет заключено в будущем;
  • цена соглашения;
  • информация о лицах, проживающих в квартире, а также их правомочия в отношении недвижимого имущества.

Сторонам важно помнить, что игнорирование одного из существенных условий предварительного соглашения приведет к признанию его незаключенным.

Предмет предварительного договора купли-продажи квартиры

Из названия предварительного соглашения несложно прийти к выводу, что предметом соглашения является недвижимое имущество- конкретная квартира.

При описании предмета соглашения важно отобразить:

  • идентификационные данные;
  • адрес;
  • кадастровый номер;
  • информацию об общей и жилой площади;
  • число комнат;
  • этаж расположения, а также общее количество этажей в доме.

Стороны также должны согласовать в предварительном соглашении сумму, которую покупатель обязан будет передать продавцу после заключения основного соглашения купли- продажи.

Лица, имеющие право пользование имуществом

Следует знать важный момент, который может быть в будущем неприятным сюрпризом для нового владельца недвижимым имуществом. Речь идет о возможности проживания в квартире лиц, за которыми сохраняется указанное право даже после ее реализации.

 Такими лицами могут быть родственники бывшего владельца, имевших право наравне с собственником на ее приватизацию в момент ее проведения, но отказались от нее, передав правомочия на приватизацию собственнику.

  Указание вышеуказанных лиц в предварительном соглашении является обязательным.

Читайте также  Как правильно составить договор аренды квартиры образец

Помимо этого, если в продаваемой недвижимости зарегистрированы на постоянной основе другие жильцы, в предварительном соглашении указываются полные паспортные данные, а также оговариваются сроки снятия их с учета после заключения основного соглашения.

Правомочия сторон

В любом соглашении указание сторон является существенным условием договора. При заполнении информации о сторонах, не лишним будет удостовериться в подлинности предоставленных данных и сверить их с оригинальными документами.

Права и обязанности является важным пунктом в предварительном договоре купли-продажи квартиры. Стороны в указанном пункте оговаривают:

  • порядок передачи жилья;
  • сроки передачи;
  • порядок и сроки расчетов;
  • штрафные санкции за нарушение договорных обязательств.

Правоустанавливающие документы

Покупателю важно быть уверенным, что с ним заключает предварительный договор и в дальнейшем будет совершена сделка купли-продажи лицо, действительно имеющее на это полномочия. Не лишним будет лично удостовериться в наличии правоустанавливающих документов, ведь они в любом случае понадобятся при заключении основного договора. Примером таких документов может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследование имущества.

Как известно, сделки с недвижимостью подлежат проведения государственной регистрации, что позволяет проверить достоверность информации практически о любом объекте недвижимости.

 При заключении соглашения следует тщательно проверить предоставленные данные об объекте недвижимости в оригинальных документах. Допущенная ошибка или выявленное несоответствие приведет к признанию сделки незаключенной.

 Продавец обязан уведомить покупателя о наличии любого вида обременения или наложенного ареста на недвижимое имущество, а также о правах требования на него у третьих лиц.

Стороны по своему усмотрению договариваются, на кого из них будет возложена обязанность по несению расходов при заключении соглашения, но как правило, они делятся поровну на каждую из сторон.

Сроки подписания основного договора

Стороны, при подписании предварительного договора, могут закрепить в нем срок, в течение которого будет подписан основной договор.

В качестве срока можно указать:

  • конкретную дату;
  • определенный промежуток времени;
  • наступление определенного события.

Причем, срок может быть указан как 1 месяц, так и несколько лет, в течении которых должен быть подписано основное соглашение. Если стороны не укажут в соглашении срок заключения основного соглашения, то ГК РФ в п.4 ст. 429 указывает, что сделка должна быть заключена в течение года с момента вступления в юридическую силу предварительного соглашения.

В случаях, когда срок, оговоренный в предварительном соглашении истек, и стороны не заключили основное соглашение, а также при условии отсутствия требования одной из сторон заключить договор, то предварительное соглашение теряет свою силу, что влечет к освобождению к исполнению обязательств.

Гарантии для сторон

Каждая из сторон в любой сделке хочет максимально обезопасить себя от неисполнения обязательств с встречной стороны, чтобы в дальнейшем не пришлось доказывать свою правоту в судебных инстанциях, тратя при этом свои средства и время. Законодательство не просто так регламентирует необходимость соблюдать требование об указании существенных условий в предварительном соглашении.

Закрепление в тексте договора конкретного объекта недвижимости, а также фиксация цены дает гарантию покупателю, что продавец уже не сможет в одностороннем порядке, и без наличия на то оговоренных основания изменить условия сделки. Продавец, в свою очередь, получает гарантию того, что выбранный покупателем объект недвижимости будет продан по зафиксированной цене, даже при условии проявления тенденции на снижения цен на аналогичную недвижимость.

Важно понимать, если одна из сторон, по истечении отведенного срока будет уклонятся от заключения соглашения, то вторая сторона имеет права обязать сторону заключить сделку через суд, а также потребовать взыскания компенсации или неустойки. Закон отводит полгода с момента начала уклонения от заключения основного соглашения для подачи искового заявления в суд. Ответчик обязан руководствоваться договором, заключенным на условиях по решению суда.

Риски предварительного договора купли-продажи квартиры

Если жилье приобретается на вторичном рынке, то у покупателя отсутствуют какие-либо существенные риски в предварительном договоре. Более того, если стороны не подписали основное соглашения после истечения срока и отсутствует требование об этом одной из сторон, то такое соглашение теряет свою силу.

Другое дело, когда речь идет о приобретении нового жилье еще в строящемся доме. Участие в долевом строительстве само по себе достаточно рискованное мероприятие, учитывая, что дольщик вносит денежные средства частями или полностью еще на этапе строительства, а вот застройщику невыгодно обременять себя дополнительными предварительными обязательствами помимо основных.

Важно понимать, что предварительный договор обязывает стороны лишь заключить основное соглашение в будущем, и его подписание никак не вынудитьпродавца передать недвижимость покупателю, даже после истечения срока действия предварительного соглашения и направления требования. Покупатель может подать иск на продавца, с требованием понудить продавца заключить договор, а последний, в свою очередь, вправе подать встречный иск, по признании договора недействительным.

Описание характеристик предмета договора является одним из существенных условий. Если недвижимость находится в процессе строительства, то ее точные характеристики определить физически невозможно, что может повлечь к признанию предварительного соглашения незаключенным.

Двойная продажа квартиры

Предварительное соглашение не наделяет правом собственности на недвижимое имущество у покупателя, и, следовательно, договор не подлежит прохождению государственной регистрации. Недобросовестные застройщики могут использовать это в своих целях, и в результате повторно продать квартиру другому покупателю на более выгодных для себя условиях.

Любое соглашение подразумевает возникновение рисков для каждой из сторон, и чем детальнее и конкретнее будут прописаны условия предварительного соглашения, тем сложнее будет уйти от ответственности недобросовестной стороне.

 Ключевое, что важно помнить в предварительном соглашении, что оно не предоставляет право собственности на недвижимость у покупателя, а также не обязывает исполнять обязательства, о которых договорились в предстоящем основном соглашении.

Решать все спорные вопросы придется в суде.

Источник: http://dogovory-online.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Предварительный договор купли продажи квартиры — какие риски, гарантии

Обращаемся к юристам за поддержкой для новоселов

Это может быть предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме или договор займа, по которому вместо возврата суммы займа застройщик передаст гражданину вожделенную квартиру, а может, застройщик предложит еще какую-нибудь пикантную юридическую конструкцию, вроде вступления в простое товарищество. 

У потребителя возникают вполне резонные вопросы: “А насколько безопасно с правовой точки зрения заключать такие договоры?” 

Давайте попробуем разобраться. В большинстве рассуждений на эту тему встречаются следующие мысли: суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. 

Основной договор купли-продажи, по которому дольщик станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется.

Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного — защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ.

 

Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой. 

Тогда давайте зададимся еще один вопросом: 

Если предварительный договор покупки квартиры в строящемся доме притворная сделка, то какую сделку она прикрывает?

На него у нас готов довольно внятный ответ, данный Верховным судом 4 декабря 2013 года в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

Высшая судебная инстанция отметила следующее: 

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2.3 данной статьи.

В соответствии с частью 2.2 этой же статьи, лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях. 

Федеральный закон от 17 июня 2010 года № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» была дополнена частями 2.1 и 2.2 , вступил в силу (в данной части) 21 июня 2010 года. 

Изучение судебной практики показало, что и после закрепления изложенных выше требований и запретов привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: 

  • заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 
  • заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; 
  • заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 
  • заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; 
  • внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; 
  • заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; 
  • выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); 
  • заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность. 
Читайте также  Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из вышеназванных сделок, совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора, следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. 

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. 

Таким образом, предварительный договор при определенном упорстве дольщика может включать в себя гарантии, предусмотренные договором долевого участия, хотя, безусловно, в идеале нужно требовать от застройщика заключения именно договора долевого участия, но мы должны понимать, что в жизни идеальное встречается крайне редко, а обстоятельства вынуждают принимать неидеальное как данность и жить с ним. 

Поэтому если обстоятельства вынудили вас подписать предварительные договор с застройщиком, то рецепт, данный Верховным судом, поможет обрести дополнительную гарантию и чувство защищенности своих инвестиций.

Источник: https://legko.com/blog/p/kakovi-riski-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodagi-kvartiri

Опасность сделок по ПДКП — Правила реагирования

На рынке столичных новостроек около трети сделок совершаются по ПДКП (предварительному договору купли-продажи). Но с появлением федерального закона № 214-ФЗ у этого документа сложился довольно неоднозначный «имидж».

С одной стороны, безусловным «фаворитом» на рынке недвижимости является ДДУ (договор долевого участия). Причины этого лидерства вполне понятны и давно не обсуждаются. Всем известно, что ПДКП породил такое явление, как «двойные продажи», конец которому положило российское правительство, приняв закон № 214-ФЗ.

С другой стороны, многие крупные застройщики и дальше продолжают работать по ПДКП.

«Законна ли такая деятельность? И как должны реагировать простые покупатели на предложение подписать предварительный договор купли-продажи?»

Эксперты раскрывают подводные камни сделки и рассказывают об опасных и безопасных моментах предварительного договора купли-продажи.

P.S. Если покупатели элитной недвижимости думают, что их эта тема не касается, то зря… Информацию, представленную в данной статье будет полезно знать каждому!

Пдкп (warning, danger)!

Предварительный договор купли-продажи можно условно разделить на три категории. Первая — когда застройщики продают жилье по ПДКП на самой начальной стадии реализации объекта (еще до момента получения разрешительных документов на строительство).

Согласно российскому законодательству, до тех пор, пока застройщик не имеет на руках этого разрешения, он не может реализовать объект по ДДУ. Поэтому у него есть только два возможных варианта развития событий.

Либо дождаться получения разрешительных документов и только потом начинать продажи, либо попытаться обойти закон и открыть торговлю раньше, чем позволяет российская Фемида.

В реальности это означает банальный сбор денег с клиентов, которые готовы приобрести недвижимость на ранней стадии строительства, когда она еще выглядит примерно так:

На российском рынке даже появился термин ПДДУ (предДДУ), который расшифровывается как «предварительный договор долевого участия». После того, как получено разрешение на строительство, участники сделки переоформляют его на ДДУ.

Несмотря на всю расплывчатость и незаконность схемы, по ней сегодня работают даже очень солидные и крупные застройщики. Но, так или иначе, при таком сценарии интересы покупателя никак не защищены.

Поэтому подписывать такой договор эксперты категорически не рекомендует.

Второй вариант — застройщики реализуют жилье по ПДКП в уже строящемся доме. Такую сделку нельзя заключать ни в коем случае.

«Согласно российским законам, на этапе строительства квартиры могут продаваться только в случае заключения следующих договоров: ДДУ, ЖНК или ЖСК. Все остальные виды сделок незаконны»

Это должно стать главным правилом для клиента, который собирается отдать свои деньги (причем немалые) застройщику.

Покупателю следует понимать, что предметом предварительного договора является не покупка недвижимости, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем.

Именно поэтому такая схема не дает потенциальному владельцу жилья никаких гарантий в плане получения квартиры, которую он уже выбрал и оплатил. Клиенты, заключающие ПДКП, не защищены практически ни от чего, в том числе, и от двойных продаж.

Ведь предварительные договора купли-продажи, в отличие от ДДУ, не проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.

Кроме того, если события будут развиваться наихудшим для покупателя образом (к примеру, продавец будет официально объявлен банкротом), то клиенты, выбравшие эту схему, могут мгновенно лишиться и жилья, и денег.

Но застройщик или любое другое лицо, реализующее квартиры по ПДКП во время строительства, также подвергается всевозможным рискам.

К примеру, он может быть оштрафован (для должностных лиц сумма взыскания составляет от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, для юридических — от пятисот тысяч до миллиона).

Кроме того, покупатель имеет право потребовать от продавца немедленного возврата переданных ему денег, уплаты в двойном размере процентов от этой суммы (предусмотренных ст. 395 ГК России) и дополнительного возмещения убытков (сверх суммы процентов).

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», высказала свое мнение о ПДКП-сделках. По ее словам, возможные риски (двойные продажи, пересмотр условий сделки, банкротство застройщиков) должны по идее отпугивать потенциальных покупателей.

Но в реальности получается так, что граждане игнорируют опасность и спокойно заключают сделки по ПДКП. Они, не задумываясь, подписывают документы, надеясь на извечное русское «авось».

А продавцы попросту игнорируют российское законодательство — сегодня около 10 % застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по договорам предварительной купли-продажи. И это несмотря на то, что 214-ФЗ действует около восьми лет.

Законная схема продажи квартир через ПДКП

А вот когда объект уже построен, сдан в эксплуатацию, но квартиры в нем еще не оформлены в собственность, то компания-застройщик, продавая жилье по ПДКП, не совершает ничего противозаконного.

На этом этапе она не имеет права реализовать квартиры по договору долевого участия, так как действие федерального закона № 214-ФЗ уже заканчивается.

Но как только девелопер оформит жилье в собственность, он обязан перезаключить ПДКП с клиентом на основной договор купли-продажи. Именно он станет для новоселов основным правоустанавливающим документом.

«Именно поэтому, выбирая жилье в новостройке, нужно помнить о том, что если компания-застройщик предлагает вам подписать ПДКП, то заключать договор можно только при условии, что дом уже построен, а сама компания имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию»
Мария Литинецкая

Но продавать квартиры могут не только застройщики, но и прочие юридические лица, которые вкладывают средства в возведение объекта и имеют свою долю в проекте.

Как показывает практика, большинство таких инвесторов после получения разрешительных документов и начала строительства перезаключают договор с застройщиком и реализуют жилье по ДДУ (а потом и по ПДКП).

С этой категорией продавцов, как правило, проблем не возникает — они получают право собственности на квартиры почти одновременно с компанией-застройщиком.

Но, по словам М. Литинецкой, среди инвесторов существуют и те, которые выбирают другую стратегию. Они не перезаключают с застройщиком инвестиционный контракт, не реализуют квартиры по договору долевого участия на этапе строительства дома, а дожидаются момента, когда объект будет сдан в эксплуатацию, и уже тогда начинают продавать жилье по ПДКП. В такой схеме нет абсолютно ничего противозаконного.

Однако покупателю стоит знать, что такие продавцы попадают в особую группу риска, так как, заключив с ними договор, вы сможете получить свою квартиру в собственность довольно не скоро.

Проблема заключается в том, что оформить право собственности нельзя до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации инвестконтракта.

А этот долгожданный и волнующий момент может откладываться на неопределенное время по самым различным причинам.

При заключении предварительного договора купли-продажи стоит помнить о нескольких несложных правилах, которые позволят минимизировать риски и избежать проблем в дальнейшем.

В первую очередь, в документе должны четко указываться параметры жилья (площадь квартиры, количество комнат, этаж и прочее), в отношении которого планируется заключение ПДКП. Во-вторых, обязательным условием является наличие в договоре стоимости вашей покупки. При этом цена должна быть окончательной и изменению не подлежать.

В-третьих, желательно прописать в документах срок, по истечении которого компания-застройщик обязана заключить с вами основной договор.

Если в ПДКП этот параметр не указывается, то, согласно законодательству, участники сделки должны подписать основной договор в течение года.

Если он по каким-либо причинам не заключается в указанный период, то покупатель может расторгнуть предварительное соглашение и потребовать возврата денежных средств.

Помимо этого, в ПДКП можно оговорить ответственность продавца в случае, если основной договор не будет заключен в намеченный срок.

Выводы, правила реагирование:

  1. На предложение застройщика приобрести квартиру по «предДДУ» отвечайте ему категорическим «нет».
  2. Если продавец предлагает заключить ПДКП на жилье в недостроенном доме, то ваш ответ должен быть аналогичным.
  3. В случае, если компания-застройщик предлагает оформить предварительный договор на покупку квартиры в доме, который достроен, но еще не сдан в эксплуатацию, вам тоже желательно отказаться от заключения сделки.
  4. Покупая недвижимость по ПДКП не напрямую у застройщика, необходимо проверить наличие правоустанавливающих документов у продавца (и правильность их оформления), а также обратить внимание на сроки приема-передачи объекта застройщиком инвестору. Они должны быть указаны в документе.
  5. Проверьте предварительный договор купли-продажи на предмет четко указанных параметров жилья и окончательной цены, которая не должна подвергаться изменениям.
  6. Если есть возможность, то укажите в ПДКП срок, в течение которого между вами и продавцом будет подписан основной договор купли-продажи.

Источник: https://moskvadeluxe.ru/opasnost-sdelok-po-pdkp-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: